Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
Manutenzione Straordinaria
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di  cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come  scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà  presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria  possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche  gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del  tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Nicoletta Losi
    Nicoletta Losi
    6 ore 8 min. 7 sec. fa
    Nel caso di manutenzione straordinaria in Lombardia è obbligatorio fare l'efficentamento energetico dell'edificio ?
    rispondi al commento
  • Fiorenzo
    Fiorenzo
    4 giorni fa
    Vvevo scritto lo scorso 12 novembre per esporle la negativita' del nuovo BONUS MOBILI con le nuove regole penalizzanti per lavori eseguiti nel 2015 con aquisto mobili nel 2016 non piu' detraibili nel 2017.
    Pare che l'allarme sia rientrato per via di una migliore esposizione delle norme su siti piu' esplicativi, e cioe':
    chi aquista mobili nel 2017 deve avere eseguito lavori in manutenzione straordinari dal 01-01-2016 e detrarli poi (mobili) nel 2018.
    Poi il sito fisco e tasse cita: LE RISTRUTTURAZIONI PIU' VECCHIE QUINDI DANNO LA POSSIBILITA' DI USUFRUIRE DEL BONUS FINO AL31-12-2016 QUELLO TUTTORA IN ESSERE!
    Forse lo sapeva gia' anche LEI era solo una precisazione ?                    
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiorenzo
      1 giorni fa
      Innanzitutto La ringrazio per il seguito e l'attenzione che pone al nostro portale. Riguardo alla Sua osservazione sull'ipotesi di restrizione dei tempi del bonus mobili, il 15/11, avevo già riportato questa notizia su richiesta di un ns. utente alla pagina http://www.lavorincasa.it/bonus-elettrodomestici/. È chiaro che allora si trattava di un emendamento in discussione in commissione bilancio senza alcuna certezza di essere approvato. Le rammento, però, che la legge di bilancio deve passare ancora al Senato. Ancora grazie della fiducia riposta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Claudio
    Claudio
    6 giorni fa
    La copertura di un tetto rientra nella ordinaria o straordinaria manutenzione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Claudio
      4 giorni fa
      Se i lavori a farsi comprendono anche la parte della struttura portante del tetto, l'intervento rientra nella manutenzione straordinaria. Diversamente è una semplice manutenzione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Martedì 29 Novembre 2016, alle ore 13:59
    La sostituzione dei termosifoni e relativo montaggio della valvole termostabilizzanti  + relativa installazione di un termoconvettore fa riferimento a MANUTENZIONE STRAORDINARIA O ORDINARIA?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      6 giorni fa
      L'intervento di manutenzione straordinaria riguarda l'installazione del termoconvettore che rappresenta una innovazione. La semplice sostituzione del termosifone, invece, rientra nell'ordinaria. Le eventuali detrazioni fiscali spettano sia sul fan-coil che sulle testine termostatiche ed i relativi contabilizzatori di calore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Markus
    Markus
    Venerdì 25 Novembre 2016, alle ore 11:40
    Volendo effettuare dei lavori di rinforzo e intonacatura delle mura perimetrali del lotto di terreno su cui insiste il mio immobile, volevo sapere se posso usufruire del bonus per ristrutturazioni e di quali titoli abilitativi e permessi avrei eventualmente bisogno.
    Inoltre, ciò mi darebbe anche il diritto al bonus mobili?
    Markus
    Italia
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Markus
      Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 08:56
      Per rientrare nelle agevolazioni e del bonus mobili, è necessario l'innovazione, cioè la ricostruzione ex-novo anche di una piccola parte delle mura esterne, con materiali diversi dall'esistente. Il rafforzamento e l'intonaco rappresenta una semplice manutenzione ordinaria. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Markus
        Markus Pasquale
        Martedì 29 Novembre 2016, alle ore 09:12
        Molte grazie della pronta risposta. In effetti una parte delle mura è abbastanza malmessa e potrei optare per una ricostruzione ex-novo.
        In questo caso, devo effettuare una comunicazione al comune e di quali titoli abilitativi necessito per poter rientrare nelle agevolazioni?

