Nuove modalità di convocazione dell'assemblea condominiale

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A partire dal 18 giugno 2013 entreranno in vigore le nuove norme sulla convocazione dell'assemblea condominiale che garantiranno maggiore certezza della ricezione.
Nuove modalità di convocazione dell'assemblea condominiale

AssembleaLa legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la così detta riforma, è intervenuta anche in materia di convocazione dell'assemblea condominiale.

La l. n. 220/2012 ha inserito nel codice civile alcune novità, nella sostanza pretendendo maggiore certezza nelle modalità di comunicazione dell'avviso di convocazione.

Ricordiamo, infatti, che l'assemblea è l'organo supremo, preminente del condominio. È la voce di questo, è la sua volontà all'interno del gruppo con riflessi immediati all'esterno. È organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale e permanente (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

In questo contesto, pertanto, la certezza sulla corretta costituzione è requisito imprescindibile per evitare intoppi nella gestione del condominio.

Vediamo quali saranno i cambiamenti a partire dal 18 giugno (data di entrata in vigore della riforma).


Convocazione dell'assemblea oggi


L'amministratore ed i condomini nel caso di compagine senza amministratore o nel caso di mancata risposta alla richiesta di convocazione da parte del primo hanno il diritto (l'amministratore anche il dovere) di convocare l'assemblea.

ConvocazioneIn che modo?

Fino al 18 giugno, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, prevarrà la così detta forma libera.

In sostanza, a parlare è la Cassazione, in materia di condominio degli edifici, per l'avviso di convocazione dell'assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi degli artt. 1350 e 1352 c.c. (Cass. 875/1999; Cass. 2450/1994) ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza delle quali l'assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita (così Cass. 1 aprile 2008 n. 8449).

Insomma l'amministratore, incontrando il condomino per le scale, può dirgli: non dimenticare che il giorno X alle ore Y presso la sala delle riunioni c'è l'assemblea per decidere sul rendiconto annuale, sul preventivo e sulla nomina/conferma/revoca dell'amministratore.

Ciò basterebbe per considerare ritualmente convocato qualunque condomino; anche una telefonata potrebbe bastare.

Certo è che questa modalità di convocazione non dà possibilità di dimostrare agevolmente che i condomini siano stati regolarmente avvisati, insomma che abbiano saputo nei termini di legge che si sarebbe svolta l'assemblea e che la stessa avrebbe avuto ad oggetto determinati argomenti.

Vale la pena ricordare, infatti, che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta l'annullabilità della delibera condominiale (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

È anche vero che, stando così le cose, se nessuno contesta nulla nei trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. la deliberazione diviene incontestabile ma la prassi ha portato gli amministratori (ed i convocanti in genere) a utilizzare mezzi che dessero certezza dell'avvenuta convocazione dell'avviso.


Convocazione dopo l'entrata in vigore della riforma


A partire dal prossimo 18 giugno la situazione cambierà sensibilmente.

Assemblea condominialeA norma del primo comma del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, infatti, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

S'introduce un'elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili per inviare l'avviso.

Sparisce la forma orale, o meglio rispetto alla precedente vaghezza normativa, il Legislatore ha preferito indicare tutta una serie di mezzi che hanno come scopo quello di dare certezza dell'avvenuta comunicazione.

In buona sostanza una scelta in linea con la prassi.

L'omessa convocazione, vale la pena ricordarlo, comporterà sempre l'annullabilità della delibera (cfr. nuovo art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.).

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Nuove modalità di convocazione dell'assemblea condominiale: Commenti e opinioni


