Varchi nei muri perimetrali e differenti possibilità di modifica a seconda dello stato dei luoghi

News di Condominio
I muri perimetrali, in quanto parti comuni di un edificio in condominio, possono essere usati dai condòmini a loro vantaggio ma nel rispetto di specifiche regole
Muri perimetrali e servitù

Muri perimetrali


I muri perimetrali di un edificio in condominio, come dice la stessa parola, sono quei manufatti che delimitano gli spazi in essi compresi. Considerando questa definizione di muro perimetrale è evidente che la stessa può coincidere con quella di muro di confine, ossia di muro avente la funzione di delimitare una determinata proprietà.

Varco sul muroPuò, si è detto, ma non deve; motivo?

È ben possibile che il muro perimetrale di un edificio in condominio non sia anche il muro di confine dell’intera proprietà condominiale.

Sovente, infatti, tra edificio e pubblica via vi sono piccoli spazi destinati a cortile, a parcheggio, o comunque zone di passaggio che distanziano il muro perimetrale dall’effettivo confine tra proprietà privata (condominiale) e proprietà pubblica.

Può anche accadere che tra muro perimetrale e strada pubblica vi sia uno spazio privato – sempre del condominio – ma alcun muro di confine propriamente detto.
I muri perimetrali non sono specificamente menzionati dall’art. 1117 c.c. che elenca – sia pur solo esemplificativamente – le parti comuni di un edificio.

Proprio questa natura esemplificativa dell’elencazione ha permesso di affermare comunque la condominialità di alcuni beni (si pensi ai giardini comuni).

Proprio sui muri perimetrali, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che essi anche in quelle ipotesi in cui non hanno natura e funzioni di muri maestri, poiché delimitano la superficie coperta dell’edificio, così determinando la sua consistenza volumetrica ed altresì poiché hanno la funzione di proteggere gli agenti termici e atmosferici, e ne tratteggiano la sagoma architettonica - sono da considerarsi parti comuni tra tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici (Cass. 21 febbraio 1978, n. 839, in senso conf. Cass. 2 marzo 2007, n. 4978).

Questa distinzione tra muro perimetrale e muro di confine propriamente detto è tutt’altro che una differenziazione eseguita a fini meramente descrittivi, ma consente anche di valutare diversamente gli eventuali interventi edilizi che i condòmini potrebbero andare ad eseguire su tali manufatti.

Entriamo nel dettaglio.


Varchi sui muri perimetrali che siano anche muri di confine con altra proprietà


È legittimo il comportamento di un condomino che per mettere in comunicazione due sue proprietà ubicate in differenti edifici apra un varco su un muro perimetrale dell’edificio?

È questa, nella sostanza, una di quelle ipotesi rispetto alle quali di può porre il problema della liceità di una simile condotta.

In effetti, a meno che non si vogliano ipotizzare arbitrati sconfinamenti, è difficile che una persona mediamente civile decida di sfondare un muro per annettere con la forza una proprietà di altra persona alla sua.

Il problema si pone in quanto esiste una norma del codice civile, l’art. 1102, che legittima da parte di tutti i condòmini l’uso dei beni comuni a proprio personale vantaggio, purché ciò venga fatto nel pieno rispetto del pari diritto degli altri comproprietari e sempre che l’utilizzazione non sia lesiva dalla destinazione e della stabilità dell’edificio (la Cassazione ha esteso i limiti anche al divieto di alterazione del decoro architettonico dell’edificio).

È bene, rispetto a casi come quello sopra descritto, la Corte di Cassazione si è pronunciata molte volte e sostanzialmente sempre nello stesso senso. L’apertura di un varco sul muro perimetrale che consenta di mettere in comunicazione la proprietà di un condomino con altra sua proprietà ricadente però in altro edificio è da ritenersi illegittima.

Il motivo sta nelle possibili conseguenze gravanti sulla proprietà comune, cioè sul muro perimetrale e di conseguenza sui diritti di ciascun condomino rispetto a questo bene.

