Manutenzione Ordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
Manutenzione Ordinaria
Arch. Carmen Granata

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera chiara e precisa diverse forme di intervento.

manutenzione ordinariaIn particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).
In questo servizio ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Caratteristica principale di questi interventi, quindi, è quella di riguardare  finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria:

manutenzione ordinariaInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di  tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
-  installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
-  sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria


La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

Personalmente, comunque, consiglio sempre di inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione Irpef del 50% se eseguiti su edifici privati.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.
Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale sono detraibili se fatti in condominio.

C'è però una circostanza in cui alcuni interventi di manutenzione ordinaria sono detraibili: è quando sono fatti a completamento di interventi più pesanti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento necessario per rendere l'opera completa.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


iva per manutenzione ordinariaGli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria. Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'Iva agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

Articolo: Manutenzione Ordinaria
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Manutenzione Ordinaria: Commenti e opinioni


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  • Simone
    Simone
    5 giorni fa
    Dovrei installare le grate su una casa esistente, specifico, non contestualmente e nessun tipo di intervento di recupero edilizio, ma semplicemente intervento finalizzato a prevenire atti illeciti.
    Per la detrazione del 50% è tutto chiaro, ho bisogno di fare chiarezza invece sull'applicazione dell'IVA mi dicono che si applica il 10% ma non ho capito a che titolo, visto che non si tratta ne di manutenzione ordinaria ne straordinaria, e l'IVA agevolata mi risulta potersi applicare solo in questi casi, da nessuna parte ho trovato scritto che il solo mettere le grate è equiparato a una manutenzione.
    Riuscite chiarirmi questo dubbio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simone
      4 giorni fa
      La Guida dell'AdE riguardo ai lavori che spettano le agevolazioni, ampliando le prescrizioni del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), a pag. 6/7 lettera "f" scrive "Interventi relativi all?adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi". Tali opere, su esplicita richiesta dell'interessato, prevedono l'applicazione in fattura dell'iva ridotta l 10%, da parte dell'impresa o del fabbro installatore. I pagamenti devono avvenire esclusivamente con bonifico bancario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mirko
    Mirko
    Martedì 17 Maggio 2016, alle ore 13:40
    Buongiorno,
    ho comprato un immobile ristrutturato da una società semplice trasformandolo da autorimessa in edificio residenziale.
    Sembrerebbero esserci tutte le condizioni per la "detrazione per gli acquirenti e gli assegnatari di immobili ristrutturati" ma mi rimane un dubbio: la detrazione è possibile nel mio caso che riguarda una casa indipendente e che non fa parte di un complesso edilizio?
    In Agenzia delle Entrate mi hanno risposto di si ma purtroppo mi recai prendendo un appuntamento e quindi non ho mai formulato un quesito scritto......
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mirko
      Mercoledì 18 Maggio 2016, alle ore 10:44
      Se la società, per l'esecuzione dei lavori di cambio destinazione d'uso, ha beneficiato delle detrazioni fiscali, queste vanno trasferite all'acquirente. Se, invece, intende eseguire altre opere ne ha facoltà, purchè queste siano di manutenzione straordinaria. Non è importante se la Sua casa sia indipendente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alexesse
    Alexesse
    Mercoledì 9 Dicembre 2015, alle ore 15:57
    Buongiorno architetto, ho appena completato una casa che ho acquistato al grezzo con agevolazioni IVA al 4%.Ora la casa è passata daF3 ad A2 ed è agibile.Vorrei a breve completare dei lavori che riguardano alcune parti controssoffitti in cartongesso e la parte carrabile del giardino con gettata ed eventuale posa di piastrelle per esterni.Volevo sapere se per questi lavori serve avvisare il comune e a quale aliquota IVA ho diritto.Grazie
    rispondi al commento
    • Sara.m.
      Sara.m. Alexesse
      Lunedì 28 Dicembre 2015, alle ore 11:28
      Pratica comune solo per i lavori esterni, non per controsoffitto in cartongesso. Ora che l'mmobile è accatastato e agibile, rientra le patrimonio residenziale esistente, per cui può godere dell'iva agevolata al 10%.
      rispondi al commento
  • Pinom88
    Pinom88
    Martedì 1 Settembre 2015, alle ore 09:55
    Buongiorno Architetto, devo effettuare dei lavori di ristrutturazione del bagno. I lavori consistono nel rifacimento dell'impianto idrico, del pavimento e del rivestimento. Quali documenti devo presentare in Comune? Basta una semplice lettera in carta semplice, in tal caso esiste un modello da utilizzare, o ci vuole una C.I.L?La ringrazio anticipatamente.
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Pinom88
      Martedì 1 Settembre 2015, alle ore 10:17
      A seconda del comune potrebbe essere richiesta una CIL o una CILA. Le consiglio quindi di informarsi presso l'ufficio tecnico.
      rispondi al commento
