Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
28 Giugno 2013 ore 16:40
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. È possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Antonio62
    Antonio62
    3 giorni fa
    Dovrei installare estenamente una caldaia a pellet per alimentare con acqua calda i termosifoni e i sanitari, è lecito chiedere:
    - iva al 10% come manutenzione straordinaria e bene significativo (caldaie)
    - detrazione su 730 in 10 anni del 50% del totale
    - pagare con prestito e chiedere bonifico con ritenuta acconto della finanziaria al rivenditore
    - bisogna chiedere qualche autorizzazione
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio62
      12 ore 18 min. 58 sec. fa
      No, non deve fare nulla. L'importante è pagare con bonifico bancario per ristrutturazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bruno78
    Bruno78
    Martedì 11 Aprile 2017, alle ore 14:19
    Dovrei fare una manutenzione straordinaria su alloggio di nuova proprietà per:
    - nuovi impianti idraulici (bagni e cucina)
    - Manutenzione straordinaria, recupero 50% Irpef
    - nuovo impianto elettrico
    - Manutenzione straordinaria, recupero 50% Irpef
    - sostituzione infissi e avvolgibili (alluminio coibentato) 
    - Risparmio energetico e schermatura solare, recupero 65% Irpef
    NON sono previste opere in muratura che richiedano una nuova planimetria e la denuncia delle variazioni al catasto.
    Opereranno due soggetti:
    A) impresa edile che si avvale di propri artigiani (elettricista, idraulico) -> rilascerà unica fattura e certificazioni degli impianti
    B) serramentista -> emetterà fattura separata per infissi e avvolgibili e certificazioni del produttore.
    Al fine di essere in regola con i titoli abilitativi e con l'accesso alle detrazioni fiscali, anche nell'ottica di avere i documenti in regola per un eventuale accertamento fiscale, è sufficiente una CIL o è necessaria la CILA?
    Devo effettuare comunicazione all'ASL di competenza?
    Eventualmente devo anche trasmettere il nominativo del serramentista?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bruno78
      6 giorni fa
      I lavori da Lei elencati sono di "Edlizia Libera" cioè non soggetti ad alcuna autorizzazione comunale. Va precisato che la sostituzione degli infissi esterni su un immobile ricadente in zona sottoposta a vincoli di natura paesaggistico-ambientali è necessaria la presentazione di una Cila.  Le consiglio, comunque, di fare una autocertificazione indicando le opere a farsi ed il periodo per eventuali controlli decennali da parte dell'AdE. Riguardo alla comunicazione all'Asl è obbligatoria per legge se è più di una ditta ad operare, ad eccezione se sono di carattere individuale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bruno78
        Bruno78 Pasquale
        5 giorni fa
        Grazie mille Pasquale per il chiarimento.
        Confermo di non ricadere nel caso di vincoli ambientali; quindi, sebbene si tratti di interventi in edilizia libera, senza necessità di asseverazione di un tecnico, potrò ugualmente usufruire dei benefici fiscali poichè il rifacimento degli impianti ricade nella manutenzione straordinaria, giusto?
        In cosa consisterebbe l'autocertificazione di cui parla? Da trasmettere a chi?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Bruno78
          4 giorni fa
          Sì, ne beneficerà comunque delle detrazioni fiscali. L'autocertificazione è un dichiarazione di atto notorio e non va trasmessa a nessuno, la deve conservare a futura memoria ed esibire eventualmente solo in caso di controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate nell'arco dei 10 anni che seguiranno dopo i lavori. Deve contenere la descrizione delle opere eseguite, la data di inizio e di ultimazione dei lavori.  Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Luca81
    Luca81
    Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 16:26
    Buongiorno,
    sto valutando di mettere della pavimentazione in giardino dove in questo momento c'è semplicemente un prato. Questo genere di lavoro è detraibile? Posso eventualmente scaricare anche l'acquisto delle piastrelle? Devo fare delle comunicazioni al mio Comune o altro? La ditta che mi farà i lavori mi ha già detto che ci vorranno all'incirca due giorni lavorativi per effettuare l'intera opera (circa 20 mq di spazio).
    Mi scuso per le tante domande e ringrazio anticipatamente. 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca81
      Martedì 4 Aprile 2017, alle ore 10:29
      La semplice pavimentazione è un intervento di manutenzione ordinaria e pertanto non beneficia di alcuna detrazione fiscale. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Bebo1972
    Bebo1972
    Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 23:56
    Se per esempio in un anno fiscale devo pagare 5000 euro per ristrutturazione condominio, posso fare bonifico al condominio per 2500 euro e la stessa cosa farà mia moglie.altro bonifico da 2500... Naturalmente il condominio farà un bonifico pari a 5000 all'impresa edile... Confermate?? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bebo1972
      Giovedì 30 Marzo 2017, alle ore 09:49
      Sì, oltre al bonifico è importante che risulti anche intestataria della fattura. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bebo1972
        Bebo1972 Pasquale
        Giovedì 30 Marzo 2017, alle ore 16:36
        Beh la fattura è intestata al condominio... Non ad ogni condomino... Poi sarà l'amministratore a fine anno a fare dichiarazione ai fini fiscali.. 
