Agevolazioni fiscali e IVA agevolata per prima casa

NEWS DI Normative
Nel bonus prima casa 2017 sono previste diverse agevolazioni per l'incentivo all'acquisto, come la riduzione dell'IVA, il credito d'imposta, le detrazioni Irpef
23 Maggio 2017 ore 11:37
Ing. Giusy Girardi

Agevolazione acquisto prima casa riconfermate per il 2017


Le agevolazioni sulla prima casa sono state prorogate anche per il 2017; in particolare, il bonus prima casa prevede la possibilità di usufruire di una riduzione dell’IVA, del credito d’imposta e di detrazioni Irpef.
Le agevolazioni del bonus prima casa sono riconosciute sugli acquisti effettuati da imprese, da privati, ma anche su successioni e donazioni.
Per accedere alle agevolazioni sull’acquisto della prima casa i beneficiari dovranno dimostrare il possesso di alcuni requisiti soggettivi relativi all’acquirente e oggettivi concernenti l’immobile.

Bonus prima casa

Potrà inoltre godere del bonus prima casa 2017 anche chi, al momento dell’acquisto di una nuova proprietà immobiliare, risulta già proprietario di un’abitazione, ma nel rispetto di precisi vincoli che sono stati stabiliti per legge.


Base imponibile con benefici prima casa

Base imponibile con benefici prima casa

Base imponibile con benefici prima casa
Base imponibile senza i benefici prima casa

Base imponibile senza i benefici prima casa

Base imponibile senza i benefici prima casa
Calcolo imposte con benefici prima casa

Calcolo imposte con benefici prima casa

Calcolo imposte con benefici prima casa
Calcolo imposte senza benefici prima casa

Calcolo imposte senza benefici prima casa

Calcolo imposte senza benefici prima casa
Sistema del prezzo-valore

Sistema del prezzo-valore

Sistema del prezzo-valore

Bonus prima casa: in cosa consiste?


Al momento dell’acquisto della prima casa, il Fisco riconosce delle importanti agevolazioni fiscali, che consistono nel pagare le imposte dovute allo Stato in misura ridotta a seconda che il venditore sia un’impresa di costruzione o un soggetto privato.

Incentivi fiscali per l'acquisto della casa

Riportiamo di seguito i bonus prima casa previsti per il 2017 :

riduzione dell’IVA dal 21% al 4% valida per i contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice, pagando in misura fissa 200 euro per imposta ipotecaria e catastale;

acquisti per successioni o donazioni: è prevista l'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro;

imposta di registro al 2% se si acquista da privati è prevista la riduzione dell’imposta di registro che si calcola sul valore catastale dell’immobile, sulla base del principio prezzo/valore. Imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;

detrazione IRPEF 19% per acquisti da agenzie immobiliari è prevista la detrazione IRPEF sull’importo erogato dall’agenzia, nel limite di 1.000 euro;

credito d’imposta per coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi. Usufruendo delle agevolazioni è possibile sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.


Quali requisiti sono necessari?


Categoria catastale


Primo requisito relativo all’immobile da acquistare è che non deve appartenere a categoria catastale definita di pregio o lusso, cioè :

• A1 abitazioni di tipo signorile;
• A8 abitazione in ville ;
• A9 palazzi di eminenti pregi artistici e storici e castelli.

Le categorie di immobili per le quali si può usufruire dell’agevolazione prima casa sono:

- A2 abitazioni di tipo civile;
- A3 abitazioni di tipo economico;
- A4 abitazioni di tipo popolare;
- A5 abitazioni di tipo ultrapopolare;
- A6 abitazioni di tipo rurale;
- A7 abitazioni in villini;
- A11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Case popolari

É importante ricordare che l’agevolazione prima casa vale anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione, se sono a servizio e ornamento in modo durevole della prima casa per il cui acquisto si è già fruito della riduzione:

• C2 cantina;
• C6 box auto;
• C7 tettoia.


Ubicazione dell'immobile


Un altro requisito da rispettare per godere dell’agevolazione è l’ubicazione dell’immobile. L’acquirente deve infatti risiedere, o dichiarare all'atto dell'acquisto la sua volontà a trasferire la sua residenza entro 18 mesi, nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile.

Se l'immobile interessato è ubicato in un Comune diverso da quello in cui l’acquirente risiede o stabilirà la propria residenza, è necessario che egli dimostri di svolgere la propria attività lavorativa o di studio nel Comune suddetto.


Requisiti dell' acquirente


Condizione necessaria per godere dell’agevolazione prima casa è che l’acquirente non sia già titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra casa nel territorio del Comune ove si trova l’immobile.

L’acquirente, inoltre, deve dichiarare all’atto di compravendita, di non essere titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto o nuda proprietà su altro immobile acquistato usufruendo dell’agevolazione prima casa, anche se in regime di comunione legale.

Per poter mantenere il beneficio della prima casa è inoltre necessario che i beni acquistati con le agevolazioni non vengano venduti, donati o dati in permuta nei successivi cinque anni.

