Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
Manutenzione Straordinaria
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di  cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come  scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà  presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria  possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche  gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del  tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Vitto
    Vitto
    Giovedì 21 Luglio 2016, alle ore 20:47
    Stiamo effettuando lavori di manutenzione straordinaria per l'appartamento in cui viviamo, per cui presenteremo una CILA.
    I lavori prevedono:
    rifacimento integrale di due bagni, spostamento della cucina con relativi allacci e scarichi, rifacimento di un pavimento e guaina su un solarium, predisposizione impianto aria condizionata con tracce a muro e pavimento, sostituzione di radiatori, nelle zone oggetto di intervento, posa di nuovo parquet nelle varie zone di intervento ed attigue, dipinture varie.
    Una impresa edile farà i lavori con materiali di mio acquisto ed un'altra la fornitura e posa del parquet.
    Vorrei naturalmente usufruire delle detrazioni.
    Come devo procedere per portare in detrazione gli importi ed essere a posto con gli adempimenti fiscali?
    Grazie 1000 della risposta.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vitto
      Domenica 24 Luglio 2016, alle ore 17:43
      Per essere in regola è fondamentale che tutti i pagamenti devono avvenire esclusivamente con bonifico bancario. Va precisato che sulle forniture fatte da Lei, nell'ambito della ristrutturazione, hanno l'aliquota iva ordinaria al 22%, fatti salvi i beni significativi come espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. "Su questi beni significativi, quindi, l'aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi". Se invece se li fa fatturare dall'impresa avrà la riduzione al 10%. Inoltre, visto che sono due le ditte esecutrici, è obbligatoria la comunicazione all'Asl, salvo se sono imprese individuali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bannab
    Bannab
    Mercoledì 20 Luglio 2016, alle ore 16:52
    Ho acquistato la mia prima casa e stiamo rifacendo gli impianti idraulici del bagno (quindi stiamo spostando tutti i sanitari), spostando allaccio gas cucina e rifacendo di conseguenza la ripavimentazione (tutti i materiali sono acquistati direttamente da me, privato).

    Per portare tutto in detrazione al 50%, devo fare qualche comunicazione al mio comune?

    Nessuno mi sa dare una risposta: ho chiamato il comune e per loro non bisogna fare alcuna comunicazione perchè questa è manutenzione ordinaria.

    Per l'Agenzia delle Entrate è straordinaria ma bisogna chiedere al comune.

    NON CAPISCO PIU NULLA.
    Aiutatemi please
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bannab
      Mercoledì 20 Luglio 2016, alle ore 18:25
      I lavori che sta eseguendo rientrano tra quelli di "edilizia libera" cioè non soggetti ad alcuna autorizzazione comunale. Gli stessi, però, sono fiscalmente detraibili nella misura del 50% della spesa sostenuta in n. 10 rate annuali di pari importo. Ha un solo obbligo, pagare con bonifico bancario per ristrutturazione. Le consiglio, comunque, una autocertificazione per gli eventuali controlli da parte dell'AdE. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bannab
        Bannab Pasquale
        Mercoledì 20 Luglio 2016, alle ore 21:13
        Quindi come si esegue l'autocertificazione, è da consegnare a qualche ente (comune ecc.)?

        Grazie infinite per la risposta!
        Vi seguo da parecchio
        Sempre molto disponibile!
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Bannab
          Giovedì 21 Luglio 2016, alle ore 08:10
          L'autocertificazione va conservata a futura memoria. Non va consegnata a nessun Ente. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Venerdì 8 Luglio 2016, alle ore 15:53
    Dopo aver parlato con diverse persone del mestiere, nessuno ha le idee chiare su un argomento: in caso di manutenzione straordinaria, il committente può comprare beni finiti con le condizioni di IVA agevolata al 10% ?

    Nell'articolo sopra si parla solo di materiali.

    I fornitori sono disponibili a fatturare direttamente a me in qualità di committente i beni finiti (sanitari, rubinetteria, ecc.) al 10% ma leggendo i documenti informativi dell'Agenzia delle Entrate mi pare che debba essere unicamente la ditta appaltatrice che può fatturarmi i beni finiti al 10%, acquistandoli però al 22% dai fornitori.

    A voi cosa risulta ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 08:38
      Tutte le forniture da parte del Committente nell'ambito delle ristrutturazioni, sia ordinarie che strordinarie, hanno l'aliquota iva ordinaria, fatti salvi i beni significativi come espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. "Su questi beni significativi, quindi, l?aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi". La cosa è ben diversa se ci si trova davanti ad interventi di recupero edilizio come il restauro, il risanamento conservativo e la ristrutturazione dove trova sempre l?applicazione l?aliquota Iva del 10%. Ovviamente nel caso di fatturazione in capo all'impresa esecutrice, su esplicita richiesta, l'iva è sempre agevolata. Cordiali saluti. .
      rispondi al commento
      • Francesco
        Francesco Pasquale
        4 giorni fa
        Sono anche io interessato a questo aspetto che viene poco documenato ma che credo riguardo molti.

        Potrebbe cortesemente spiegarci nel dettaglio come funziona tale procedimento?

        La mia ditta mi ha detto che mi fatturerà i "materiali" al 22% come se fossi io a comprarli.

        Nel mio caso ho 15.500 euro circa di lavori /mano d'opera e 7/8000 euro circa di materiali (wc, doccia, piastrelle ecc).

        Il ragionamento matematico dell' iva 10 / 22 mi è chiaro ma nella pratica?