  • Giorgias
    Giorgias
    Mercoledì 26 Agosto 2015, alle ore 14:33
    Buongiorno architetto,dovrei ristrutturare casa: rifacimento impianto elettrico, nuovi punti gas e sostituzione tubature esistenti, predisposizione aria condizionata (ampliamento impianto esistente), miglioramento dell'isolamento dei termosifoni, rifacimento pareti e rivestimento, cambio porte interne e blindata esterna, il tutto senza spostare le pareti interne. quali documenti devo presentare in comune?avrò diritto alle detrazioni?
    rispondi al commento
  • Giuseppeango
    Giuseppeango
    Lunedì 10 Agosto 2015, alle ore 19:23
    Buongiorno,sto ristrutturando il mio appartamento (sostituzione pavimentazione, rifacimento bagni e cucina, rifacimento impianto elettrico ed idrico nuovo) e prima di inziare i lavori ho fatto la comunicazione di interventi di manutenzione ordinaria al mio comune. Non ho presentato domanda alla asl in quanto il tecnico ha detto che non era necessario. Volevo sapere se posso usufruire delle detrazioni fiscali del 50%. grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Giuseppeango
      Lunedì 24 Agosto 2015, alle ore 11:00
      Forse voleva dire di manutenzione straordinaria? Solo in questo caso può detrarre, del resto alcuni degli interventi elencati lo sono, ma se nella comunicazione ha scritto "ordinaria" le consiglio di rettificare.
      rispondi al commento
      • Giuseppeango
        Giuseppeango Arch.granata
        Mercoledì 26 Agosto 2015, alle ore 08:19
        Quindi secondo lei posso fare un integrazione alla mia precedente comunicazione? grazie
        rispondi al commento
        • Arch.granata
          Arch.granata Giuseppeango
          Mercoledì 26 Agosto 2015, alle ore 09:48
          Sì, più che integrazione la chiamerei proprio "rettifica" perchè ha indicato come m.o. anche degli interventi che sono di m.s..
          rispondi al commento
          • Giuseppeango
            Giuseppeango Arch.granata
            Mercoledì 26 Agosto 2015, alle ore 15:41
            Scusi architetto, quindi facendo una rettifica (anche se ho già iniziato i lavori da un paio di mesi) dovrei "sanare" la mia situazione? e tecnicamente questa rettifica come si chiamerà? dia, cil?
            rispondi al commento
            • Arch.granata
              Arch.granata Giuseppeango
              Giovedì 27 Agosto 2015, alle ore 09:34
              Se nella comunicazione ha elencato i lavori, ma li ha chiamati di manutenzione "ordinaria", non ha fatto nulla di irregolare. Diverso il discorso se non ha specificato di cosa si trattava, nel qual caso potrebbe trovarsi in una situazione di irregolarità. Ma il suo tecnico dovrebbe darle indicazioni proprio su questi aspetti.
              rispondi al commento
              • Giuseppeango
                Giuseppeango Arch.granata
                Mercoledì 2 Settembre 2015, alle ore 16:27
                Si architetto ho elencato i lavori, però nell'oggetto ho scritto "comunicazione interventi di manutenzione ordinaria". se il prossimo anno al momento della dichiarazione dei redditi mi chiedono la comunicazione fatta al comune rischio che non mi venga accettata la pratica di rimborso. come devo fare? grazie ancora
                rispondi al commento
              • Giuseppeango
                Giuseppeango Arch.granata
                Giovedì 3 Settembre 2015, alle ore 16:14
                Gentilissimo architetto, oggi sono andato all'agenzia delle entrate e ho portato tutta la documentazione (dichiarazione fatta al comune e bonifici con fatture). come mi ha detto lei anche se nell'oggetto ho indicato man. ord., grazie alla descrizione dei lavori che ho fatto successivamente, il funzionario mi ha detto che si tratta chiaramente di manutenzione straordinaria e quindi va bene cosi. grazie per le risposte precedenti.
                rispondi al commento
  • Kanguro85
    Kanguro85
    Lunedì 22 Giugno 2015, alle ore 14:52
    Buongiorno devo far installare a casa mia due tende ombreggianti esterne da cui chiederò la detrazione del 65% per risprmio energetico. Prima dell'inizio dei lavori ho depositato in comune a Venezia una CIL (comunicazione inizio lavori) da me firmata, su questa fornitura in opera di tende ombreggianti posso far applicare l'IVA al 10%?Grazie molte
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Kanguro85
      Lunedì 22 Giugno 2015, alle ore 15:12
      Solo se la ditta dove acquista si occupa anche della installazione.
      rispondi al commento
  • Frankfarina
    Frankfarina
    Giovedì 21 Maggio 2015, alle ore 13:56
    Non si riesce a sapere nulla per l'esposizione nord/est?
    rispondi al commento
  • Paolo9947
    Paolo9947
    Venerdì 15 Maggio 2015, alle ore 08:19
    Buongiorno architetto spero di essere nel posto giusto per porre un quesito, devo chiudere le pareti di un portico nel comune di Roma perchè la sporcizia e le intemperie lo rendono non godibile, vorrei sapere se e quali permessi o documenti servono per installare pannelli frangivento in vetro. Grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Paolo9947
      Venerdì 15 Maggio 2015, alle ore 10:07
      E' necessario rivolgersi a un architetto del posto che le indicherà cosa è possibile fare in base a quanto consentito dal regolamento locale.
      rispondi al commento
      • Paolo9947
        Paolo9947 Arch.granata
        Venerdì 15 Maggio 2015, alle ore 10:44
        Buongiorno e grazie per la sua risposta, architetto o geometra possono farlo lo stesso o lei pensa sia meglio il primo?
        rispondi al commento
        • Arch.granata
          Arch.granata Paolo9947
          Venerdì 15 Maggio 2015, alle ore 10:53
          Può rivolgersi anche a un geometra.
          rispondi al commento
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