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  • Lucia
    Lucia
    Domenica 8 Gennaio 2017, alle ore 14:07
    Ho un appartamento, dove non risiedo,  l'amministratore non convoca da diversi anni l'assemblea ordinaria nei termini di legge (art.1130 ossia entroi 180gg dalla fine della gestione.
    Per meglio chiarire la gestione scade il 31 marzo pertanto entro settembre 2016 doveva convocare l'assemblea.
    Ora siamo a gennaio può l'amministratore appellarsi all'art. 1129 per restare in carica 2 anni senza essere stato votato dai condomini?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lucia
      Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 18:13
      Mi pare che il tuo amministratore stia facendo male i calcoli. Forse meglio chiedere di convocare un'assemblea per la revoca o al massimo, come indica l'art. 66 disp. att. c.c. autoconvocarvi.
      rispondi al commento
      • Lucia
        Lucia Lucag1979
        2 giorni fa
        Grazie mille per la risposta
        rispondi al commento
  • Emanuelapezzoni
    Emanuelapezzoni
    Domenica 1 Gennaio 2017, alle ore 23:12
    In data 14/12/2016 si è tenuta una Assemblea ordinaria del condominio in cui ho un appartamento di proprietà (ma non ci abito). Ho chiesto e scritto all'amministratore di inviarmi tutte le comunicazioni tramite PEC o email. Non mi invia convocazione per partecipare alle Assemblee e questa è già la terza volta. Oggi ho trovato nello SPAM il verbale e leggo che sono state approvate spese a cui mi sarei opposta, avendogli io inviato preventivi più convenienti per gli stessi lavori. Vorrei sapere se possibile annullare/ invalidare le decisioni prese. Grazie!
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Emanuelapezzoni
      Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 18:32
      Sì, come da varie risposte che ti sono state indicate nel forum, con l'assistenza di un avvocato.
      rispondi al commento
  • Emanule Cantini
    Emanule Cantini
    Giovedì 24 Novembre 2016, alle ore 14:52
    Siamo un condominio senza amministatore e dobbiamo convocare l'assemblea.
    Le spese di convocazione e di reperimento dell'indirizzo dei non residenti che non lo hanno comunicato a carico di chi sono?
    Es, richiesta di certificati di residenza?
    rispondi al commento
  • Giancarlo
    Giancarlo
    Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 15:08
    Ho un quesito da porre in merito alla convocazione di una assemblea straordinaria indetta dall'amministratore di condominio.
    La convocazione che noi condomini abbiamo ricevuto, non dal nostro amministratore direttamente ma dai consiglieri, nonostante sia presente il nome e cognome dell'aministratore, questa è priva della sua firma.
    Yale convocazione è da ritenersi valida?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giancarlo
      Mercoledì 23 Novembre 2016, alle ore 16:33
      Probabilmente sì, se i consiglieri avevano sollecitato la convocazione all'amministratore e questi non ha risposto nei termini di legge. Senza lettura delle carte non è possibile dire di più.
      rispondi al commento
  • Ernani Maggiani
    Ernani Maggiani
    Sabato 20 Agosto 2016, alle ore 11:32
    Non comprendo perche, una mail non sia sufficiente.

    Quando l'assemblea ha raccolto gli indirizzi dei condomini, con il loro accordo, e quindi sia no ben identificabili i destinatari, mi sembra che la cosa possa essere considerata valida.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ernani Maggiani
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:05
      Se qualcuno non si presenta nonostante la convocazione per e-mail non c'è modo legalmente valido di dimostrare la presenza (l'avviso di lettura non ha valore legale).Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
    • Mario Rosini
      Mario Rosini Ernani Maggiani
      Domenica 13 Novembre 2016, alle ore 13:43
      Sarebbe sufficiente che la casella email fosse una PEC
      rispondi al commento
  • Stelio
    Stelio
    Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 23:56
    Sono residente all'estero, e la convocazione per l'assemblea ordinaria non ha rispettato la tempistica dei 15 giorni liberi di preavviso che decorrono dalla data di spedizione della raccomandata, stabiliti dal Regolamento Condominiale, e nemmeno la tempistica indicata nell'art. 66 del CC.
    Anche per l'estero fa stato la tempistica dell'art. 66???
    Ringrazio per la premura.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stelio
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:04
      Sì, nessuna differenza tra Italia ed estero.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Jonny
    Jonny
    Mercoledì 27 Luglio 2016, alle ore 23:49
    Nuove leggi nuove ingiustizie.

    Una convocazione scorretta non prevede la nullità ma l'annullabilità.

    L'annullabilità consente di effettuare l'assemblea anche senza convocare i condomini costringendo poi quest'ultimi ad impugnare gli eventuali verbali con annessi spese e risultati sicuramente non favorevoli .

    Gli amministratori e loro associazioni si leccano i baffi.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Domenica 19 Giugno 2016, alle ore 15:30
    Se viene eletto un amministratore, essendo io stato contrario potrei chiedere i danni per le spese in più rispetto al vecchio amministratore ?

    Faccio solo un paio di esempi. Uno come spese bancarie, prima per un anno euro 140,00 quest'anno euro 483,14.

    E come carta e cancelleria spesa forfettaria di 150 più iva,

    Attento fiducioso una risposta da qualcuno del forum.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 18:17
      No, se non sei in grado di dimostrare l'illegittimità di quelle spese e l'assemblea le approva, tu non puoi chiedere alcun risarcimento poiché sulle spese e sull'amministratore "decide la maggioranza".
      rispondi al commento
  • Moramarco Michele
    Moramarco Michele
    Domenica 29 Maggio 2016, alle ore 16:15
    La convocazione dell'assemblea inviata tramite email è valida?
    Non ho partecipato per altri impegni, hanno svolto dei lavori, io devo comunque partecipare alla ripartizioni delle spese?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Moramarco Michele
      Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 16:52
      Se ha dato riscontro alla convocazione non può fare nulla, altrimenti teoricamente la può contestare.
      rispondi al commento
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