Tra i problemi di maggiore rilevanza in ambito condominiale, e non, un posto di primaria importanza spetta ai parcheggi per le autovetture.
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modalità costruttive invalse per lungo tempo, ed in larga parte del nostro paese, hanno trascurato questa problematica che nel corso degli anni è divenuta un vera e propria emergenza.
Vale la pena comprendere perché, soprattutto iln relazione alle costruzione degli anni cinquanta e sessanta ci siano pochi parcheggi. Com'è cambiata la situazione, e per quale ragione, a tutt'oggi, i parcheggi in relazione alle unità immobiliari sono sempre pochi?
Fino al 1967 non esisteva una disciplina legislativa che, nella costruzione di edifici, prevedesse la destinazione di una parte di essi a parcheggio.
In sostanza, la faccenda era lasciata alla sensibilità e lungimiranza del costruttore.
A vedere i risultati non è azzardato affermare che è prevalsa la volontà di impiegare tutta la cubatura edificabile in favore di un numero maggiore di appartamenti e locali commerciali (sicuramente più remunerativi) a discapito di uno sfruttamento razionale degli spazi che tenesse presente la complessità delle esigenze.
Con la legge n. 765 del 1967 (c.d. legge ponte), si è deciso d'intervenire colmando un evidente vuoto legislativo. L'art. 18 di questa legge, introducendo nella legge urbanistica (l. 1150 del 1942) l'art. 41 sexies rendeva obbligatoria la destinazione a parcheggio di una determinata superficie.
Dopo una serie d'interventi modificativi, ad oggi, l'art. 41-sexies l. 1150/42 recita: Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.
Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Il secondo comma dell'articolo è stato aggiunto nel 2005.
Prima di questa novella legislativa, infatti, ci si era chiesti se tra parcheggi e unità abitative esistesse un qualche vincolo di pertinenzialità.
Secondo la Cassazione, che per anni è stata divisa tra sentenze favorevoli e discordanti rispetto al vincolo di pertinenzialità, tale vincolo era sussistente solo in relazione agli standard minimi richiesti dalla legge. L'area eccedente, invece, poteva essere liberamente ceduta (Cass. SS.UU. n. 12793/05).
L'aggiunta del secondo comma pare andare nel senso opposto eliminando qualunque vincolo dipertinenzialità e lasciando solo dei vincoli di carattere urbanistico.
Le problematiche inerenti i parcheggi hanno dei riflessi notevoli soprattutto in relazione agli edifici in condominio.
È utile approfondire le principali questioni che quotidianamente sono poste all'attenzione degli interessati (condomini, amministratori, ecc.).
Come si assegnano i posti auto?
In molti condomini ci sono delle autorimesse comuni al posto di box auto di proprietà esclusiva.
La disciplina dell'utilizzo di queste aree, è materia ricadente nell'ambito delle competenze dell'amministratore che ai sensi dell'art. 1130 deve disciplinare l'uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento delle stesse a tutti i condomini.
Nel caso di area a parcheggio pienamente fruibile da tutti i partecipanti al condominio, dunque, l'amministratore potrà delimitare lo spazio occupabile da ogni singola autovettura lasciando ai condomini la scelta del singolo posto (si vedrà oltre con che modalità).
Che cosa succede se le aree a parcheggio sono insufficienti a servire contemporaneamente tutti i condomini?
In questo caso
sarà l'assemblea a dover decidere le modalità d'utilizzo.
È consentito deliberare un utilizzo turnario – secondo la Cassazione infatti il pari uso non è sinonimo di utilizzo contemporaneo ma semplicemente diritto a godere del bene comune anche in tempi differenti (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873) – ma in nessun caso l'assegnazione dei posti potrà avvenire in ragione dei millesimi di proprietà (Cass. n. 26226/06).
Facendo un esempio, se i parcheggi disponibili sono 10 ed i condomini 15 l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, potrà deliberare l'utilizzo turnario del parcheggio.
L'assegnazione dei singoli posti, in assenza di accordo tra tutti i condomini, non potrà essere fatta sulla base dei millesimi di proprietà. In questo contesto la soluzione più utilizzata è quella del sorteggio.
Si possono ricavare aree destinate a parcheggio in relazione a spazi comuni all'aperto già esistenti?
Accade spesso che degli edifici abbiano delle parti comuni in relazione alle quali il regolamento di condominio non prevede una particolare destinazione d'uso (cortili, aree antistanti le abitazioni, ecc.).
In queste situazioni ogni condomino potrà fare dello spazio comune l'utilizzo più conveniente facendo salvo il rispetto del pari uso che la legge riconosce a tutti i partecipanti (art. 1102 c.c.).
L'assemblea, secondo la giurisprudenza della Cassazione, potrà decidere per la destinazione a parcheggio di tale spazio con le maggioranze indicate dall'art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi) purché la decisione non sia lesiva dei diritti dei condomini (es. rendendo difficoltoso l'accesso alle abitazioni private).
Sempre l'assemblea dei condomini, con le maggioranze previste per le innovazioni (maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 dei millesimi) potrà decidere di mutare la destinazione d'uso di uno spazio comune (es. da giardino a parcheggio) purché tale mutamento non sia dannoso anche per un solo condomino.
Infine, proprio in relazione alla necessità di creare nuovi spazi da adibire a parcheggio la legge n. 122 del 1989 (c.d. legge Tognoli) all'art. 9, primo comma, afferma che: I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.
Nel caso di edifici condominiali, il terzo comma dello stesso articolo precisa che le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
In sostanza l'assemblea potrà deliberare la creazione di nuovi parcheggi attraverso l'escavazione del sottosuolo o il mutamento della destinazione d'uso dei locali, di proprietà comune, posti al piano terra, con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
L'unico limite sta nel fatto che l'intervento non deve essere lesivo dei diritti anche di un solo condominio.
