Manutenzione Straordinaria

NEWS DI Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
28 Giugno 2013 ore 16:40
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici , volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Lauracardilicchia
    Lauracardilicchia
    2 giorni fa
    Buongiorno, devo sostituire una canna fumaria. l'Ufficio Edilizia del comune Firenze ha detto che questa sostituzione, anche se rientra nella manutenzione straordinaria, non necessita di comunicazioni come CILA (e mi pare strano). Addirittura nemmeno la CIL. E' possibile che non serva la CILA o ogni comune gestisce la cosa per conto suo? Posso comunque fare una CIL, giusto per sicurezza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lauracardilicchia
      2 giorni fa
      E' corretto quanto espresso dal comune di Firenze. Ai fini fiscali, Le consiglio comunque di fare una autocertificazione a futura memoria, attestante la tipologia delle opere eseguite ed il periodo di realizzazione. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Lauracardilicchia
        Lauracardilicchia Pasquale
        2 giorni fa
        Grazie Mille Pasquale, sei utilissimo. Ma comprando Prima i mobili e poi cambiando la canna fumaria, vorrei rilasciare una comunicazione più ufficiale della semplice autocertificazione. Potrei, anche se impropriamente, fare una CIL per avere uno storico più veritiero della comunicazione?

        La CIL può essere inviata solo tramite pec, per cui avrebbe, ai fini di un controllo, maggiore credibilità di una mera autocertificazione. E probabilmente resterebbe anche qualche storico.

        Sarbbe secondo te un grosso errore procedere comunque con una CIL?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Lauracardilicchia
          2 giorni fa
          La Cil va più che bene rispetto al tipo di lavoro a farsi. Va puntualizzato, però, che i mobili devono essere acquistati dopo l'inizio dei lavori; i pagamenti, invece, possono anche essere precedenti a quelli per gli interventi edilizi. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Lauracardilicchia
            Lauracardilicchia Pasquale
            2 giorni fa
            Sì, grazie mille Pasquale, davvero... é proprio per via di questa specifica che richiede il bonus mobili (Prima l'inizio dei lavori e dopo i mobili) che vorrei una "ufficialità" nella dichiarazione di inizi lavori.

            Dimmi se quanto segue è logico e corretto ai fini del Bonus Mobili:

            Infatti la logica che vorrei usare è:
            1) Dichiaro che inizio i lavori (CIL) adesso, tramite PEC
            2) compro e faccio montare la cucina: impianti elettrici e spostamento tubo gas di pochi centrimetri (Inizio a pagare ADESSO e montano la cucina verso Luglio)
            3) Faccio sostituire la canna fumaria sulla base del diametro della cappa nuova cucina (Agosto/Settembre)

            Così dovrei essere a posto con il Bonus Mobili, giusto? Grazie per la pazienza Pasquale.
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Lauracardilicchia
              2 giorni fa
              L'importante è che la data di inizio lavori, indicata nella Cil, sia antecedente alla data di acquisto dei mobili.  I lavori, poi, possono essere eseguiti anche successivamente. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Lauracardilicchia
                Lauracardilicchia Pasquale
                2 giorni fa
                Sì grazie Pasquale! sei stato utilissimo.
                rispondi al commento
  • Laura
    Laura
    3 giorni fa
    Anni fa ho spostato la cucina.
    Ora vorrei inserire la canna fumaria per eliminare i filtri al carbone.
    Rientra la costruzione della canna fumaria (sono all'ultimo piano) con la manutenzione straordinaria?
    Vorrei accedere al bonus mobili.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laura
      3 giorni fa
      Sì, è un opera fiscalmente detraibile che Le permette di accedere anche al bonus mobili. A conferma di quanto prima indicato la Guida dell'AdE, edizione Febbraio 2017, a pag. 30, riporta la seguente dicitura "Canna fumaria:Nuova costruzione interna o esterna o rifacimento modificando i caratteri
      preesistenti". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Lauracardilicchia
        Lauracardilicchia Pasquale
        3 giorni fa
        Grazie mille. Ulteriore domanda, per capirne i costi. Sono all'ultimo piano (sopra di me solo il sottotetto di pochi centimetri e il tetto spiovente).