Tuttavia, la decadenza dalle agevolazioni prima casa , può essere evitata se entro un anno dalla vendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa si compra un altro immobile da adibire a propria abitazione principale, potendo anche godere, in tal caso, di un credito d'imposta.

È possibile evitare la decadenza anche quando, entro 1 anno dalla vendita o dalla donazione, il contribuente acquista un immobile sito in uno Stato estero oppure un terreno su cui realizza un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale. In tal caso non sarà necessario che l'immobile sia ultimato ma basterà la realizzazione di un rustico comprensivo di muri perimetrali e la copertura, che abbia cioè acquisito rilevanza urbanistica.


Riacquisto prima casa: il credito di imposta


Il Fisco concede un ulteriore beneficio fiscale detto credito d'imposta, a colui che vende l’abitazione acquistata fruendo dell’agevolazione fiscale prima casa ed entro 1 anno ne compra un’altra anche non ultimata che abbia i requisiti prima casa.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre precisato, con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, che il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

Il credito è corrispondente all’imposta di registro o all’IVA che sono state pagate per l’acquisto della prima casa ora venduta.

Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a discrezione del contribuente:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
• in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24.

Atto di acquisto prima casa

Se il contribuente utilizza solo in parte il credito d’imposta per pagare l’imposta dovuta per l’atto, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Per utilizzare il credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
In particolare, nell’atto di acquisto andranno inseriti, oltre alle ordinarie dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa, la richiesta specifica del beneficio e gli elementi necessari per determinare il credito:

• gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
• l’esistenza dei requisiti che hanno dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo;
• le relative fatture, se è stata corrisposta l’IVA sull’immobile ceduto;
• gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.


Quando non spetta il credito di imposta?


Ci sono però alcuni casi in cui il credito d’imposta non spetta:

• se relativamente al precedente acquisto sono stati persi i benefici prima casa;
• se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa;
• se il nuovo immobile non risponde ai requisiti prima casa;
• se l'immobile venduto era stato acquistato con le agevolazioni prima casa e si sta riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.


Quando si perde l’agevolazione fiscale?


L'agevolazione decade nei seguenti casi:

- false dichiarazioni nell’atto di acquisto dell’abitazione;
- vendita o donazione dell’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno dalla donazione o dalla vendita dell’immobile si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, che venga adibito a propria abitazione principale;
- mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune ove è situato l’immobile.

A seguito della perdita dell’agevolazione prima casa è fatto obbligo di versare tutte le imposte pagate in misura ridotta insieme agli interessi e una sanzione di importo pari al 30% dell’imposte stessa.


Acquisto case di classe energetica A e B


Un ulteriore beneficio prorogato fino al 31.12.2017 riguarda l’acquisto di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B.
L'agevolazione ha la finalità di incentivare le vendite immobiliari, riducendo il carico dell'IVA in capo all'acquirente.
L'agevolazione consiste in una detrazione IRPEF pari al 50% dell'IVA pagata al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare, va ripartita in 10 quote annuali e può essere operata fino a concorrenza dell'IRPEF lorda.

Case energetiche di classe A e B
Ai fini della detrazione è fondamentale che la cessione avvenga da parte di un'impresa costruttrice o di ristrutturazione.

Possono usufruire dell'agevolazione i privati, soggetti passivi IRPEF.

I requisiti necessari per godere dell'agevolazione:

• l’immobile deve essere acquistato entro il 31.12.2017.
L'Agenzia delle Entrate, nella circolare 20/E del 18.05.2016, ha chiarito che per individuare la spesa agevolabile si deve fare riferimento al principio di cassa, pertanto, ciò che conta è che il pagamento dell'IVA avvenga nel 2016/2017.
Non sono quindi agevolabili gli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risultava poi stipulato nell'anno 2016.
È possibile fruire della detrazione per l'IVA corrisposta sugli acconti nel 2016, a condizione che il preliminare di acquisto sia registrato e il rogito sia stipulato entro il 2017, in quanto nel 2016 l'agevolazione era vigente;

• l’immobile deve avere destinazione residenziale.
In assenza di maggiori specifiche si può ritenere che siano agevolabili non solo gli acquisti di prime case, ma anche gli acquisti destinati a seconda casa o a locazione.
L'agevolazione si estende anche alla pertinenza dell'unità immobiliare, a condizione che quest’ultima sia acquistata contestualmente all'unità abitativa, e l'atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale;

• l’immobile deve essere di classe energetica A o B;

• l’immobile deve essere ceduto da un'impresa costruttrice o da un'impresa di ripristino/ristrutturatrice, in modo da assoggettare la compravendita a IVA.
L'immobile deve essere venduto dall'impresa costruttrice senza che sia intervenuto un acquisto intermedio.



La detrazione spetta anche per l'acquisto di un appartamento precedentemente concesso in locazione dall’impresa costruttrice.

