Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
Manutenzione Straordinaria
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di  cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come  scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà  presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria  possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche  gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del  tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. E' possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Caratteri rimanenti
  • Michelevirgolesi
    Domenica 24 Gennaio 2016, alle ore 18:01
    Per ottenere le agevolazioni fiscali del 50% per la manutenzione straordinario di un bagno, il materiale deve essere obbligatoriamente fatturato dall'impresa che esegue i lavori o posso comprarli direttamente io?
    rispondi al commento
    • Pasquale Michelevirgolesi
      Lunedì 25 Gennaio 2016, alle ore 08:33
      E da preferire che la fattura con iva al 10% la emetta l'impresa esecutrice dei lavori in quanto è difficile trovare un fornitore che Le applichi l'aliquota iva agevolata, anche con l'autocertificazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Michelevirgolesi Pasquale
        Lunedì 25 Gennaio 2016, alle ore 17:08
        La ringrazio per la cortese risposta. Volendo rinunciare all'IVA 10%, ma accedere comunque alle detrazioni del 50% per il materiale e beni durevoli (Igienici, rubinetterie ecc...) posso farmi fatturare dal fornitore o in tal caso perderei la possibilità di accedere alle agevolazioni? La ditta che esegue i lavori mi fatturerebbe solo manodopera.
        rispondi al commento
        • Pasquale Michelevirgolesi
          Martedì 26 Gennaio 2016, alle ore 08:44
          Sì, è possibile rinunciare all'iva agevolata e beneficiare delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Bissa40
    Domenica 18 Ottobre 2015, alle ore 12:55
    Buon giorno architetto,causa differenza opinioni ( 65%) tra tecnico e commercialista, secondo la sua esperiednza, l'installazione di due pannelli solari e la sostituzionedella porta del terrazzo con altra a risparmio energetico è manutenzione ordinaria o straordinaria ? CIL O CILA ).grazie e buona domenica.
    rispondi al commento
  • Seremili
    Martedì 13 Ottobre 2015, alle ore 17:05
    Salve, per un impianto di condizionamento nel mio appartamento, in comune e mi hanno fatto fare una comunicazione con questa frase : .. ai sensi e per effetti degli art. 6 comma 1 del D.P.R. 380/01, comunica : che dara' luogo all'esecuzione dei lavori di ordinaria manutenzione di cui all'art. 3 comma 1 lettera A ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore inferiore a 12 KW..Ma non dovrebbe essere m. straordinaria ?
    rispondi al commento
  • Seremili
    Mercoledì 23 Settembre 2015, alle ore 18:53
    Buongiorno, vorrei sostituire la serranda del garage della mia abitazione con una porta finestra in alluminio e vetri blindati.Dovrebbe quindi essere manutenzione straordinaria, soggetta a iva al 10% e detrazione fiscale al 50%.Il comune mi ha detto che basta che io faccia una normale comunicazione di inizio lavori redatta da me senza rivolgermi a nessun tecnico, che cosa ne pensate ?grazie e saluti
    rispondi al commento
    • Arch.granata Seremili
      Giovedì 24 Settembre 2015, alle ore 09:58
      Se per il comune va bene così, non ci sono problemi. Non dimentichi l'autocertificazione da conservare per la detrazione.
      rispondi al commento
      • Seremili Arch.granata
        Giovedì 24 Settembre 2015, alle ore 16:34
        Quando parla di autocertificazione intende la lettera che io faccio al comune ? altrimenti non so che cosa sia, grazie e saluti
        rispondi al commento
        • Arch.granata Seremili
          Venerdì 25 Settembre 2015, alle ore 09:59
          Le consiglio la lettura di questo articolo: http://www.lavorincasa.it/detrazione-50/, in particolare al paragrafo sui documenti da conservare per la detrazione 50%.
          rispondi al commento
  • Danielecistaro
    Martedì 22 Settembre 2015, alle ore 00:51
    Salve, rientrano nella detrazione irpef il montaggio di controsolai in cartongesso e la relativa tinteggiatura??? Se decido di installare il risscaldamento a pavimento, il nuovo pavimento che andrò a comprare potrà essere detratto???
    rispondi al commento
    • Arch.granata Danielecistaro
      Martedì 22 Settembre 2015, alle ore 10:04
      I controsoffitti non rientrano tra le opere detraibili. Nel caso di riscaldamento radiante il pavimento invece rientra perchè dovrà per forza di cose essere rifatto.
      rispondi al commento
      • Danielecistaro Arch.granata
        Giovedì 24 Settembre 2015, alle ore 20:07
        I controsolai non rientrano neanche se vengono montati per isolare dal tetto??
        rispondi al commento
  • Herlas
    Lunedì 14 Settembre 2015, alle ore 11:50
    Buongiorno, complimenti per il sito. Molto curato.Una domanda.... sono in fase di installazione pannelli fotovoltaici.... quindi ristrutturazione straordinaria.In abbinamento con detrazione 50% comprerò dei mobili visto che mi viene permesso. Gli stessi mobili possono essere comprati anche prima dell'installazione dei pannelli per avere la detrazione o devo aspettare l'installazione completa degli stessi pannelli? grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Herlas
      Lunedì 14 Settembre 2015, alle ore 12:09
      Possono essere comprati anche prima, purchè sia già stato presentato l'inizio lavori per l'installazione dei pannelli.
      rispondi al commento
  • Andreaacampora
    Martedì 1 Settembre 2015, alle ore 17:18
    Salveho eseguito una CILA per realizzazione di recinzione di area privata. Con la stessa posso usufruire dello sgravio per elettrodomestici?e per I mobili? Grazie in anticipo
    rispondi al commento
  • Massirock
    Sabato 15 Agosto 2015, alle ore 19:39
    Salve, ho acquisato da alcuni mesi la mia prima casa, ovvero un appartamento al piano terra di un condominio. Avendo a disposizione un giardino piuttosto grande stavo pensando all'installazione di una piccola piscina, la quale comporterebbe un nuovo piastrellamento e il rifacimento di quello esistente. Questo tipo di lavoro mi darebbe accesso al Bonus Mobili? Quale iva verrebbe applicata?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Massirock
      Lunedì 24 Agosto 2015, alle ore 11:09
      No, non dà diritto al bonus mobili. L'iva è quella ordinaria al 22%.
      rispondi al commento
  • Paldax
    Martedì 7 Luglio 2015, alle ore 11:54
    Con DIA per manutenzione straordinaria ho ristrutturato un fabbricato. Non sono riuscito a concludere i lavori entro la durata della DIA , quindi ho presentato una nuova SCIA per completamento lavori, di rifinitura ( serramenti, impianto elettrico etc.) in quanto quelli strutturali li avevo già eseguiti - chiedo : i lavori con la SCIA di completamento possono usufruire della detrazione fiscale e IVA 10%?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Paldax
      Martedì 7 Luglio 2015, alle ore 12:13
      Se sono interventi detraibili e se non ha ancora raggiunto il tetto massimo di spesa, sì. L'Iva al 10%, invece, è sempre applicabile.
      rispondi al commento
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