Manutenzione Straordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli necessari a rinnovare e sostituire parti anche strutturali o realizzare e integrare impianti e servizi igienici.
Manutenzione Straordinaria
Arch. Carmen Granata

Continuiamo il nostro excursus per entrare nel dettaglio degli interventi edilizi che si possono effettuare su edifici esistenti e per i quali è possibile usufruire di detrazioni fiscali.

Essi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono definiti alla lettera b) del comma 3 come le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.


Esempi di interventi di manutenzione straordinaria


manutenzione straordinariaDi seguito un elenco, comunque non esaustivo, di interventi di ristrutturazione che rientrano nella casistica di manutenzione straordinaria:

Opere esterne:
- rifacimento o nuova realizzazione di intonaci esterni;
- sostituzione di serramenti esterni, persiane, serrande, ecc., con altra tipologia di infissi differente per forma e materiali;
- realizzazione di  cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni;
- apertura di nuove porte o finestre verso l'esterno;
- interventi finalizzati alla formazione di cortili e giardini, anche con piantumazione di alberi;

Opere interne:
- consolidamento statico di strutture portanti dell'edificio, sia in fondazione che in elevazione;
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione, rifacimento integrale o integrazione di servizi igienico – sanitari;
- rifacimento o modifica integrale degli impianti anche con installazione di pannelli solari o fotovoltaici;
- sostituzione di tramezzi interni con modifica dello schema distributivo, ma senza alterare superfici, volumi e destinazione d'uso;
- frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, purchè non comportino la modifica dell'assetto distributivo dell'intero fabbricato;

Sono compresi anche interventi di realizzazione di elementi accessori o pertinenziali che non comportino l'aumento di volumi o superfici utili, come  scale di sicurezza ed ascensori, volumi tecnici, centrali termiche, anche all'esterno dell'edifico.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria sono compresi anche quelli finalizzati al risparmio energetico, come la coibentazione o rifacimento del manto di copertura e la realizzazione di cappotti esterni.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione straordinaria


Come abbiamo visto, la manutenzione straordinaria comprende una serie di interventi possibili che possono portare anche ad una certa trasformazione dell'immobile, senza però mutarne destinazione d'uso, superfici e volumi, e che spesso richiedono un progetto a firma di tecnico abilitato.
Per questo è necessario presentare in comune, prima dell'inizio dei lavori, una Comunicazione di Inizio Lavori (C.I.L, C.I.A. o C.I.A.L.), asseverata dal tecnico ed accompagnata da tutti gli elaborati grafici e documenti necessari.

progetto per manutenzione straordinariaNel caso in cui i lavori prevedano interventi su parti strutturali, come l'apertura di un vano in un muro portante o la sostituzione di un solaio, si dovrà, invece, presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.).
In questo caso sarà anche necessario, prima di iniziare i lavori, depositare il progetto e la verifica strutturale al Genio Civile.

Alcuni comuni prevedono per determinati interventi, come il frazionamento in due distinte unità immobiliari, ancora la vecchia D.I.A. o addirittura il Permesso di Costruire.

Anche in caso di manutenzione straordinaria bisogna ottemperare all'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e presentare la notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervengano almeno due imprese anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, bisognerà  presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di Suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.

Infine, quando i lavori comportino una modifica della distribuzione interna dell'edificio, o la presenza di nuove aperture, prima che i lavori siano terminati, bisognerà provvedere alla richiesta di variazione catastale ed allegare la relativa ricevuta alla comunicazione di fine lavori.


Detrazioni fiscali per interventi di manutenzione straordinaria


detrazioni per manutenzione straordinariaGli interventi di manutenzione straordinaria  possono usufruire di detrazione Irpef del 50% e, visto che tra di essi rientrano anche le opere per l'efficientamento energetico, di detrazione 65%.

Tuttavia le due agevolazioni non sono cumulabili per cui bisognerà distinguere nella contabilità le diverse lavorazioni, oppure, nel caso in cui gli interventi possano fruire dell'una o dell'altra, scegliere quella che si ritiene più conveniente in base alla propria situazione.

Un'altra distinzione importante va fatta in base alla tipologia dell'immobile: della detrazione 50%, infatti, possono godere solo gli edifici residenziali, di quella del 65%, invece, tutte gli edifici, di qualunque categoria catastale.


