Polizza decennale postuma del costruttore per immobili in costruzione
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Polizza postuma decennale: che cos'è ?
Comprare casa in costruzione ha indubbi vantaggi, sia in termini economici sia in termini di possibilità di scelta.
Ciò nondimeno, l'acquisto di una casa in costruzione presenta anche dei rischi di non poco conto, che è possibile limitare, mediante il ricorso a una serie di tutele predisposte e previste da parte dell'ordinamento giuridico.
Fra tali strumenti di tutela si annovera la c.d. polizza decennale postuma.
Si tratta di una garanzia di legge sui lavori edili, ovverosia di una garanzia postuma di durata decennale, che il costruttore è tenuto a stipulare a beneficio dell'acquirente o dell'assegnatario dell'immobile da lui costruito, per eventuali difetti di costruzione e danni arrecati a terzi.
Assicurazione decennale immobili nuovi: riferimenti normativi
Tale obbligo di garanzia decennale è previsto, in primis, dall'art. 1669 c.c., ove è stabilita la responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente, per vizi costruttivi (per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina), verificatesi entro dieci anni dal compimento dell'opera (Cass., n. 8050/1995) e non dalla data di acquisto dell'immobile (Cass., n. 4510/1996).
La normativa in materia è alquanto complicata, poiché costituita da un coacervo di norme giuridiche, soggette negli anni a diversi correttivi.
E, infatti, ulteriori riferimenti normativi di tale obbligo postuma decennale sono rinvenibili nel D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, in seguito modificato dalla Legge 19 ottobre 2017, n. 155 (c.d. Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza) e dal Decreto attuativo (D.lgs. 12 gennaio 2019 , n. 14).
Cosa copre la polizza assicurativa postuma?
I vizi e i danni coperti dalla polizza sono indicati dalla normativa codicistica, la quale, come rilevato fa riferimento a vizi costruttivi, come a esempio vizi del suolo, ovvero franosità del terreno sul quale si è edificato o erronea valutazione inerente la non idoneità del suolo a sostenere il peso di un edificio.
Per vizio di costruzione si intende, invece, un errore imputabile all'attività dell'uomo, che abbia compromesso la funzionalità globale, menomandone in modo apprezzabile il godimento, sì da renderla inidonea a fornire l'utilità cui è destinata (Cass., 19 febbraio 2007, n. 3752).
In tale classificazione, che è bene precisare è molto ampia e necessità di una valutazione ad hoc, rientrano a titolo esemplificativo anche:
- lesioni alle strutture, imperfezioni o difformità tali da diminuire sensibilmente il valore economico dell'edificio nel suo complesso o di singole sue parti, senza che debba sussistere anche il pericolo di un crollo immediato (Cass., n. 2977/1998);
- alterazioni che attengono a quegli elementi, accessori o secondari, che consentono però l'impiego duraturo cui l'opera è destinata (Cass., n. 11740/2003; Cass., n. 8811/2003; Cass., n. 9636/2001; Cass., n. 456/1999) quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria (Cass., n. 11740/2003; Cass., n. 456/1999);
- carenze strutturali dipendenti da inidonea progettazione dell'appaltatore (Cass., n. 3752/2007), sorte in conseguenza delle caratteristiche del suolo, ove sia stata realizzata la costruzione (Cass., n. 26552/2017).
La garanzia postuma copre anche la rovina totale o parziale, che si verifica allorquando l'edificio cessi di esistere in tutto od in parte, per disintegrazione degli elementi che ne compongono le strutture necessarie alla stabilità, oppure quando la compromissione dei suoi elementi essenziali influisca negativamente sulla sua durata e solidità (Cass., n. 261/1970).
Per pericolo di rovina si intendono, invece, modificazioni o le alterazioni a carico degli elementi essenziali per la statica, tali da indicare di per sé una situazione di pericolo, indipendentemente dal fatto che la rovina sia imminente o prossima (Cass., n. 2861/1958; Cass., n. 1034/1951).
Chi paga la polizza assicurativa postuma?
La polizza per la garanzia decennale costruttore deve essere da questi sottoscritta e pagata in caso di vendita di immobili non ancora edificati o ultimati a favore degli acquirenti.
Ne deriva che soggetto contraente la polizza postuma è una società o una cooperativa e il beneficiario è un privato.
Il Codice dei Contratti Pubblici (D.Lgs. 18 aprile 2016, n. 50) con l'art. 103, comma 7, ha esteso la disciplina della polizza postuma decennale anche al settore delle costruzioni pubbliche.
Polizza decennale postuma e tutele per l'acquirente
È bene precisare che la mancata stipula di un contratto di assicurazione postuma decennale, in origine non era sanzionata da alcuna norma di legge, con la conseguenza che, se tale obbligo veniva sostanzialmente disatteso, l'acquirente era esposto al rischio di dover sostenere esborsi (spesso anche molto onerosi) per i danni dell'immobile.
Tale lacuna normativa è stata di fatto risolta dal Codice della Crisi d'impresa, il quale ha stabilito che nel caso di mancata stipula della polizza decennale postuma, l'acquirente può annullare il contratto definitivo e al contempo escutere la fideiussione a garanzia di tutte le somme e corrispettivi incassati dal costruttore sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento (artt. 2 e 3 del DLgs. n. 122/2005), prima della conclusione del contratto definitivo.
In altri più specifici termini, in caso di conclusione di un contratto definitivo, l'acquirente può chiedere l'annullamento della compravendita. Se invece si è perfezionato esclusivamente il contratto preliminare, l'acquirente può escutere la fideiussione acconti acquisto casa.
In ogni caso, prima della sottoscrizione di qualsivoglia proposta o contratto preliminare è consigliabile verificare che sia stata stipulata tale polizza postuma decennale.
Altre tutele per l'acquirente in caso di polizza decennale postuma
L'art. 1669 c.c. stabilisce che è possibile esperire l'azione giudiziale entro un anno dalla scoperta del vizio, nei confronti di tutti coloro che abbiamo in qualche modo concorso a cagionare l'evento dannoso, a nulla rilevando la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità (Cass., n. 8904/1994).
L'effettiva imputabilità della responsabilità deve essere acclarata in sede di giudizio da parte del giudice di merito.
La responsabilità potrebbe essere accertata nei confronti del progettista quando i gravi difetti dipendono da errori di progettazione o del direttore lavori, o direttamente del costruttore.
Al riguardo, occorre precisare che l'onere della prova circa la tempestività della proposizione della denuncia incombe sul committente e non sul costruttore.
L'azione in giudizio ha natura personale, ciò significa che può essere fatta valere dall'acquirente o dal singolo condomino, nel caso di contesti condominiali, senza la necessaria partecipazione degli altri condomini, sia nel caso che i vizi denunciati riguardino la cosa comune, sia qualora investano unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass., n. 4485/2000).
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