        Se la ditta si reca a comprare per mio conto i materiali, chi effettua questo calcolo?
        Saranno loro a dire al venditore (es: Leroy Merlin) che una parte dei materiali deve essere iva 10 e una parte iva 22 %?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Francesco
          4 giorni fa
          Il fornitore applica solo l'aliquota ordinaria al 22%, è la ditta che poi compensera' al momento dei versamenti con iva su altri lavori o tributi diversi. Riguardo alla fatturazione dell'impresa esecutrice, nel Suo caso trattasi di prestazione di sola mano d'opera, avendo Lei fornito i materiali. Se avesse pattuito l'intero appalto (fornitura e posa) la ditta Le avrebbe fatturato anche i materiali al 10%. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Massirock
    Massirock
    Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 09:28
    Il condominio in questione non ha amministratore/regolamento, in quanto le spese condominiali si limitano alla sola luce della delle scale e del cancello. Ci autogestiamo. Ne consegue che non avviene mai una riunione condominiale. In questo caso come dovrei comportarmi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massirock
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 11:57
      Si risolve facendo un verbale in carta semplice dove si costituiscono tutti i condomini aventi titolo e rilasciano il nulla-osta con una dichiarazione liberatoria a procedere per la richiesta al comune di atti autorizzativi per l'ampliamento dell'abitazione sita in ... Come Le ho in precedenza anticipato, prima di tutto ciò è fondamentale la visita all'ufficio tecnico comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Massirock
    Massirock
    Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 08:32
    Sono proprietario di un appartamento al piano terra con un giardino di proprietà esclusiva di 200mq, all'interno di un condominio di 8 appartamenti, 4 al piano terra e 4 al primo piano. Il giardino é angolare e sulla parte che da sul fianco dell'edificio (si affaccia sulla strada comunale) vorrei ampliare l'appartamento. É sufficiente rispettare i 3m dal confine oppure é necessaria l'autorizzazione degli altri condomini?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massirock
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 09:10
      Quando trattasi di rilascio di permessi a costruire, l'Amministrazione comunale chiede sempre il parere favorevole al Condominio. Prima di ogni altra cosa, verifichi la fattibilità del'amplimento della casa presso l'U.T.C., alla sezione urbanistica del Suo comune e poi, eventualmente, affronti la questione in sede assembleare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Massirock
        Massirock Pasquale
        Mercoledì 22 Giugno 2016, alle ore 07:46
        Il condominio in queatione é autogestito, non ha quindi né amministratore né regolamento. Inoltre diversi appartamenti non sono ancora abitati in quanto di nuova costruzione. Al costruttore qualche tempo fa avevo chiesto per un'eventuale porticato/pergola e mi ha detto che non dovevo chiedere il permesso agli altri. In questo caso vale anche per un ampliamento?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Massirock
          Mercoledì 22 Giugno 2016, alle ore 10:39
          L'ampliamento è una vera e propria costruzione, cosa ben diversa da un pergolato. Considerata l'nesistenza del condominio, di questo progetto di ampliamento, ne parli con il costrutture, anche perchè rappresenta ancora una consistente fetta dei millesimi. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Pasquale
    Pasquale
    Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 09:14
    I lavori da Lei elencati, considerati in un unico contesto, sono fiscalmente detraibili. La sola impermeabilizzazione ed opere connesse, non gode delle detrazoni. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Nicola
    Nicola
    Martedì 14 Giugno 2016, alle ore 17:02
    Abito in una casa singola, devo rifare l'impermeabilizzazione lastrico solare e pavimentazione, inoltre devo fare un cappotto esterno ed intonacarlo.Posso usufruire della detrazione fiscale ?
    rispondi al commento
  • Stefano
    Stefano
    Martedì 14 Giugno 2016, alle ore 12:51
    Nel mes di novembre 2012 ho sostituito tutte le tapparelle di plastica del mio appartamento con delle tapparelle metalliche con bloccaggi antifurto.

    Sto usufruendo da 3 anni della detrazione IRPEF.

    Vorrei usufruire anche del bonus per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici per cui vorrei sapere se l'intervento che ho effettuato (sostituzione tapparelle) può essere considerato di manutenzione straordinaria ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefano
      Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 08:59
      Tutti gli interventi a prevenire ?atti illeciti? (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti), rientrano tra quelli di manutenzione straordinaria (guida dell'AdE ed. Marzo 2016 a pag. 7, lettera F). Può beneficiare del bonus mobili se le spese per tali interventi sono stati sostenuti dopo il 26 giugno 2012. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonella
    Antonella
    Venerdì 10 Giugno 2016, alle ore 06:58
    Vorrei ristrutturare il giardino, pavimentandolo e prevedendo un impianto elettrico e di illuminazione, con relativo scolo a norma delle acque piovane.

    Inoltre, vorrei reintonacare i muri di cinta (condominiali ) che ad oggi sono pieni di umidità.

    Posso usufruire di IVA agevolata e detrazioni fiscali ?

    In caso positivo, cosa devo fare con la ditta dei lavori per avere queste detrazioni ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonella
      Venerdì 10 Giugno 2016, alle ore 10:59
      Sì, è possibile. All'impresa esecutrice, Lei dovrà fare espressa richiesta per usufruire delle detrazioni fiscali del 50% e l'applicazione dell'iva ridotta al 10%.

      Ne consegue che tutti i pagamenti dovranno essere fatti, solo ed esclusivamente, con bonifici bancari per ristrutturazione, indicando la causale ed il beneficiante.

      Le consiglio di acquisire i benestare del condominio.
      rispondi al commento
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