Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
Manutenzione Straordinaria
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di  cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come  scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà  presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria  possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche  gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del  tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Michele
    Michele
    3 giorni fa
    Vorrei sapere nel caso in cui i lavori di divisori e tramezzi fatti da mio marito senza mettere impresa con una scia fatta da geometra é possibile prendere il materiale a nome di mio marito e presentare le relative fatture e bonifici per poter usufruire delle detrazioni fiscali del 50% ?
    O necessita per forza di un impresa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michele
      2 giorni fa
      E' molto difficile che la procedura edilizia quale è la Scia permette di eseguire opere senza l'usilio di un'impresa edile che abbia determinati requisiti. La certezza, comunque, Le sarà data dal Suo geometra che al momento della presentazione della pratica dovrà o meno, nomirare una ditta esecutrice dei lavori seguendo le direttive imposte da comune. Riguardo alle detrazioni fiscali, ne ha piena facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca
    Francesca
    5 giorni fa
    Io dovrei ristruttuare casa, e dovrei spostare la cucina nella zona giorno per poterci poi fare un'altra camera e spostare una porta interna, quindi poi dovrei cambiare tutto il pavimento per le tracce etc, ma per le detrazioni rientrano questi lavori?
    Perchè nella manutenzione straordinaria si parla di non mutarne la destinazione di uso
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca
      4 giorni fa
      I lavori da Lei indicato rientrano tra quelli che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%. Il provvedimento da presentare al comune, per eseguire tali opere, è una Cila. Riguardo alla Sua seconda domanda sul cambio di destinazione d'uso, che però non è il caso Suo, costituisce una variazione "urbanisticamente rilevante" dove non sempre è sufficiente una Scia, anzi, se incide sul carico urbanistico cioè che interessa categorie edilizie disomogenee, è necessario il rilascio del permesso a costruire. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniela
    Daniela
    6 giorni fa
    La semplice fornitura e installazione  di una stufa a pellet può  usufruire dell'aliquota agevolata al 10%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniela
      5 giorni fa
      La stufa a pellet sconta l'IVA al 10% solo se utilizzata in sostituzione di una normale caldaia a gas per riscaldare il liquido che alimenta l'impianto di riscaldamento della casa e dell'acqua sanitaria. In alternativa se installata nell'ambito di una ristrutturazione allargata a più interventi. Non gode dell'iva ridotta se la stufa a pellet è destinata al semplice riscaldamento dell'ambiente dove viene posizionata. Sulla posa in opera lìiva è al 10%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alexander
    Alexander
    Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 12:18
    Ho eseguito una ristrutturazione totale del mio appartamento e mi hanno applicato un cappotto interno alle pareti perimetrali di lastre di Ytong di 8cm per migliorare il confort termico.
    Vorrei adesso regolarizare il tutto ma in comune mi dicono che trattandosi di capotto questo dovrebbe rispettare la normativa vigente in Lombardia per le riqualificazioni energetiche e quindi la trasmittanza deve rientrare nei limiti prefissati.Purtroppo con 8 cm non riesco a rientrare nei limiti prefissati.
    Come posso dichiarare il cappotto nella SCIA affinche non venga considerata tale lavoro una riqualificazione energetica?
    Altrimenti mi troverei a dover dichiarare il falso ed un domani il DOCFA che dovrei fare non corrisponderebbe alla situazione reali in quanto oggi la superficie calpestabile risulta del 10% inferiore a quella risultante al comune.
     
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alexander
      Sabato 11 Febbraio 2017, alle ore 10:03
      Stante l'impossibilità a rientrare nei parametri di legge,  per non perdere tutto quanto speso Le rimane l'altro percorso quello delle detrazioni fiscali del 50%.  Naturalmente va esclusa la dicitura "risparmio energetico" con un semplice "miglioramento del confort abitativo". Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Simona
    Simona
    Mercoledì 8 Febbraio 2017, alle ore 11:50
    Ho aperto una scia per finire un appartamento, divisioni, infissi bagni impianti ecc.
    Come devo comportarmi per poter ottenere l iva al 10% ?
    E per ottenere il bonus al 50% come funziona?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simona
      Venerdì 10 Febbraio 2017, alle ore 17:17
      La procedura è molto semplice. Nel contratto di appalto deve riportare la natura dei lavori a farsi con la conseguente richiesta all'impresa delle agevolazioni fiscali come la riduzione dell'iva. Il fattore più importante è il pagamento di tutti i fornitori e della ditta edile, che deve avvenire esclusivamente con bonifico bancario per ristrutturazione che ogni banca ha già predisposto il proprio modello. Le fatture sono la testimonianza del lavoro eseguito e materia primaria per il Suo commercialista per le detrazioni fiscali, il tutto da conservare per almeno 10 anni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tina
    Tina
    Lunedì 6 Febbraio 2017, alle ore 10:12
    Buongiorno sig. Pasquale
    Devo fare la cucina.
    L'ambiente è il tinello con cucinino, per qui devo demolire il muro del cucinino per fare un ambiente.
    È da fare l'impianto idraulico ed elettrico e modifica del predisposizione gas.
    Vorrei sapere che tipo di dichiarazione bisogna fare al comune, per poi usufruire i detrazioni fiscali per i ristrutturazioni e mobili , e se è il mio caso.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tina
      Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 08:36
      I Suoi sono tutti lavori di manutenzione straordinaria che beneficiano delle detrazioni fiscali e del bonus mobili. La pratica da presentare al comune è una Cila in quanto prevede anche la demolizione del divisorio cucinino/sala/soggiorno e quindi la successiva variazione catastale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Beatrice
        Beatrice Pasquale
        Mercoledì 8 Febbraio 2017, alle ore 22:34
        Con riferimento al suo commento, in caso di CILA + acquisto cucina è possibile usufruire anche dell'IVA al 10%?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Beatrice
          Giovedì 9 Febbraio 2017, alle ore 22:52
          Sì,  ne ha facoltà.  Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Tamara7
    Tamara7
    Venerdì 3 Febbraio 2017, alle ore 15:04
    Grazie sign.Pasquale,in effetti volevo sapere solo degli infissi esterni..quindi finestre..per cui dovrei usufruire dell'iva agevolata al 10%
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tamara7
      Domenica 5 Febbraio 2017, alle ore 12:20
      Sì, ne ha facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Domenico.grosso.923
    Domenico.grosso.923
    Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 21:47
    Vorrei fare il controsoffitto in cartongesso e lana di roccia in tutta la casa.Devo fare la C.I.A al comune ?Per la riqualificazione energetica a chi dovrei chiedere?tecnico o geometra o posso fare da mè nei servizi online dell'agenzia delle entrate.grazie 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Domenico.grosso.923
      Domenica 5 Febbraio 2017, alle ore 12:13
      Nel Suo caso è necessario affidarsi ad un termotecnico di Sua fiducia che Le deve fare il calcolo delle resistenze termiche per valutare la possibilità di accedere al bonus del 65%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tamara
    Tamara
    Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 13:40
    Ho presentato al comune la Cila che riguarda lavori di manutanzione straordinaria.
    Volevo sapere se per gli infissi che dovrò cambiare è prevista l'agevolazione dell'iva al 10%?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tamara
      Venerdì 3 Febbraio 2017, alle ore 11:09
      Va fatta una distinzione: gli infissi esterni scontano l'iva al 10% mentre infissi interni (porte) scontano l'iva solo sulla manodopera.  Se invece fanno parte di una ristrutturazione "più organica", cioè con demolizione e ricostruzione di tramezzi per una diversa distribuzione degli spazi interni, beneficia anche la fornitura. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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