Finestre in condominioCome si legge in sentenza, infatti, questo modo di utilizzare una parte comune dell’edificio comporta la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune ed inoltre ne altera la destinazione, giacché in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 5 aprile 2011 n. 7748).

Quindi: aprire un varco sul muro perimetrale al fine di mettere in comunicazione due proprietà della stessa persona, una delle quali sia in altro edificio rappresenta un utilizzazione illegittima ai sensi dell’art. 1102 c.c.

Diverso il caso in cui uno dei condòmini (o la stessa assemblea) decidano l’apertura di un varco sul muro perimetrale che sia anche muro di confine con la strada pubblica: in tal caso la legittimità va valutata in relazione alla sicurezza, al decoro, alla stabilità, ed al diritto al pari uso, ma non sicuramente rispetto alla destinazione, dato che funzione propria del muro di confine è quella di delimitare e quindi regolare l’accesso ad una proprietà.

In relazione al pari utilizzo delle cose comuni ai sensi dell’art. 1102 c.c. è utile specificare che bisogna considerarlo alla stregua di un diritto d'uso identico e contemporaneo, ciò perché la regola dettata dall’articolo appena citato altro non ha inteso che attribuire a ciascuno dei condòmini la possibilità di esercitare la più intensa utilizzazione delle parti comuni avendo cura che ogni utilizzazione sia compatibile con quella che potrebbero farne gli altri; quel che va valutato, di volta in volta, rispetto al singolo caso è il giusto equilibrio tra le esigenze di tutti, tenendo sempre presente che nei rapporti condominiali vige un principio solidaristico (cfr. in tal senso, tra le tante, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).


Finestre e porte nei muri perimetrali


Che cosa succede se i condòmini praticano aperture, ad esempio finestre (del genere luci o vedute, cfr. art. 900 c.c.) oppure porte finestre per dare maggiore aria e luminosità ambienti interni o comunque per creare un nuovo accesso al proprio balcone o al giardino di loro esclusiva proprietà o condominiale?

Anche in questo caso si tratta di valutare la legittimità dell’uso di un bene comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. E non solo: trattandosi di opere incidenti anche sulla proprietà esclusiva, bisogna fare riferimento anche all’art. 1122 c.c., che nel considerare legittime le opere del condominio sulla sua proprietà – legittime e non soggette ad autorizzazione condominiale, ma a semplice comunicazione – gli impone comunque di intervenire nel rispetto della sicurezza, della stabilità e del decoro del condominio stesso.

Sull’argomento non sono mancate nel corso del tempo numerose prese di posizione sia della giurisprudenza nella sua accezione più ampia (Cassazione, Tribunali, Giudici amministrativi, ecc.).

Il risultato è sempre lo stesso: queste aperture sono legittime purché rispettino i dettami indicati dall’art. 1102 e 1122 c.c.

Il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 67 dell’8 gennaio 2016, ha ricordato che i proprietari delle unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato ovvero la proprietà di singoli condomini e che di conseguenza è da considerarsi legittima, entro detti limiti, l'apertura di una o più finestre o porte in corrispondenza degli appartamenti, eventualmente ampliando anche quelle già esistenti.

A sostegno di questa propria presa di posizione il Tribunale campano ha citato precedenti pronunciamenti di Cassazione, tra i quali la sentenza n. 5122 del 31 maggio 1990.

Articolo: Muri perimetrali e servitù
Valutazione: 5.33 / 6 basato su 3 voti.

Muri perimetrali e servitù: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI Alert Commenti
  • Baphomat
    Baphomat
    Giovedì 31 Marzo 2016, alle ore 18:11
    Buona sera Avvocatochiedo una specifica conferma:Ho appena comprato casa e l'appartamento, sul retro, affaccia sul mio terrazzo ad uso esclusivo. c'è una finestra, anche un po' nascosta, che vorrei trasformare in porta, devo chiedere l'assemblea o con la CIL posso tranquillamente procedere (non pregiudica la sicurezza e a mio avviso nemmeno il decoro).Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Baphomat
      Giovedì 31 Marzo 2016, alle ore 18:20
      Se la terrazza è tua a livello condominiale, secondo me puoi procedere. Probabilmente sarà il comune a domandare qualche assenso da parte del condominio.
      rispondi al commento
  • L.e.o.n.e.
    L.e.o.n.e.
    Martedì 4 Giugno 2013, alle ore 10:30
    In una corte privata ci sono 2 muri non di proprietà di cui uno è stato riparato a spese del proprietario l'altro, in pessimo stato, per ripararlo il proprietario chiede un contributo del 50%, è legittima la sua richiesta?Grz
    rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Muri perimetrali e servitù che potrebbero interessarti
Ripartizione delle spese: muri e facciata

