Proposta acquisto casa e caparra confirmatoria

Cosa c'è da sapere quando si acquista casa

Quando si intende acquistare casa è opportuno disporre di tutte le informazioni necessarie sull'immobile affinché non si abbiano spiacevoli sorprese quando l'affare è concluso.

È anche bene conoscere con precisione il significato di alcuni termini giuridici che assumono un'importanza rilevante. Di seguito facciamo pertanto chiarezza su concetti come contratto preliminare, proposta d'acquisto, caparra confirmatoria, vediamo in cosa consistono e quali sono le differenze. Ecco una breve guida all'acquisto della casa.

La proposta d'acquisto casa

La proposta d'acquisto è l'atto con il quale il potenziale acquirente manifesta la propria volontà di acquistare un immobile. Con la proposta inizia la trattativa tra le parti.
Solitamente a essa si accompagna la consegna di una somma di denaro che, in caso di accettazione da parte del venditore, potrà costituire una caparra confirmatoria.

La proposta deve essere redatta in forma scritta; qualora per l'acquisto ci si è avvalsi del servizio di un mediatore immobiliare, la proposta sarà redatta mediante la compilazione di un modello già predisposto che dovrà essere integrato con le condizioni essenziali e firmato dal futuro acquirente.



Normalmente, la proposta si intende ferma e irrevocabile per un periodo di 15 giorni, termine entro il quale la parte acquirente non potrà revocare la proposta. Si tratta di un atto unilaterale che ha la sola funzione di rendere esplicito l'interesse dell'acquirente all'acquisto ma che non vincola in alcun modo il venditore, essendo quest'ultimo libero di vendere l'immobile a un migliore offerente.

Il venditore è sempre libero di accettare o meno la proposta d'acquisto. Inoltre, è bene che con la proposta si definiscano il prezzo, la modalità di pagamento, il termine entro il quale il venditore deve accettare nonché la data del compromesso o del rogito futuro.

In caso di accettazione da parte del futuro venditore, che avverrà per iscritto, l'acquirente sarà tenuto a rispettare gli impegni presi.
Le parti saranno così vincolate, dovranno addivenire alla stipula del contratto preliminare (detto anche compromesso) o direttamente del rogito davanti al notaio, secondo le modalità stabilite.

Prima di firmare la proposta di acquisto e bene effettuare tutti i necessari controlli e acquisire informazioni in merito al bene e al proprietario. Questo anche nel caso di acquisto casa tramite agenzia immobiliare poiché quest'ultima non è tenuta a dare garanzia in merito alla veridicità delle dichiarazioni del venditore.

Per comprare casa è fondamentale verificare la titolarità del diritto sull'immobile da parte del venditore e che lo stessa sia libero da pesi come ipoteche.
Chi vende può invece essere interessato ad accertare la solvibilità del futuro acquirente.
Per effettuare i predetti controlli è possibile procedere tramite una visura catastale, avvalendosi di una società di servizi o accedendo al sito dell'Agenzia delle Entrate.

Contratto preliminare di acquisto casa

Il contratto preliminare di acquisto è il contratto con il quale entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo davanti al notaio (detto rogito notarile), al fine di effettuare il trasferimento della proprietà dell'immobile, previo pagamento del prezzo pattuito.

Cosa si deve indicare nel contratto preliminare?

Gli elementi essenziali da indicare in un preliminare di compravendita sono:
- le parti con l'indicazione dei dati delle stesse;
- le caratteristiche dell'immobile (indirizzo e descrizione dello stesso);
- il prezzo pattuito per la futura compravendita;
- termine per la sottoscrizione del contratto definitivo;
- gli obblighi delle parti.

Poiché la giurisprudenza ha chiarito che il contratto preliminare non è una compravendita, altri elementi non sono indispensabili. Tuttavia, per maggior cautela e per evitare dubbi interpretativi e future contestazioni tra le parti, è opportuno riportare quante più possibili informazioni e descrizioni relative al bene, come le caratteristiche dell'immobile, le modalità di pagamento, la caparra confirmatoria.



In particolare, se si ha un notaio di fiducia è bene verificare i documenti di proprietà del venditore, effettuando così, in via preliminare, i necessari controlli presso l'agenzia del territorio, al fine di accertare l'insussistenza di ipoteche o altri gravami.

Inoltre, è importante disporre di informazioni in ambito urbanistico, dati catastali e condominiali (eventuali spese a carico del venditore).

