Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
Manutenzione Straordinaria
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di  cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come  scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà  presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria  possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche  gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del  tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. E' possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

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  • Clary
    2 giorni fa
    Rientra nella detrazione del 50% per manutenzione straordinaria l'instsllazione degli automatismi di apertura delle ante delle persiane?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Clary
      2 giorni fa
      No, a meno che non si sostituisca l'intera persiana con altra avente dispositivi di apertura automatica.
      rispondi al commento
  • 794347
    4 giorni fa
    In una casa di nuova costruzione di cui ho la proprietà, desidero installare un termocamino legna e pellet per la produzione di acqua sanitaria e il riscaldamento. L?appartamento è dotato di caldaia, pompa di calore inverter e pannello solare per l?acqua calda sanitaria. Per le spese di acquisto e installazione del termocamino posso beneficiare della detrazione fiscale al 65% o al 50% (in regime di manutenzione ordinaria o straordinaria?)
    rispondi al commento
    • Arch.granata 794347
      4 giorni fa
      E' naturalmente m.s., altrimenti non potrebbe avere detrazioni. Può scegliere l'una o l'altra a seconda delle caratteristiche e degli adempimenti da ottemperare. Le consiglio di rivolgersi a un tecnico che la aiuti a valutare.
      rispondi al commento
      • 794347 Arch.granata
        3 giorni fa
        La ringrazio. anche in assenza di opere murarie e considerata m.s.? quindi scegliendo per 50% posso accedere anche al bonus mobili? grazie
        rispondi al commento
        • Arch.granata 794347
          3 giorni fa
          A mio avviso sì, visto che si tratta dell'installazione di un nuovo impianto. Poi non so se l'AdE ha una diversa interpretazione. Con la detrazione 50% si può avere anche bonus mobili.
          rispondi al commento
  • Massirock
    Lunedì 18 Maggio 2015, alle ore 16:13
    Ho acquistato un appartamento di nuova costruzione, ottenendo la possibilità della detrazione 50% sull?imponibile IRPEF del bonus ristrutturazioni, in quanto nella stessa vi è anche la costruzione ex novo di un box auto o di un garage. Questo mi permette di accedere al bonus mobili?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Massirock
      Lunedì 18 Maggio 2015, alle ore 17:15
      Come chiarito dalla circolare 11/E/2014 dell'AdE, no.
      rispondi al commento
  • Giandallab
    Venerdì 8 Maggio 2015, alle ore 15:21
    Gentilissimo Architetto,mi permetto di chiedere un'ulteriore informazione, se ho sostituito le vecchie tavolette del poggiolo con nuove tavolette in pvc , può essere considerata manutenzione straordinaria e quindi godere della detrazione Irpef del 50% ?Ringrazio per la gentilezza accordata
    rispondi al commento
    • Arch.granata Giandallab
      Lunedì 11 Maggio 2015, alle ore 09:58
      Cosa intende per "tavolette del poggiolo"?
      rispondi al commento
  • Giandallab
    Martedì 5 Maggio 2015, alle ore 09:29
    Buongiorno,ho fatto rifare il tetto e con esso dei lavori di muratura nel mio immobile, la tinteggiatura del sottotetto può rientrare nei lavori di ristrutturazione? Grazie
    rispondi al commento
  • Silvia00
    Mercoledì 22 Aprile 2015, alle ore 20:24
    Oltre ai lavori del precedente post, dovrei fare anche:-Rifacimento impianto termico collegato a impianto centralizzato di condominio e sostituzione termosifoni.-Sostituzione scaldabagno-Sostituzione di 2 infissi Cosa bisogna fare/presentare per la detrazione fiscale al 65%?Riesco ad ottenere il bonus mobili?I materiali li posso comprare da sola?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Silvia00
      Giovedì 23 Aprile 2015, alle ore 10:30
      Per effettuare questi interventi dovrà rivolgersi a un architetto per presentare una Cila. Il professionista saprà indicarle anche quali sono le opere detraibili e quali procedure mettere in atto.
      rispondi al commento
  • Silvia00
    Mercoledì 22 Aprile 2015, alle ore 20:22
    Salve, dovrei fare i seguenti lavori in casa:1.Demolire muro divisorio cucina/sala da pranzo2.Demolire parte di un tramezzo del bagno per allargare il bagno e far entrare una vasca3.Completo rifacimento del bagno, compreso di impianto idrico, rivestimento e sostituzione sanitari4.Tinteggiatura e Rivestimento pavimento tutte le stanzeQuale pratica devo presentare?rientra tutto nella detrazione fiscale al 50%?(continua ...)
    rispondi al commento
  • Mauriziomasi
    Martedì 21 Aprile 2015, alle ore 14:50
    Buongiorno, vorrei sapere se è giusto scaricare il 50% - sul 730 in 10 anni - sulla sostituzione della vasca da bagno. Prima della data della fattura ho fatto l'autocertificazione di inizio lavori. Dopo ho anche acquistato dei mobili in una camera da letto e un divano, è tutto scaricabile? E infine la vasca può essere idromassaggio?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Mauriziomasi
      Mercoledì 22 Aprile 2015, alle ore 09:42
      La sola sostituzione della vasca non è manutenzione straordinaria, quindi non dà diritto a detrazione e bonus mobili. E' possibile solo se sono fatti interventi sugli impianti.
      rispondi al commento
  • Ila70
    Martedì 21 Aprile 2015, alle ore 07:24
    Buongiorno Architetto. Devo ristrutturare il muretto di recinz del mio giardino a confine con pubblica via e, sopra questo, rifare la cancellata in ferro (ai tempi della guerra l'avevano tolta per fonderne il ferro). Sono entrambi interventi detraibili? Grazie.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Ila70
      Martedì 21 Aprile 2015, alle ore 10:30
      Solo l'installazione dell'inferriata, mentre per il muretto può detrarre solo il rifacimento completo.
      rispondi al commento
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