Iva agevolata per interventi di manutenzione straordinaria


Come accade per la manutenzione ordinaria, anche  gli interventi di manutenzione straordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

iva per manutenzione straordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria.

Se invece gli interventi sono finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, l'aliquota Iva agevolata è del 4%.

Per usufruire delle aliquote agevolate il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui ne fa richiesta, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

I costi delle prestazioni professionali del  tecnico incaricato (architetto, ingegnere o geometra), non sono invece soggetti ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria. E' possibile, comunque, portare anche questi onorari in detrazione.

Articolo: Manutenzione Straordinaria
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Manutenzione Straordinaria: Commenti e opinioni


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  • Bebo1972
    Bebo1972
    6 giorni fa
    Salve, il mio condominio deve eseguire dei lavori di manutenzione condominale .la casa in cui vivo con mia moglie è di mia proprietà..puo' mia moglie usufruire del bonus ristrutturazioni/energetico effettuando i bonifici a suo nome?quali sono i documenti eventualmente da produrre da parte della ditta manutentrice, del tecnico ingegnere e dell'amministratore??grazie ..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bebo1972
      6 giorni fa
      La gestione della pratica e dei pagamenti sarà compito dell'amministratore in carica, che Le fornirà, in base ai millesimi di proprietà generale, la quota che Lei potrà dedurre in sede di dichiarazione dei redditi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Bebo1972
        Bebo1972 Pasquale
        5 giorni fa
        Mi scusi..è mia moglie che dovrà pagare con bonifico ristrutturazione il condominio...e poi questi fa un ulteriore bonifico alla ditta?? o deve fare un bonifico normale al condominio? grazie..
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Bebo1972
          5 giorni fa
          Il pagamento al condominio, per le spese di ristrutturazione, può essere effettuato in qualsiasi modo su c/c, bonifico, ecc. E' l'amministratore del condominio che deve "testimoniare" secondo la legge i pagamenti alla ditta esecutrice. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Salvatore
    Salvatore
    Venerdì 20 Maggio 2016, alle ore 19:21
    Ho appena acquistato un nuovo immobile (nuova costruzione) con garage pertinenziale.
    Dovrei avere agevolazioni fiscali sul costo di realizzazione del garage se il costruttore consegna fattura ad hoc, giusto?
    Vorrei fare dei lavori per inserire un muro tra cucina e soggiorno e mettere una porta scorrevole.
    Mi sembra di capire che è un intervento ordinario, giusto?
    In tal caso posso usufruire del bonus mobili + gli sgravi per il box?
    Grazie Salvatore.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatore
      6 giorni fa
      Ha inteso perfettamente. Le spettano le detrazioni fiscali sul costo di costruzione del box pertinenziale. Altrettanto dicasi per la costruzione del tramezzo divisorio tra la cucina e la sala. Questi lavori, però, sono di manutenzione straordinaria che Le aprono le porte al "bonus mobili". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Laura
    Laura
    Martedì 17 Maggio 2016, alle ore 17:14
    Il mese scorso ho sostituito la vecchia caldaia con una a risparmio energetico usufruendo della detrazione IRPEF.Adesso vorrei acquistare un termocamino da installare nel soggiorno, vorrei sapere se potrò detrarre anche le spese di demolizione di piccola entità conseguenti all'installazione, compreso l'allargamento di una piccola finestra e se sono detraibili anche le spese di pitturaziione della stanza in oggetto e quali documenti dovrò eventualmente produrre.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Laura
      Mercoledì 18 Maggio 2016, alle ore 11:38
      I lavori da Lei indicati, compresi quelli complementari come la tinteggiatura della sala, sono tutti fiscalmente detraibili. Riguardo al provvedimento autorizzativo da presentare in comune per dette opere, è necessaria inoltrare una Cila. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Beppe
    Beppe
    Martedì 17 Maggio 2016, alle ore 06:58
    Sto acquistando un immobile degli anni 80 e devo adeguare impianto elettrico, imbiancare e fare lamatura di un parquet.
    Tali lavori sono manutenzione straordinaria in quale caso ad esempio con opere murarie per impianto elettico?
    E senza opere murarie?
    Se oltre a tali lavori cambiassi anche alcuni seramenti da aluminio monocamera e pvc camera doppia e diverso colore, diventano manutenzione straordinaria anche i lavori prima elencati (impianto elettrico, tinteggiatura, lamatura parquet)?