        rispondi al commento
  • Piero
    Piero
    Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 10:23
    Dovendo rifare circa 130 mq di pavimentazione interna risultante come manutenzione ordinaria se non inquadrata in un intervento più vasto correlato dice la guida dell'agenzia delle entrate "Se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali"avendo all'interno dell'area unica ingresso pranzo salone un vano adiacente e aperto verso il salone in cui è presente una scala a chiocciola che accede al solaio, volendo chiudere con muratura o cartongesso realizzo l'intervento di "realizzazione di nuove mura divisorie contemplato epr accedere al beneficio della detrazione anche per la pavimentazione?" 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Piero
      Giovedì 30 Marzo 2017, alle ore 09:53
      Nel caso di una diversa distribuzione degli spazi interni (demolizione, ricostruzione o nuovi tramezzi divisori), anche la pavimentazione rietra tra gli interventi beneficiri delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bebo1972
    Bebo1972
    Lunedì 27 Marzo 2017, alle ore 18:06
    Buonasera , gradirei avere un'informazione..il condominio sta per effettuare lavori di manutenzione... la casa in cui vivo con mia moglie è intestata a me.. è possibile scaricare parte i costi della ristrutturazione in parte a me ed in parte a mia moglie..??
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bebo1972
      Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 18:45
      Sì, ne ha facoltà. A tal proposito la Guida dell'AdE, edizione febbraio 2017, pag. 5, individua tutti i soggetti che possono beneficiare, proprietari e non, purchè assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef). In particolare che riguardo il Suo caso AdE riporta: "Hanno diritto alla detrazione,inoltre,purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture: il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, il componente dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado). In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Najb
    Najb
    Lunedì 27 Marzo 2017, alle ore 08:51
    Vorrei sostituire la pavimentazione esistente in giardino/cortile con una nuova.
    Si dovrà effettuare un mini scavo per la posa a secco di autobloccanti e una gettata cementizia di livellamento.
    Non mi è chiaro se si tratta di manutenzione straordinaria o ordinaria e pertanto come mi devo comportare con le possibili dichiarazioni/comunicazioni da fare al Comune.
    Mi potreste aiutare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Najb
      Lunedì 27 Marzo 2017, alle ore 12:41
      Il lavoro di ripavimentazione estena rientra tra le opere di manutenzione ordinaria di "Edilizia Libera". Non deve presentare nulla al Suo comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Najb
        Najb Pasquale
        Lunedì 27 Marzo 2017, alle ore 18:07
        Grazie molto ... molto gentile.
        rispondi al commento
  • Valentina
    Valentina
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 12:00
    Per la fornitura e posa  in opera di infissi, la iva di quanto e..10%..o 22%, con contratto di manutenzione straordinaria.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Valentina
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 08:40
      Va fatta una distinzione: gli infissi esterni scontano l'iva al 10% mentre infissi interni (porte) scontano l'iva solo sulla manodopera.  Se invece fanno parte di una ristrutturazione "più organica", cioè con demolizione e ricostruzione di tramezzi per una diversa distribuzione degli spazi interni, anche la fornitura beneficia dell'iva ridotta al 10%. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bebo1972
        Bebo1972 Pasquale
        Lunedì 27 Marzo 2017, alle ore 18:02
        Signor Pasquale , secondo la mia personale opinione gli infissi esterni risultano beni significativi per cui sono fatturati in parte al 22% ed in parte al 10%..
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Bebo1972
          Mercoledì 29 Marzo 2017, alle ore 18:33
          La Sua osservazione è pertinente. Per fare chiarezza va detto che se il valore di un "bene significativo" non supera il 50% di quello della prestazione nel suo complesso, l'intera lavorazione è assoggettata all'unica aliquota del 10%.  Nell'eventualità di risultanze diverse l'aliquota dell'iva ordinaria si applica solo sulla differenza di valore. Grazie e cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Michela
    Michela
    Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 11:04
    Salve,
    vorrei sapere se a seguito del nostro piano casa con Denuncia di Inizio Attività (DIA) per RISTRUTTURAZIONE E AMPLIAMENTO possiamo richiedere le detrazioni fiscali per la parte non nuova?
    La nostra sarebbe una ristrutturazione straordinaria, ma per ottenere le detrazione deve essere indicata nella DIA oppure è già di per se straordinaria nel momento che è stata fatta una Denuncia di Inizio Attività?
    Infine sul Pdf dell'agenzia delle entrate (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf) a pag. 11 sotto la voce Esempi di ristrutturazione edilizia indica anche "costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti"; può rientrare anche il bagno che fa parte dell'ampliamento o no?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Michela
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 08:37
      Sì ne ha facoltà. Va puntualizzato, però, che sono detraibili tutte le opere che vanno ad interessare la vecchia consistenza. Se il Suo progetto comporta un intervento "urbanisticamente rilevante" di ristrutturazione edilizia rivolto a trasformare completamente la vecchia costruzione mediante un insieme di opere che possono portare a un nuovo fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente, può ampliare la portata degli interventi da detrarre come il bagno da Lei preso ad esempio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Michela
        Michela Pasquale
        Martedì 14 Marzo 2017, alle ore 15:15
        Gentile Pasqaule, troppo gentile per avermi fornito questo risposta molto interessante.
        Quindi, i materiali utilizzati per fare il bagno, che farà parte dell'ampliamente grazie al Piano Casa, cioè parte nuova, potranno essere detratti? Mi scusa, ma su questa parte l'Agenzia dell'Entrate non è molto chiara. 
        Aspetto una Sua risposta!
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Michela
          Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 10:04
          Fermo restando che le detrazioni spettano solo sulla parte esistente, per beneficiare di ulteriori detrazioni dipende dal progetto complessivo che si va a definire e dal tipo di trasformazione che deve essere "del tutto o in parte diverso dal precedente".  Il semplice ampliamento non porta alle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
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