Vendita immobile: il contenuto del preliminare e le verifiche da fare

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Contratto con cui le parti si impegnano a stipulare una futura compravendita, nel preliminare devono esserci elementi essenziali ed è necessario fare delle verifiche.
03 Agosto 2015 ore 09:22

Il contenuto del preliminare


Quando si decide di acquistare una casa, uno dei primi step fondamentali da compiere è la stipula del contratto preliminare con cui venditore e acquirente si obbligano a concludere la futura e definitiva compravendita, stabilendone modalità e termini. Soffermiamoci in questo articolo sul contenuto del contratto preliminare e sulle verifiche che è opportuno eseguire onde evitare in seguito spiacevoli sorprese.


Il contratto preliminare


Preliminare di venditaAnche detto compromesso, il contratto preliminare è l’accordo stipulato tra venditore e compratore con il quale entrambe le parti si obbligano reciprocamente a stipulare una successiva e definitiva compravendita immobiliare.

In genere il contratto preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata per vari motivi, ad esempio quando l’acquirente deve ancora trovare e stipulare un mutuo con la banca per poter acquistare l’immobile quindi è in attesa di poter accedere al credito.

Per evitare che nonostante la stipula del compromesso, il venditore proceda alla vendita dello stesso immobile a una persona diversa da quella con cui ha stipulato il preliminare, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.


Il contenuto del preliminare


Soffermandoci sul contenuto del contratto preliminare, c’è da sottolineare in via preliminare che questo deve avere necessariamente forma scritta e deve contenere inoltre tutte le clausole di un contratto di vendita completo ed efficace.

Ciò significa che nel preliminare dovranno essere indicati tutti gli elementi minimi della compravendita immobiliare quali:

-il consenso delle parti

-l’esatta indicazione del bene immobile oggetto della vendita, con l’indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile quindi dei vani, nonché dei dati catastali (in tal caso è bene allegare al contratto preliminare anche le planimetrie catastali)

-il prezzo della vendita.

Se mancano questi elementi essenziali, il contratto preliminare è considerato invalido. Ma oltre a questi elementi minimi, nel preliminare possono essere inserite anche clausole accessorie.

Le più frequenti riguardano:

- il termine di tempo entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita e quindi verrà perfezionato il trasferimento della proprietà dell’immobile dal venditore all’acquirente

- l’importo della caparra, ossia una somma di denaro che costituisce la prova dell’impegno delle parti a stipulare la compravendita definitiva

- la penale che una delle due parti, in caso di inadempimento totale o parziale, dovrà pagare a titolo di risarcimento dei danni.

Si sottolinea inoltre che, ai sensi del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica sussiste anche per la stipula di un preliminare di vendita. Così il proprietario deve, in ogni caso, rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle stesse.


Preliminare: le verifiche da effettuare


Sono connesse alla stipula del preliminare una serie di verifiche necessarie da compiere onde evitare spiacevoli sorprese in seguito alla compravendita definitiva e quindi al trasferimento dell’unità immobiliare.

Contratto preliminare-verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli: al fine di evitare di incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare l’atto di compravendita è necessario accertare che il venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario, quindi deve essere in possesso di un valido atto di acquisto, verificando al contempo l'eventuale presenza di ipoteche o servitù

-regolarità edilizia: occorre accertare che la casa sia stata costruita con regolare permesso di costruire, se pendono domande di condono in corso e se sia agibile

-verifica regolarità condominiali: se l’immobile oggetto del preliminare e della futura compravendita si trova in un condominio è opportuno prendere visione del regolamento di condominio, quindi verificare se ci sono eventuali delibere che riguardano lavori di straordinaria amministrazione e se vi sono spese condominiali non ancora saldate dal venditore.

Oltre a queste verifiche che potremmo definire essenziali, ve ne sono ulteriori da effettuare al momento della stipula del contratto preliminare che rendono più sicura la futura compravendita:

- verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) dell’abitazione alle norme di sicurezza

-verifica del rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità costruttive (ad esempio le normative in materia antisismica) o su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sull’immobile

- verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire

- verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento dell’immobile (assoggettabilità a IVA, eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, ecc).

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Articolo: Preliminare di vendita: contenuto e verifiche necessarie
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