Manutenzione Ordinaria

News di Ristrutturazione
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
Manutenzione Ordinaria
Arch. Carmen Granata

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera chiara e precisa diverse forme di intervento.

manutenzione ordinariaIn particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).
In questo servizio ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Caratteristica principale di questi interventi, quindi, è quella di riguardare  finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria:

manutenzione ordinariaInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di  tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
-  installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
-  sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria


La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

Personalmente, comunque, consiglio sempre di inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL nel caso ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione Irpef del 50% se eseguiti su edifici privati.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.
Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale sono detraibili se fatti in condominio.

C'è però una circostanza in cui alcuni interventi di manutenzione ordinaria sono detraibili: è quando sono fatti a completamento di interventi più pesanti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento necessario per rendere l'opera completa.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


iva per manutenzione ordinariaGli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'Iva agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa.

Tale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota Iva è quella ordinaria. Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'Iva agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad Iva agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

Articolo: Manutenzione Ordinaria
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Manutenzione Ordinaria: Commenti e opinioni


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  • Graziellaantonia
    Graziellaantonia
    Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 09:21
    Nell'articolo si parla di manutenzione ordinaria per l'installazione di grate o inferriate alle finestre per cui, in immobile non condominiale, non dovrebbe sussistere il diritto alla detrazione di imposta; ma questi interventi sono mirati al miglioramento della sicurezza per i quali il diritto compete..... Grazie e buona giornata.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Graziellaantonia
      Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 22:47
      La Sua osservazione è pertinente e corretta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Raffaele
    Raffaele
    Martedì 6 Settembre 2016, alle ore 17:12
    Dovrei realizzare un caminetto. La ditta che me lo farà mi ha detto che posso fare domanda per edilizia libera al comune per poi usufruire dell'iva agevolata al 10% per interventi di manutenzione ordinaria.

    Al comune invece mi hanno detto che ciò non è possibile in quanto l'IVA agevolata è solo per interventi di manutenzione straordinaria.

    Chi ha ragione, e soprattutto, ho diritto all'IVA agevolata?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Raffaele
      Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 08:57
      Come spesso accade le due cose non si sposano. Il caminetto, se risponde ai requisiti di legge certificati dal costruttore o rivenditore, beneficia della detrazione fiscale del 50% e dell'iva al 10%, seguendo la procedura solita, cioè il pagamento con bonifico bancario per ristrutturazione. Per quanto attiene le procedure autorizzative da presentare in comune, se non ci sono particolari vincoli di natura paesaggistico-ambientali, basta la semplice comunicazione oppure una autocertificazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Graziellaantonia
    Graziellaantonia
    Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 08:58
    La differenza tra proprietà privata e condominio mi sembra perlomeno illogica.

    Devo riparare il tetto di casa con sostituzione tegole e travetti e non mi è possibile usufruire della detrazione del 50%, mentre per l'intervento dello stesso tipo in condominio è consentito da Corte Costituzionale.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Graziellaantonia
      Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 19:29
      E' proprio così. Ha la mia solidarietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giorgia
    Giorgia
    Sabato 2 Luglio 2016, alle ore 12:10
    Salve, volevo sapere se nel mutuo di ristrutturazione ordinaria si può inserire anche il cambio della cucina..
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giorgia
      Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 08:33
      La procedura del mutuo è sulle opere. Può aggirare la norma facendo inserire nel preventivo della ditta un opera che non darà luogo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Massimo Piludu
    Massimo Piludu
    Martedì 14 Giugno 2016, alle ore 15:42
    C'e' bisogno di qualche autorizzazione in comune per posizionare una calderina sul balcone e due condizionatori ?

    Dal punto di vista condominiale ce ne già una da anni.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimo Piludu
      Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 09:10
      Verificata la fattibilità rispetto alle norme del regolamento di condominio, se il balcone è posto su una facciata posteriore o laterale, non dovrebbe avere alcun problema di autorizzazione. Se invece l'unità immobiliare ricade in una zona sottoposta a vincoli paesistico-ambientali, è necassaria la redazione di una Cila da presentatre al comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Domenica 5 Giugno 2016, alle ore 22:21
    Ho presentato una SCIA per manutenzione ordinaria (art.22 ,c. 1, dpr 380/2001).

    Pposso usufruire delle detrazioni 50% ?

    Lavori eseguiti: rifacimento impianto idrico fognante e riscaldamento, pavimenti e bagni, tramezzature interne, sostituzione infissi.

    Ppagamenti effettuati con bonifico bancario.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca
      Lunedì 6 Giugno 2016, alle ore 13:41
      Sì, anche se l'oggetto dei lavori non è esatto in quanto quelle da Lei elencati sono opere di manutenzione straordinaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Fabio
        Fabio Pasquale
        Venerdì 8 Luglio 2016, alle ore 18:01
        Salve Sig. Pasquale, quello che scrive non mi torna.

        In testa a questo articolo leggo che le opere di manutenzione ordinaria elencate dal Sig.Luca, sono esenti da detrazione IRPEF al 50%, proprio perché trattasi di abitazione privata.

