Preventivo approvato e difformità dei lavori

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Il codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi del condominio: quelli di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria.
02 Marzo 2011 ore 14:40

ImpalcaturaIl codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi:

a)quelli di manutenzione ordinaria;

b)quelli di manutenzione straordinaria.

I primi possono essere disposti dall'amministratore, sulla base del rendiconto preventivo approvato oppure d'ufficio, qualora ne ricorresse l'esigenza.


Si pensi, per fare un esempio in relazione a quest'ultima ipotesi, al caso in cui si renda necessario sostituire le lampadine poste sulle scale comuni.

Gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, generalmente possono essere deliberati solamente dall'assemblea.

Gli interventi di notevole entità (il riferimento è chiaramente di tipo economico) devono essere approvati con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.).

L'amministratore può ordinarli solamente in caso d'urgenza restando però a suo carico l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile.

Al pari dell'amministratore anche i singoli condomini possono sostenere personalmente delle spese per interventi di carattere urgente.

Solitamente, però, si ribadisce è l'assemblea a decidere sulla manutenzione straordinaria scegliendo tra i vari preventivi che le imprese sollecitate hanno presentato.

Che cosa accade se, approvata una spesa, alla fine dei lavori ci si rende conto che la stessa è aumentata a causa dell'esecuzione d'interventi non preventivati?Impalcatura

Al riguardo le opzioni a disposizione dell'assemblea sono due:

a)contestazione della difformità con conseguente apertura di un contenzioso (anche solamente stragiudiziale) con l'impresa e l'amministratore volto ad accertare l'effettiva necessità di quanto eseguito e quindi le conseguenze in relazione ai costi ulteriori;

b)ratifica dei lavori e di conseguenza accettazione della nuova contabilità in difformità rispetto a quanto preventivato.

In tal senso, infatti, è utile ricordare che è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) - (Trib. Salerno 10 novembre 2009).

Al condomino dissenziente non resterà altra soluzione che quella di valutare se sussistono i presupposti per un'impugnazione della deliberazione di ratifica.

riproduzione riservata
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  • Piero
    Piero
    Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 12:13
    Salve, un paio d'anni fà ho fatto rifare le terrazze.
    Io abito all'ultimo piano di un condominio a dei ragazzi che non erano in regola.
    (Non avevano partita iva ed erano manovali)
    L'amministratore mi mandò una lettera invocandomi a bloccare i lavori, sennò la responsabilità di qualsiasi cosa succedesse fosse mia, perchè dovevo chiedere l'autorizzazzione sua.
    Ora, a distanza di anni, una terrazza perde causando infiltrazioni al piano di sotto.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Piero
      Giovedì 5 Dicembre 2013, alle ore 17:32
      Il responsabile è sempre il proprietario del bene.
      rispondi al commento
  • Borghetto Pietro
    Borghetto Pietro
    Martedì 22 Marzo 2011, alle ore 10:39
    Se l'assemblea non ratifica i lavori difformi al preventivo (però autorizzati alla ditta dall'Amministratore senza ratifica assembleare)e decide di aprire un contenzioso legale con la ditta coinvolgendo anche l'Amministratore:quali conseguenze ci potranno essere dato che i lavori eseguiti comunque dovevano essere fatti?Grazie
    rispondi al commento
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