Solitamente, quando si richiede un mutuo per l'acquisto di un immobile, gli istituti di credito arrivano a concedere ai propri clienti una somma fino all'80% del valore dell'immobile.
Da un po' di tempo, pero', si stanno diffondendo i prestiti ipotecari fino al 100%, cioè al valore totale dell'abitazione da acquistare. Si tratta di eccezioni concesse solo da determinati istituti di finanziamento, che hanno accolto una possibilità concessa dalla Banca d'Italia.
Questa modalità è stata introdotta soprattutto per agevolare i giovani nell'acquisto della prima casa, visto che essi difficilmente possono disporre di un capitale iniziale, anche piccolo.
Quindi accedere ad un mutuo di questo tipo presenta indubbiamente dei vantaggi, perché permette di poter acquistare un'abitazione senza andare ad intaccare i propri risparmi, anticipando parte della somma necessaria. Le uniche spese di cui bisogna farsi carico sono quelle accessorie per l'apertura della pratica, come quelle notarili e quelle per le perizie.
Ma, un mutuo di questo tipo espone sia il cliente che la banca a rischi maggiori, per cui esso presenta anche degli svantaggi.
Infatti, quando si richiede un mutuo di questo genere sono previste condizioni meno vantaggiose, rispetto a quelle relative a mutui con soglia dell'80%. Questo è dovuto al fatto che il loan to value, cioè il rapporto tra l'importo richiesto e il valore commerciale dell'immobile, presenta dei tassi di insolvenza più elevati.
Per proteggersi da questo tasso di insolvenza più alto, quindi, le banche contraggono delle polizze assicurative, i cui oneri sono a carico del mutuatario e il cui premio cresce con l'ammontare del prestito. In particolare, poi, per coprire l'ulteriore 20% concesso rispetto ai mutui tradizionali, vengono stipulate specifiche polizze.
In realtà il cliente può scegliere se intestarsi e pagare personalmente queste polizze o se farle intestare alle banche che le recupereranno con uno Spread più alto.
Inoltre, oltre all'ipoteca sull'immobile, le banche richiedono anche altre garanzie accessorie, costituite da fideiussioni bancarie, per le quali familiari o conoscenti del mutuatario devono prestare le loro garanzie personali.
Un mutuo casa al 100% determina anche un allungamento della durata del piano di ammortamento. Così, se normalmente la durata di un mutuo si attesta intorno ai 25-30 anni, in questo caso può arrivare anche fino a 40, considerando che la rata non può comunque superare il 30% del reddito mensile del richiedente.