    Ancora in alternativa ai seramenti, se dovessi modificare invece una scaletta in muraura esterna di accesso al giardino, è manutenzione straordinaria ?
    Ed in tal caso anche i primi lavori (impianto elettrico, tinteggiatura, lamatura parquet) rientrano in manutenzione straordinaria e sono detraibili al 50% ?
    In tutt questi esempi il bonus mobili si applia ad ogni tipo di manutenzione straordinaria (Ovvero anche scala esterna giardino) ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Beppe
      Martedì 17 Maggio 2016, alle ore 11:10
      L'adeguamento/rifazione dell'impianto elettrico è sempre di manutenzione straordinaria. Le opere sono complementari, come la pittura o lamatura del parquet, quando si aggiunge o si elimina anche una sola presa elettrica o una diversa distribuzione dei punti luce. Va da sè che se si amplia la quantità degli interventi di manutenzione straordinaria, come la sostituzione degli infissi esterni, la scaletta esterna, ecc.,, più si giustificano i lavori conseguenziali. In ogni caso ha facoltà di beneficiare del bonus mobili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Simistella
    Simistella
    Venerdì 22 Aprile 2016, alle ore 13:19
    Salve, ho aperto una CILA per manutenzione straordinaria all'interno della quale è prevista la ristrutturazione completa di un bagno. Potrò detrarre la fattura di acquisto dei sanitari anche se è stata intestata direttamente a me (con iva al 22%) e non all'idraulico che provvederà all'installazione degli stessi?Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simistella
      Venerdì 22 Aprile 2016, alle ore 18:10
      Sì, ne ha facoltà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nazario49
    Nazario49
    Martedì 12 Aprile 2016, alle ore 15:44
    Sto già usufruendo da 5 anni di una detrazione irpef decennale x riqualificazione energetica x impianto di riscaldamento (cambio caldaia+ costruzione locale+ camino). Posso cumulare a questa detrazioni, oggi, per lavori straordinari (copertura terreno battuto con cemento e pietre) di una stradina di accesso ad un garage? Grazie Nazario
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nazario49
      Martedì 12 Aprile 2016, alle ore 17:15
      Sì è tra gli interventi previsti dalla Guida dell'AdE a pag. 29, agg. marzo 2016. Naturalmente per cumulare le detrazioni deve presentare una pratica edilizia al Suo comune, essendo il primo provvedimento autorizzativo temporalmente chiuso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Bebo1972
    Bebo1972
    Lunedì 11 Aprile 2016, alle ore 15:30
    Salve, vorrei sostituire la caldaia per termosifoni con una ad alta efficienza energetica...posso usufruire del 65 % del bonus energetico?? e quali pratiche dovrei fare??grazie..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Bebo1972
      Lunedì 11 Aprile 2016, alle ore 17:19
      Sì, ne ha la possibilità. Per accedere al bonus del 65% e conoscere ai requisiti e le relative modalità di richiesta, la invito a consultare la nostra pagina di lavorincasa.it al seguente link: http://www.lavorincasa.it/detrazione-65-e-sostituzione-caldaia/. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Starkey1983
    Starkey1983
    Lunedì 11 Aprile 2016, alle ore 14:30
    Buongiorno,devo piastrellare un ambiente della mia casa che adibirò a cucina.Posso considerarlo manutenzione straordinaria e poter usufruire delle detrazioni al 50 su mobili?grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Starkey1983
      Lunedì 11 Aprile 2016, alle ore 17:11
      Se la pavimentazione del nuovo ambiente è susseguente ai lavori di rifazione degli impianti: idrico o di scarico, elettrico, ecc., ha facoltà di portare in detrazione il 50% delle spese sostenute ed accedere al bonus mobili. Diversamente non è possibile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Stefanoboagno
    Stefanoboagno
    Mercoledì 6 Aprile 2016, alle ore 21:49
    Salve, sto eseguendo dei lavori di ristrutturazione straordinaria nel mio appartamento (con Dia). Vorrei sapere se per la fornitura dei cosiddetti beni finiti (come i sanitari, la caldaia e i radiatori) acquistati direttamente da me e non dalla ditta posso chiedere l'iva agevolata del 10%. Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefanoboagno
      Giovedì 7 Aprile 2016, alle ore 08:33
      Purtroppo non è possibile. "Non si può applicare l?Iva agevolata al 10% ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente" Questo è quanto riportato nella Guida dell'AdE a pag. 21 del Capitolo 2 agg. marzo 2016. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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