        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Markus
          6 giorni fa
          Se non sussistono vincoli paesaggistico-ambientali sulla zona interessata,  basta una semplice comunicazione al comune in carta libera. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Rocco
    Rocco
    Martedì 22 Novembre 2016, alle ore 10:30
    Da quanto ho letto nei commenti ho capito che per usufruire del bonus mobili basta anche effettuare un lavoro di manutenzione straordinaria.
    Nel caso in cui si tratti di attività libera (come il rifacimento dei servizi igenici) quali bonifici devono risultare per usufruire della detrazione?
    Solo quello di acquisto dei materiali presso il negozio oppure deve essere pagata anche l'impresa attraverso bonifico? qual'è la procedura specifica?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rocco
      Mercoledì 23 Novembre 2016, alle ore 08:46
      Se trattasi di lavorazioni di "Edilizia Libera" come quella della rifazione completa dei servizi igienico-sanitari, la procedura è molto semplice: pagamento di tutti i fornitori e l'impresa edile con bonifico bancario per ristrutturazione che ogni banca ha già predisposto il proprio modello. Inoltre Le consiglio una autocertificazione sul tipo di lavori ed il periodo di esecuzione, il tutto da conservare per almeno 10 anni. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Fiorenzo
    Fiorenzo
    Sabato 12 Novembre 2016, alle ore 18:55
    Le notizie che si leggono in questi giorni sulle detrazioni fiscali per il BONUS MOBILI non sono piacevoli e soprattutto non coerenti con le regole stabilite fino al 31-12-2016 dalla finanziaria precedente, e cioe' se io ho terminato i lavori di manutenzione straordinaria nel NOVEMBRE 2015 e successivamente ho acquistato i mobili consegnati e pagati con bonifico nei primi mesi del 2016 significa allora non posso portarli in detrazione nel 2017.
    Questo mi sembra molto scorretto.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fiorenzo
      Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 09:36
      Ha pienamente ragione. Delle promesse fatte e non mantenute da parte dei nostri governanti se possono elencare all'infinito. Spero che "l'assalto alla diligenza" come si usa dire prima dell'approvazione della legge di stabilità, non abbia gli effetti ben noti e che illumini e scaldi positivamente le coscienze dei nostri legislatori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Federica Vian
    Federica Vian
    Sabato 12 Novembre 2016, alle ore 09:07
    Buongiorno, l'acquisto della batteria per l'impianto fotovoltaico (di un impianto già esistente) da diritto alle detrazioni fiscali del 50%?
    E al bonus mobili?
    Vale lo stesso anche per lo spostamento degli scarichi della lavatrice?
    Federica
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Federica Vian
      Domenica 13 Novembre 2016, alle ore 17:08
      L?AdE ha chiarito che anche l'acquisto di accumulatori/batterie, abbinate all'impianto fotovoltaico esistente, sono anch?esse fiscalmente detraibili nella misura del 50%, anche dopo l'installazione dello stesso purchè a servizio dell'abitazione e di potenza non superiore a 20 kw. Le detrazioni valgono anche per le modifiche all'impianto di scarico della lavatrice. Quanto sopra Le dà la possibilità di accedere al bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Giovedì 10 Novembre 2016, alle ore 01:25
    La sostituzione dell'impianto di automazione del cancello di accesso ad una unità abitativa singola è considerato manutenzione ordinaria o straordinaria?
    Come tale da o meno diritto a IVA agevolata e detrazioni fiscali?
    Inoltre richiede provvedimenti autorizzativi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele
      Venerdì 11 Novembre 2016, alle ore 09:45
      La legge del 22 dicembre 2011, n. 214, di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell?ordinaria manutenzione.L'intervento di sostituzione dell'impianto di automazione del cancello della Sua abitazione è ammesso ai benefici di legge purchè abbia caratteristiche innovative e diverse dal vecchio. In pratica è esclusa la semplice sostituzione. Per tale opera non è necessario di alcun provvedimento autorizzativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Daniele
        Daniele Pasquale
        Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 09:16
        Grazie per la risposta, un solo dubbio: se di trattasse di semplice sostituzione, sarebbe comunque possibile usufruire dell'IVA agevolata, come manutenzione ordinaria?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Daniele
          Martedì 15 Novembre 2016, alle ore 09:11
          La legge non lo prevede. Intanto Le consiglio di cambiare marca e poi lo ritengo improbabile che si entri nel merito funzionale ad un eventuale controllo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
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