Il codice civile distingue due tipi d'interventi manutentivi:
a)quelli di manutenzione ordinaria;
b)quelli di manutenzione straordinaria.
I primi possono essere disposti dall'amministratore, sulla base del rendiconto preventivo approvato oppure d'ufficio, qualora ne ricorresse l'esigenza.
Si pensi, per fare un esempio in relazione a quest'ultima ipotesi, al caso in cui si renda necessario sostituire le lampadine poste sulle scale comuni.
Gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, generalmente possono essere deliberati solamente dall'assemblea.
Gli interventi di notevole entità (il riferimento è chiaramente di tipo economico) devono essere approvati con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.).
L'amministratore può ordinarli solamente in caso d'urgenza restando però a suo carico l'obbligo di riferire alla prima assemblea utile.
Al pari dell'amministratore anche i singoli condomini possono sostenere personalmente delle spese per interventi di carattere urgente.
Solitamente, però, si ribadisce è l'assemblea a decidere sulla manutenzione straordinaria scegliendo tra i vari preventivi che le imprese sollecitate hanno presentato.
Che cosa accade se, approvata una spesa, alla fine dei lavori ci si rende conto che la stessa è aumentata a causa dell'esecuzione d'interventi non preventivati?
Al riguardo le opzioni a disposizione dell'assemblea sono due:
a)contestazione della difformità con conseguente apertura di un contenzioso (anche solamente stragiudiziale) con l'impresa e l'amministratore volto ad accertare l'effettiva necessità di quanto eseguito e quindi le conseguenze in relazione ai costi ulteriori;
b)ratifica dei lavori e di conseguenza accettazione della nuova contabilità in difformità rispetto a quanto preventivato.
In tal senso, infatti, è utile ricordare che è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226) - (Trib. Salerno 10 novembre 2009).
Al condomino dissenziente non resterà altra soluzione che quella di valutare se sussistono i presupposti per un'impugnazione della deliberazione di ratifica.
