Mutuo SAL

Cos'è il mutuo Stato Avanzamento Lavori

Il mutuo può essere chiesto non solo per l'acquisto, ma anche per la costruzione o la ristrutturazione di una casa.

In quest'ultima circostanza, se l'entità dei lavori è di una certa consistenza, non si conosce esattamente sin dal principio il valore che assumerà l'immobile una volta completato, su cui calcolare l'80% che la banca di solito prende a garanzia per l'ipoteca.
Allora la banca può proporre che l'erogazione dell'importo debba avvenire a Stato Avanzamento lavori (SAL), cioè in più momenti a seconda del livello di edificazione dell'immobile: si definisce mutuo SAL o mutuo a tranches, e prevede l'accensione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile stesso.
Esso tiene conto quindi dei costi per realizzare i lavori e per l'acquisto dei materiali necessari.

Il contratto verrà comunque stipulato su una somma presunta, commisurata al valore che l'immobile dovrebbe assumere a completamento dei lavori, ma le cifre verranno erogate in tranches successive, a mano a mano che verranno ultimate le varie fasi di lavorazione.

Nel caso di edificio di nuova costruzione la prima tranche viene di solito erogata una volta completata la struttura, la copertura e i tamponamenti esterni.
Nel caso, invece, di lavori di ristrutturazione di una certa consistenza o di ampliamento di un edificio su cui è già presente un'ipoteca, l'importo potrà essere erogato in una sola tranche o con una sostanziosa tranche iniziale, considerando il valore della parte già completata.

Caratteristiche del mutuo SAL

Il contratto di mutuo SAL viene stipulato sulla base del valore presunto che l'immobile avrà al termine dei lavori e in esso può essere già pattuito il numero delle tranches.
Ma i tale numero non necessariamente è stabilito a priori, ed è un'operazione che non necessita della certificazione del notaio, in quanto è uno scambio che avviene solo tra istituto di credito e cliente.

Per questo motivo, prima che venga erogata ciascuna tranche del mutuo, l'istituto bancario affiderà ad un proprio perito di fiducia il compito di effettuare una perizia e di verificare lo stato di avanzamento dei lavori e, di conseguenza, il valore che l'immobile avrà raggiunto in quel momento.

Per questo egli dovrà compiere, ogni volta, il necessario sopralluogo e compiere i rilievi del caso. Il costo di questi sopralluoghi non è di solito elevato, perché essi costituiscono, di fatto, un'appendice della perizia principale che viene redatta in fase di concessione del finanziamento.

Il mutuo SAL ha una propria modalità particolare di calcolo degli interessi, che verranno computati solo sulla somma effettivamente erogata e non sull'intero importo.

Questa modalità prevede solitamente una fase di preammortamento piuttosto lunga, di circa 24/36 mesi, durante la quale avviene il rimborso solo degli interessi, che poi si andranno a sommare a quelli previsti dal piano di ammortamento, e di nessuna quota capitale. In quest'arco temporale si prevede che debbano essere ultimati i lavori.

Successivamente inizia la fase di ammortamento vera e propria, il cui piano dovrà rispettare la durata contrattuale prevista. Quindi, dopo l'erogazione dell'ultima tranche, inizierà anche il rimborso delle rate, con numero e frequenza come stabilito.

Può anche capitare di aver ottenuto, attraverso le varie tranches, un importo superiore a quello dello stato finale dei lavori, quindi a quanto necessario.
In questo caso la somma erogata in più potrà essere utilizzata per l'estinzione del debito di una parte del mutuo.

Quando è possibile richiedere un mutuo SAL

Per richiedere un mutuo a Stato di Avanzamento Lavori, è necessario essere nelle condizioni precedentemente descritte: avere un immobile da costruire, da ristrutturare in maniera rilevante o da ampliare.

Spesso questa modalità di finanziamento viene utilizzata dalle imprese stesse per completare un edificio e non è necessario che esso abbia caratteristiche abitative. Infatti è anche frequentemente utilizzato per attività commerciali.

Tra le garanzie richieste dagli istituti di credito c'è la presenza di un redditto fisso. Non è invece obbligatorio possedere un altro immobile, in quanto la garanzia ipotecaria sarà costituita dallo stesso immobile per il quale si richiede il finanziamento.
Alcuni istituto di credito possono, inoltre, richiedere la presenza di un garante.

Se a chiedere il mutuo è un privato, è consigliabile stipulare con l'impresa un contratto d'appalto, in base al quale i pagamenti avvengano in corrispondenza di ciascuno Stato di avanzamento dei lavori.