Il contratto preliminare: qual è la sua funzione
In questo articolo vedremo cosa accade se, dopo la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare, muore il promissario acquirente.
Immaginiamo che il venditore voglia comunque concludere l'affare per poter alienare l'immobile e incassare il prezzo pattuito.
Quali sono gli strumenti previsti dalla legge a tutela dei suoi interessi?
Dovrà rinunciare all'affare o potrà pretendere dagli eredi dell'acquirente il versamento del prezzo?
Per dare una risposta partiamo dalla definizione di contratto preliminare di vendita quale fattispecie giuridica.
Si tratta del contratto con il quale una parte (promittente venditore) si obbliga a vendere all'altra, (promissario acquirente) che si impegna ad acquistare la proprietà del bene immobile al prezzo pattuito e secondo le modalità definite. Entro il termine fissato nel preliminare le parti dovranno stipulare il contratto di compravendita definitivo (con il quale avverrà il passaggio di proprietà) da redigere con atto pubblico davanti al notaio.
Il contratto preliminare è dunque quel contratto stipulato in vista di un successivo accordo definitivo del quale i contraenti regolano gli aspetti principali: prezzo, acconto, caparra, vincoli, caratteristiche dell'immobile, tempi per il trasferimento della proprietà.
Con il preliminare di compravendita le parti si vincolano, in quanto assumono l'obbligo di stipulare il contratto definitivo di vendita. Si tratta di un negozio giuridico molto diffuso, in particolare per le trattative aventi a oggetto beni immobili per i quali, dato il valore rilevante, è necessario procedere con cautela, effettuando una serie di accertamenti.
In conclusione, con il contratto preliminare le parti contraenti sono obbligate a prestare un futuro consenso e non possono tirarsi indietro. In caso di mancato rispetto dell'impegno preso, la parte che si è rifiutata, dovrà considerarsi inadempiente dell'obbligazione sorta con il contratto.
L'inadempimento sussiste in caso di ritardo (quando il rogito notarile viene stipulato oltre il termine fissato) o di mancata esecuzione della prestazione dovuta (obbligo di contrarre).
Quali sono le tutele in caso di inadempimento del contratto preliminare
Cosa succede nel caso in cui il promissario acquirente (ma lo stesso vale per il promittente venditore) non adempia l'obbligazione sorta con il contratto preliminare?
Quali sono le tutele e i rimedi a favore della parte che abbia invece offerto la propria prestazione e che sia dunque intenzionata a rispettare gli accordi?
In caso di inadempimento del futuro acquirente (o del futuro venditore), l'altra parte avrà due possibilità:
- Rivolgersi all'autorità giudiziaria per domandare l'emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo di compravendita che non è stato concluso.
Il giudice, con il provvedimento, dispone il trasferimento della proprietà dell'immobile in capo al contraente che non aveva ottemperato ai suoi obblighi, imponendogli il versamento del prezzo. È quanto stabilito al riguardo dall'articolo 2932 del codice civile;
- Chiedere, (nel caso in cui sia disposto a rinunciare all'affare) a seguito dell'inadempimento della controparte, la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento dei danni subiti per il mancato passaggio di proprietà. È quanto stabilito dall'articolo 1453 del codice civile. Nel caso in cui sia stata versata una caparra confirmatoria varrà quanto previsto dall'articolo.
Che succede in caso di morte del contraente?
Veniamo al punto che qui più ci interessa e poniamo il seguente interrogativo: in caso di morte del futuro acquirente, viene meno l'obbligo alla stipula del contratto definitivo di compravendita?
La morte del soggetto obbligato comporta l'estinzione dell'obbligazione sorta con il preliminare per impossibilità sopravvenuta, con conseguente scioglimento del contratto? La risposta è no.
L'obbligo di prestare il consenso si trasferisce agli eredi della persona deceduta che saranno parimenti obbligati e soggetti, in caso di rifiuto, alle conseguenze già evidenziate.
Insomma, il contratto definitivo si dovrà ugualmente concludere. Il venditore avrà sempre il diritto di alienare il bene e l'acquirente di acquistarlo pagando il prezzo.
Le ragioni di tale conclusione sono esposte nella sentenza n. 13224/2014 emessa dalla Corte di Cassazione.
L'obbligazione nascente dal contratto preliminare, cioè stipulare entro la data fissata un contratto di compravendita, non si estingue in caso di decesso del contraente.
La risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta è sì ipotizzabile, in via generale anche per il contratto preliminare, ma non per decesso di una delle parti.
Con la morte dell'acquirente, la prestazione non diviene impossibile e di fronte alle richieste del venditore, gli eredi dell'acquirente non potranno eccepire l'impossibilità sopravvenuta della prestazione e dunque lo scioglimento del preliminare. Quest'ultimo conserva la sua validità e gli eredi che subentrano nella posizione del defunto, dovranno dare corso agli impegni assunti dal de cuius.
L'obbligo della prestazione in capo al soggetto deceduto si trasferisce, in virtù della successione, agli eredi. Con l'accettazione dell'eredità, anche con beneficio di inventario, si trasmettono non solo i diritti bensì anche i doveri tra i quali rientra l'obbligo di addivenire al rogito notarile per il trasferimento della proprietà.
Il sopravvenuto decesso del promissario acquirente non concretizza un fatto imprevedibile e quindi non produce alcun effetto estintivo.
Gli eredi non potranno neanche eccepire una eventuale impossibilità economica a corrispondere il prezzo, in quanto la giurisprudenza della Corte di Cassazione afferma da tempo che l'impossibilità di una prestazione che libera dal debito deve essere obiettiva e assoluta, non potendo consistere in una mera difficoltà economica, come nel caso di mancata reperibilità della somma di denaro da versare come saldo del prezzo.
A conclusione del discorso, si evidenzia che, in caso di inadempimento da parte degli eredi dell'acquirente che abbiano accettato l'eredità, il venditore potrà rivolgersi al tribunale e mediante atto di citazione, avvalersi dei rimedi che abbiamo sopra delineato: sentenza produttiva degli effetti del contratto di compravendita o risoluzione del preliminare con risarcimento del danno.
Il venditore, infatti, stante gli accordi sanciti con il contratto preliminare ha rinunciato ad offrire ad altri l'immobile, subendo un pregiudizio economico.
