Opere minori e autorizzazione edilizia

Fino a qualche anno fa, e prima dell'entrata in vigore delle nuove disposizioni, era prevista una maggiore facilità nell'acquisto o vendita di un immobile senza che fosse attuata una verifica della regolarità dei dati catastali del bene.

Dal luglio del 2010, le nuove norme in materia impongono (prima del rogito), l'obbligo dei seguenti requisiti, ossia che: l'immobile sia regolarmente censito (all'Agenzia Del Territorio) a nome del leggittimo proprietario, la conformità della planimetria depositata presso gli uffici del catasto rispetto allo stato di fatto dell'alloggio, e se gli altri dati del bene (consistenza, categoria, rendita, classe, ecc.) sono stati aggiornati.

Questa nuova condizione è una novità assoluta in questo ambito, poiché, pone le basi per una corretta gestione di tutto il mercato immobiliare.

In passato, i proprietari degli alloggi, non seguivano fino in fondo le pratiche di variazione catastale e quindi, anche per eventuali disguidi o errori presso gli uffici, le volture non erano evase in tempi rapidi e riportavano, per lungo periodo, i riferimenti precedenti.

Le eventuali incongruenze (come i dati riportati in planimetria), si manifestavano anche a seguito di lavori di ristrutturazione eseguiti all'interno degli alloggi.

Questa pratica, tuttora ancora diffusa, era regolata dal convincimento che ciascuno è libero di apportare modifiche all'interno della singola proprietà senza necessariamente depositare o richiedere autorizzazioni.

Dal punto di vista teorico ciò può avere una certa logica ma, nei fatti, ogni variazione della destinazione d'uso o delle tramezzature interne, s'identifica come intervento urbanistico e quindi soggetto a regolare autorizzazione edilizia.

Non mancano tuttavia delle evidenti differenze, di natura documentale (elaborati progettuali) e di permessi urbanistici, posti in relazione alla consistenza delle opere da realizzare.

Nei fatti, ci sono interventi minori (classificabili come manutenzione ordinaria), che possono rientrare in adempimenti amministrativi semplificati.
Un esempio ne è l'articolo nove della L.R. n°37 emanata dalla Regione Sicilia il 10 settembre 1985.

Lasciando da parte riferimenti ed eventuali confronti con l'attuale Testo Unico dell'Edilizia, ora in vigore, si vuole in questa sede evidenziare esclusivamente l'interpretazione normativa del Legislatore, tesa a snellire i procedimenti amministrativi e a favorire l'attività edilizia.

Questa disposizione racchiude una casistica di lavori, eseguibili unicamente all'interno degli alloggi, e riconducibili a opere di miglioramento delle condizioni abitative e sanitarie.

Vi sono tuttavia delle limitazioni, ben definite dalla norma, e che riguardano: l'aumento di unità immobiliari e della superficie utile, la variazione dei prospetti e della sagoma del fabbricato, oltre ovviamente al cambio di destinazione d'uso.

Se il fabbricato ricade all'interno di zone soggette ai vincoli definiti dal D.Lgs. 42/2004 (ex leggi 1089 e 1497 del '39), prima di eseguire i lavori è indispensabile premunirsi del Nulla Osta rilasciato dalla Soprintendenza ai Beni Culturali.

Non è necessaria alcuna autorizzazione paesaggistica se l'immobile rientra in una zona cosiddetta omogenea (articolo 2 del D.M. 1444/68 - lettera A), che ha caratteristiche di agglomerato urbano, pur presentando evidenti caratteristiche storiche.

In questi casi sono ammessi i lavori purché siano rispettate le condizioni originarie costruttive (funzionali, strutturali e tipologiche) del fabbricato.

Se nell'intervento sono previste anche aperture in breccia su muri portanti, sostituzione di architravi di vani porta, ossia interventi strutturali minori e interni all'alloggio, gli stessi possono essere eseguiti ma solo dopo aver ottenuto l'autorizzazione dell'Ufficio del Genio Civile.

Tra i lavori contemplati in questa norma (configurati come opere minori), si identificano: gli spostamenti di pareti divisorie interne o parti di esse, il rifacimento d'impianti tecnologici, la realizzazione di servizi igienici interni all'unità, oltre ovviamente al ripristino di pavimenti, rivestimenti, serramenti, sanitari, ecc.

Rimangono esclusi interventi più consistenti come ad esempio, la rimozione e rifacimento totale della divisione interna, la variazione della disposizione d'uso dei locali abitati (cucine, soggiorno, servizi igienici, camere), ecc.

Per questi interventi è prevista una procedura urbanistica diversa che comprende il rilascio di un'Autorizzazione edilizia.

Nel corso del 2003 il Legislatore Siciliano, con l'articolo 20 della L.R. n.4, ha voluto includere in questa categoria anche la chiusura di verande e balconi con strutture precarie (di facile rimozione).

L'interpretazione normativa si basa su una condizione tesa a qualificare gli spazi esterni come pertinenza dell'alloggio (giardino d'inverno) di cui fanno parte.

Prima di iniziare le opere, il proprietario deve presentare allo sportello protocollo del Comune una Comunicazione di avvio lavori (o tramite raccomandata A/R), includendo anche una Relazione Asseverata a firma di un tecnico abilitato, in cui si evidenzia la consistenza delle opere da realizzare e il rispetto delle normative urbanistiche, igienico sanitarie e di sicurezza vigenti.

Rimane ovviamente da considerare l'obbligo di procedere ad una aggiornamento planimetrico (in caso di variazioni della disposizione interna) da inoltrare all'Agenzia del Territorio (ex ufficio del Catasto).