Ripartizione delle spese: muri e facciata

I muri maestri e quelli perimetrali devono essere considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.Ciò vuol dire che tutti i condomini ne saranno proprietari.
Amministratore di condominio e servitù

Amministratore di condominio e servitù

L'amministratore di condominio non può agire in giudizio per ottenere il riconoscimento di una servitù perché questa azione non rientra tra i suoi poteri.
Individuazione delle parti comuni del condominio

Individuazione delle parti comuni del condominio

Le parti comuni del condominio sono quelle che servono al godimento delle unità immobiliari di proprietà escluisva secondo legge o per contratto...
Condominio e parti comuni

Condominio e parti comuni

In tema di condominio negli edifici, se alcuni beni servono solamente un gruppo di condòmini, solo questi partecipano alle spese e devono essere considerati proprietari.
Bonus per lavori condominiali

Bonus per lavori condominiali

Una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate chiarisce che è possibile usufruire del bonus 36% per i lavori eseguiti su tutte le parti comuni del condominio.
Registrati come Utente
269613 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
20881 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Argo wally - termoventilatore
      Argo wally - termoventilatore...
      50.99
    • Him fiaba di natale portacandele, vetro, multicolore, 11x11x9 cm
      Him fiaba di natale portacandele,...
      12.90
    • Arredo giardino salotto da esterno giardino completo divano poltrone tavolino mod. duet set colore bianco
      Arredo giardino salotto da esterno...
      315.00
    • Sony computer ps4 pro 1 tera a chassis nero
      Sony computer ps4 pro 1 tera a...
      409.99
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Verniciatura ringhiera
      Verniciatura ringhiera...
      10.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Sony playstation 4 ps4 500gb c chassis bundle no man's sky + batman: return to arkam
      Sony playstation 4 ps4 500gb c...
      309.00
    • Mood03 *super offerta* panca gravitazionale salvaspazio di ottima qualita' con schienale rigido imbottito rivestito in pelle
      Mood03 *super offerta* panca...
      102.49
    • Scarpiera harmony box 1 anta a ribalta bianco
      Scarpiera harmony box 1 anta a...
      11.99
    • Ristoattrezzature produttore fabbricatore di ghiaccio cubetti pieni produzione 53 kg - 24h
      Ristoattrezzature produttore...
      1.32
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Salotto di 4 pezzi e cuscini set rattan club juta
      Salotto di 4 pezzi e cuscini set...
      270.00
    • Copper chef ® pentola in rame e ceramica antiaderente - vista in tv
      Copper chef ® pentola in rame...
      59.90
    • Scaldabagno a gas vaillant atmomag mini 11-0/1 xi metano
      Scaldabagno a gas vaillant atmomag...
      184.00
    • Apple iphone se 64 gb rose gold garanzia europa
      Apple iphone se 64 gb rose gold...
      429.00
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Onlywood
  • Immobiliare.it
  • Inferriate.it
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO

Copritavolo rigido trasparente su misura

€ 68.00
foto 5 Roma
Scade il 31 Agosto 2017

Vetro calpestabile copertura bocca di...

€ 260.00
foto 4 Viterbo
Scade il 30 Ottobre 2020

Divano con penisola grigio scuro

€ 250.00
foto 6 Milano
Scade il 31 Gennaio 2017

Letto a castello

€ 200.00
foto 0 Bologna
Scade il 31 Gennaio 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
77702

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.