        Lei invece li definisce lavori straordinari.

        Questa mattina mi sono recato presso l'ufficio Edilizia del mio Municipio di appartenenza qui a Roma facendo presente che mi si è rotto il bagno (tubo di scarico) e trovandomi a rifare il bagno nuovo, volevo anche fare il rifacimento della cucina, degli infissi interni e dei pavimenti.

        Mi è stato detto di compilare una Comunicazione di Manutenzione Ordinaria ai sensi dell'Art.6 c.1 lettera a) del DPR 380/01) e di farlo protocollare sempre lì in Municipio.

        Secondo il comune con questa comunicazione, non dovendo modificare ed alterare la struttura e la disposizione dell'immobile, rientro in una manutenzione ordinaria che mi permette di detrarre l'IRPEF al 50% in 10anni su tutto ciò che fatturo. Il CAF dice di no !
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Fabio
          Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 08:52
          Gli interventi di manutenzione ordinaria non beneficiano delle detrazioni fiscali. Diventano, invece, fiscalmente detraibili quando si vanno a rifare, modificare, integrare, gli impianti in dotazione dell'abitazione oppure una diversa distribuzione degli spazi interni. Esempio: se sostituisco il pavimento ed il rivestimento della cucina e relativa pitturazione, questa è manutenzione ordinaria. Se invece rifaccio l'impianto idrico di carico e scarico della cucina con sostituzione dei pavimenti, rivestimenti e relativa pitturazione, questa è manutenzione straordinaria. In merito alle procedure, ogni comune usa un prestampato, il riferimento alla propria legge regionale, ecc. ma i concetti di fondo non restano gli stessi. Anzi sull'esempio di prima basta una autocertificazione ed rispetto della regola principale: pagare con bonifico bancario. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Pasquale
    Pasquale
    Martedì 31 Maggio 2016, alle ore 08:31
    I lavori da Lei indicati rientrano tra quelli di Edilizia Libera, pertanto sono esenti da provvedimenti autorizzativi. La tipologia d'intervento prevede la possibilità delle detrazioni fiscali a patto che vengano fatturati e pagati con bonifico bancario per ristrutturazione. Riguardo all'assicurazione per eventuali danni derivanti dall'esecuzione delle opere, solitamente la ditta incaricata ne è provvista, altrimenti deve stipulare un contratto con una qualsiasi compagnia indicando bene il tipo e la copertura del danno da assicurare. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
    • Massimo
      Massimo Pasquale
      Venerdì 3 Giugno 2016, alle ore 13:17
      Non mi risultano assicurazioni che coprano lavori di questo genere per un privato come me che se li fa da solo sia impianti che muratura.

      La capo famiglia non arriva a coprire questi lavori e le assicurazioni sui lavori in economia coprono solo ditte o autonomi con partita IVA.

      Se conosce altre tipologie assicurative me le può far sapere ?

      Massimo
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Massimo
        Lunedì 6 Giugno 2016, alle ore 13:38
        Ha inteso perfettamente. Le rammento che se i lavori li esegue in prima persona, non ha diritto alle detrazioni fiscali in quanto il bonifico bancario per ristrutturazione va intestato ad un soggetto iva con le rispettive trattenute. Inoltre, come giustamente da Lei confermato, non vi è copertura assicurativa sulle opere a farsi. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
  • Massimo
    Massimo
    Lunedì 30 Maggio 2016, alle ore 18:51
    Dovrei rifare il bagno compreso tubazioni e l'impianto elettrico anche se per quest'ultimo non so ancora se è un adeguamento o un rifacimento ex novo.
    È necessario presentare qualche documento al comune?
    Posso richiedere qualche detrazione?
    Facendo i lavori per conto mio, a parte l'impianto elettrico, esiste un assicurazione che mi copra da eventuali danni altrui?
    Grazie
    Massimo P
    rispondi al commento
  • Simone
    Simone
    Martedì 24 Maggio 2016, alle ore 18:44
    Dovrei installare le grate su una casa esistente, specifico, non contestualmente e nessun tipo di intervento di recupero edilizio, ma semplicemente intervento finalizzato a prevenire atti illeciti.
    Per la detrazione del 50% è tutto chiaro, ho bisogno di fare chiarezza invece sull'applicazione dell'IVA mi dicono che si applica il 10% ma non ho capito a che titolo, visto che non si tratta ne di manutenzione ordinaria ne straordinaria, e l'IVA agevolata mi risulta potersi applicare solo in questi casi, da nessuna parte ho trovato scritto che il solo mettere le grate è equiparato a una manutenzione.
    Riuscite chiarirmi questo dubbio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simone
      Mercoledì 25 Maggio 2016, alle ore 13:39
      La Guida dell'AdE riguardo ai lavori che spettano le agevolazioni, ampliando le prescrizioni del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), a pag. 6/7 lettera "f" scrive "Interventi relativi all?adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi". Tali opere, su esplicita richiesta dell'interessato, prevedono l'applicazione in fattura dell'iva ridotta l 10%, da parte dell'impresa o del fabbro installatore. I pagamenti devono avvenire esclusivamente con bonifico bancario. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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