        Considerando quindi che non saranno presenti tubi esterni o altro, ma che semplicemente buco il soffitto e il tetto (condominiale), devo fare una SCIA o in questo caso non è necessario?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Lauracardilicchia
          2 giorni fa
          Il tipo di lavorazione rientra nella cosiddetta "Edilizia Libera", cioè senza la presentazione di alcun provvedimento al comune. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
      • Lauracardilicchia
        Lauracardilicchia Pasquale
        3 giorni fa
        In caso invece di sostituzione di canna fumaria (e non di rifacimento di una nuova) a quanto pare rientra comunque nella manutenzione straordinaria, giusto? necessita in questo ultimo caso, di una qualche forma di CILA?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Lauracardilicchia
          2 giorni fa
          No, sia la nuova realizzazione cheil rifacimento della vecchia canna fumaria, rientra nella manutenzione straordinaria, eseguibile senza l'ausilio del provvedimento comunale. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Daniela
    Daniela
    4 giorni fa
    Vorrei chiedere se l'abbassamento del soffito con controffitto in cartongesso (quello per mettere i faretti per capirci) è compresa tra la manutenzione straordinaria e quindi detraibile.
    E' necessario anche aprire una CILA, giusto?
    Daniela
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniela
      3 giorni fa
      Se i lavori all'impianto elettrico comportano modifiche, integrazioni, sostituzioni di tutto o parte dell'esistente con conseguente rilascio della certificazione di conformità, anche le opere di controsoffittatura rientrano nelle detrazioni fiscali. Per tali lavori non va presentanto nessun provvedimento autorizzativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Claudia
    Claudia
    Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 15:32
    Di recente ho realizzato un'ampliamento della mia cucina installando una veranda con tre finestre non ho eseguito opere murarie.
    Tale situazione rientra tra la manutenzione straordinaria leggera ?
    Cosa devo fare da un punto di vista documentale? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Claudia
      Mercoledì 17 Maggio 2017, alle ore 12:41
      Se la veranda è di nuova installazione, ampliando la cucina, non beneficia delle detrazioni fiscali. Riguardo alla documentazione necessaria per tale opera, va presentata al comune una Scia in sanatoria, avendo già realizzato i lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Giovedì 11 Maggio 2017, alle ore 16:48
    Salve, tra poco inizieranno i lavori di manutenzione straordinaria nel mio appartamento.
    Ho già presentato la CILA nella quale è stato inserito il nome della ditta che effettuerà i lavori.
    Mi sorge un dubbio: dal momento che verranno sostituiti anche gli infissi esterni ed interni (ed è stato specificato nella CILA) ma di fatto non sarà la ditta che mi fa la ristrutturazione ad installare i nuovi, piuttosto un'altra ditta specializzata in infissi che però ancora non ho scelto (sto ancora valutando diversi preventivi), è un problema se non è stata indicata nella CILA?
    Doveva essere indicata preventivamente?
    Dovrò fare una rettifica?
    Dovrò fare comunicazione alla ASL perché ci sono più ditte ad operare?
    Ringrazio in anticipo chi mi saprà sciogliere questo dubbio.
    rispondi al commento
    • Gianluca
      Gianluca Andrea
      Domenica 14 Maggio 2017, alle ore 07:47
      Sono anche io nella stessa situazione.
      Cosa fare?
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Gianluca
        Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 11:17
        Nella risposta al ns. utente Andrea, trova le indicazioni sul da farsi. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 11:15
      Non è assolutamente un problema. Con l'apposito modulo predisposto dal comune ha facoltà di integrare o sostituire il nominativo della/e impresa/e esecutrice/i, inizialmente indicata nella Cila, in qualsiasi momento durante le fasi lavorative dell'appalto, anche più volte.  Riguardo alla comunicazione all'Asl è obbligatoria per legge se è più di una ditta ad operare, ad eccezione se sono di carattere individuale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gianni_conti@yahoo.it
    Gianni_conti@yahoo.it
    Sabato 6 Maggio 2017, alle ore 15:33
    Buongiornosotto le linde del tetto sta apparendo della muffa. Mi si dice che devono pitturarle prima con un prodotto disinfettante per uccidere le spore, poi con pittura. Il colore resterà quello di adesso (bianco) ma la pittura è di un'altra marca. Credo di capire che posso applicare l'iva al 10 ma non capisco se potrò chiedere il 50 p.c. sul 730. Si considera questa manutenzione straordinaria?Grazie dell'attenzioneGianni Udine
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni_conti@yahoo.it
      Lunedì 8 Maggio 2017, alle ore 10:17
      Le indicazioni dettate sul da farsi sono corrette, usando appositi prodotti il lavoro ha una durata maggiore. L'intervento da Lei indicato non beneficia delle detrazioni fiscali in quanto ricade nell'ordinaria manutenzione. L'iva agevolata al 10% si applica solo se l'intero importo viene fatturato dall'impresa esecutrice. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Venerdì 5 Maggio 2017, alle ore 11:37
    Devo ristrutturare la copertura della mia abitazione, sostituendo le tegole esistenti con una copertura di lamiera coimbendata.
    Devo richiedere la Scia e devo pagare al Comune?
    Quali documenti servono per attuare queste opere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Lunedì 8 Maggio 2017, alle ore 09:27
      Se il lavoro non investe la struttura portante del tetto, l'intervento si inquadra in una normale  manutenzione ordinaria, non soggetta ad alcuna autorizzazione.  Se l'immobile ricade in zona sottoposta a vincoli di natura paesaggistico-ambientali, è necessaria la presentazione di una Scia, previo acquisizione del parere favorevole dell'ente presposto alla tutela. Cordiali saluti
      rispondi al commento
  • Giovanni
    Giovanni
    Mercoledì 3 Maggio 2017, alle ore 23:18
    Devo ristrutturare casa con i seguenti interventi: demolizione rifacimento delle pavimentazioni; demolizione e rifacimento di tramezzature interne; rifacimento degli impianti elettrici, rifacimento degli impianti idraulici con aggiunta di un nuovo servizio igienico, sostituzione degli infissi interni ed esterni.
    Sono manutenzione straordinaria o di ristrutturazione delizia?
    Se fossero lavori di ristrutturazione potrei avere l'Iva agevolata al 10% anche per l'acquisto dei beni (pavimenti, serivizi igienici, porte ecc)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni
      Giovedì 4 Maggio 2017, alle ore 09:55
      Per rientrare nella "ristrutturazione edilizia", definita dal Testo Unico dell'Edilizia D.P.R. 380/01 all'art.3, comma 1, lettera d: "Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente", deve dare vita ad un corpo nuovo, diverso dall'esistente. Quanto da Lei indicato nel quesito sono lavori di manutenzione straordinaria che beneficiano delle detrazioni fiscali con iva agevolata al 10% solo se fatturata dall'impresa esecutrice. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Valerio
    Valerio
    Domenica 30 Aprile 2017, alle ore 12:00
    Sto procedendo con una manutenzione stroardinaria di un abitazione con apposita ditta vorrei sapere se acquisto io privatamente alcuni materiali tipo piastrellame e materiale per il rifacimento del impianto elettrico, le fatture le posso inserire nel cumulo per la detrazione fiscale?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valerio
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 09:12
      Sì, ovviamente su questi materiali pagherà l'aliquota iva ordinaria al 22%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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