Si pensi a verifiche relative a:
- agibilità dell'immobile;
- accatastamento;
- eventuali abusi edilizi;
- presenza di servitù;
- spese condominiali già deliberate dall'assemblea;
- regolamento condominiale;
- cause pendenti relative all'immobile;
- impianti con relativo rilascio del certificato di conformità.

Di rilievo sono anche le verifiche relative a precedenti proprietari in caso di immobile ricevuto in eredità.

Qual è la differenza tra proposta di acquisto casa e contratto preliminare?

Quando si è individuata una casa da acquistare è bene conoscere la differenza che sussiste tra la proposta d'acquisto e il contratto preliminare.

La proposta d'acquisto ha la funzione di creare un primo accordo tra le parti e di sancire l'inizio della trattativa; il contratto preliminare serve per definire le condizioni di compravendita con maggiore dettaglio senza che avvenga il passaggio di proprietà. Trattandosi di un vero e proprio contratto, esso costituisce per le parti un vincolo e un impegno definitivo a vendere e ad acquistare.

Dopo la stipula del contratto preliminare le parti possono avere qualche ripensamento?
È dunque possibile recedere prima del contratto definitivo?

Poiché all'atto della proposta d'acquisto o alla stipula del preliminare si versa al venditore una somma di denaro che varia solitamente tra il 10% e il 15% del prezzo dell'immobile, è opportuno stare attenti se la suddetta somma viene definita come acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale. Diamo sul punto alcuni chiarimenti per comprenderne le differenze.

Acconto per acquistare una casa

L'acconto è un'anticipazione sul prezzo che viene versata con la proposta d'acquisto e che viene restituita in caso di mancata accettazione della stessa da parte del venditore.

Caparra confirmatoria per la casa

La caparra confirmatoria è anch'essa un'anticipazione sul prezzo ma il suo versamento comporta alcuni effetti rilevanti. Anch'essa è innanzitutto un anticipo sul prezzo totale previsto per la compravendita ma serve anche a quantificare il risarcimento dovuto qualora una delle parti non intenda più concludere l'affare.

In caso di inadempimento dell'acquirente (ovvero nel caso in cui l'acquirente non intenda più stipulare il rogito), il futuro venditore potrà trattenerla.

Qualora sia quest'ultimo a non ottemperare agli impegni presi con il preliminare, dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta. Sarà sempre possibile agire di fronte all'autorità giudiziaria per ottenere il maggior danno subito in caso di inadempimento.


La caparra confirmatoria è valida solo in caso di effettiva consegna della somma di denaro.
Ad esempio, in caso di versamento della caparra tramite assegno bancario, la disponibilità effettiva della somma di denaro sarà rimandata a un momento successivo, ovvero al momento dell'incasso effettivo del titolo. La caparra sarebbe priva di significato qualora l'assegno fosse in bianco.

Visti gli effetti diversi a seconda che la consegna di una somma di denaro venga qualificata acconto o caparra, è importante darne precisazione in modo univoco.
In mancanza di specifico accordo in tal senso la somma versata senza alcuna specifica si deve considerare acconto.

Mancanza di caparra confirmatoria e risarcimento del danno

Cosa succede se il venditore si rifiuta di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo di compravendita?

Innanzitutto, il futuro acquirente dovrà inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere per intimarla a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito. Diversamente, potrà adire le vie legali avvalendosi degli strumenti riconosciuti dalla legge.

In alternativa, a fronte del rifiuto del venditore di trasferire la proprietà dell'immobile, l'acquirente potrà chiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare, ossia lo scioglimento di ogni vincolo a comprare e vendere. In pratica, l'acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario dell'immobile.

Condizione per presentare la domanda al giudice è che l'inadempimento da parte del venditore sia grave. L'autorità giudiziaria, accertata l'importanza dello stesso, dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata vendita.

Effetto della risoluzione sarà sicuramente la restituzione della somma versata o dell'immobile se era già stato consegnato all'acquirente.

Casa e caparra penitenziale

La caparra penitenziale ha una funzione diversa rispetto alla caparra confirmatoria.
La somma corrisposta dall'acquirente al venditore non costituisce una forma di risarcimento del danno in caso di inadempimento. Si tratta di una somma di denaro che viene versata come corrispettivo del recesso riconosciuto a una delle due parti.

I contraenti, di comune accordo attribuiscono a una delle parti la facoltà di interrompere unilateralmente il rapporto contrattuale e ne stabiliscono il prezzo.