Nel caso in cui l'immobile venga acquistato per effetto di un contratto di appalto di costruzione e non attraverso un atto di compravendita la detrazione non spetta.


Articolo: Prima casa agevolazioni fiscali e IVA agevolata
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Prima casa agevolazioni fiscali e IVA agevolata: Commenti e opinioni


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  • Fois Gavino
    Fois Gavino
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 11:40
    Con 290 euro di pensione di invalidita posso avere agevolazioni per finire casa
    rispondi al commento
  • Gerry
    Gerry
    Martedì 28 Febbraio 2017, alle ore 14:27
    Avrei bisogno di una delucidazione a proposito delle agevolazioni prima casa.
    Da poco ho venduto la casa di abitazione e mi appresto a terminare la costruzione di quella che sarà la mia abitazione.
    Questa casa è in fase di costruzione ed io sono il nudo proprietario (mio padre usufruttuario).
    Da diverso tempo era un cantiere ma a breve sarà conclusa.
    La mia domanda è la seguente: Posso usufruire dell’IVA agevolata al 4%.
    La nuda proprietà di questo immobbile la possiedo da diverso tempo e l'ho acquistata senza usufruire delle agevolazioni prima casa.
    Per i vari lavori di costruzione?
    Ad es.: pavimentazione, impianti elettrico e idrico, tinteggiatura, ecc. ecc
    rispondi al commento
  • Marco1981
    Marco1981
    Venerdì 30 Dicembre 2016, alle ore 21:52
    Vi spiego, spero in maniera chiara, il mio dubbio su un quesito, che sebbene presente ripetutamente sul web, non sono riuscito, ancora oggi, a dare una risposta.
    In un anno e mezzo ho fatto 2 operazioni di acquisto, ristrutturazione e rivendita di un immobile (prima casa), adibito ad abitazione principale con relativo trasferimento di residenza.
    Nelle case che acquisto, ci vivo realmente, ma se trovo un acquirente che mi dà quanto voglio, la vendo. 
    Mi chiedo:
    1. è vero che io non pago nulla sulla plusvalenza poiché l'immobile è per me abitazione principale per più della metà del periodo dall'acquisto alla vendita??
    2. Quante volte posso fare questo tipo di operazione? Il mio lavoro è molto distante dal mondo immobiliare, ma ristrutturare immobili mi piace e mi appassiona molto. 
    rispondi al commento
  • Elam
    Elam
    Domenica 11 Dicembre 2016, alle ore 19:23
    Buona sera, vorrei avere un'iformazione aggiornata circa questa situazione:ho un pdc per costruzione prima casa che scadrà a fine 2017 se per tale data (che è già la scadenza della proroga avuta dopo la richiesta di abitalità parziale) non avremo ultimato i lavori cosa succede?Perdiamo i benefici sull'iva agevolata del 4% (su tutti i lavori o in che misura)? oppure è prevista "solo" una multa?Poi chiaramente in qualsiasi caso dovrei provvedere a chiedere nuovo permesso al comune per le opere da ultimare che sono poche.Grazie in anticipo
    rispondi al commento
  • Tano
    Tano
    Lunedì 31 Ottobre 2016, alle ore 15:08
    Sto costruendo la mia prima casa e volevo sapere se erano disponibili detrazioni per infissi, pompe calore, cappotto esterno.
    rispondi al commento
  • Marco81
    Marco81
    Lunedì 17 Ottobre 2016, alle ore 18:35
    Devo costruire una prima casa non di lusso su un terreno che ci è stato donato 50% a me 50% a mia moglie da mio suocero.
    Uno dei due ha meno di 35 anni.
    Vorrei sapere se ad oggi o in prospettiva oltre all'IVA agevolata al 4% c'è qualche altra agevolazione , impianti , arredamento ecc
    Marco
    rispondi al commento
  • Giacomo
    Giacomo
    Martedì 4 Ottobre 2016, alle ore 13:02
    Tra poco acquisterò la mia prima casa.
    L'immobile attualmente è allo stato della tamponatura, perché esce da un fallimento, spetterà a me completarne la costruzione.
    In questo caso che iva andrò a pagare al 4 oppure al 10%, ripeto non è una ristrutturazione ma un completamento.
    rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 07:37
    Avrei diritto ad IVA 4% vorrei sapere se anche i seguenti materiali possono essere fatturati al 4%:
    - ferro per cemento armato lavorato (quindi con manodopera);
    - cemento armato con trasporto;
    - pompaggio;
    - vibratura (quindi con manodopera);
    - pietra per rivestimento muro e posa in opera.
    rispondi al commento
  • Micheletavazzi
    Micheletavazzi
    Martedì 16 Agosto 2016, alle ore 14:13
    Buon giorno, a seguito della circolare Circolare n. 20/E emessa dall'Agenzia delle Entrate il 18/05/2016, qualcuno mi sa dire se nel caso di costruzione di prima casa che sarà abitabile entro fine 2016, potrò usufruire del bonus domotica e videosorveglianza/allarme? GrazieMichele
    rispondi al commento
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