Manutenzione Ordinaria

NEWS DI Restauro edile
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
04 Novembre 2016 ore 12:49

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera netta e precisa diverse forme di intervento.

In particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

In questo articolo ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione ordinaria: sostituzione piastrelle
La caratteristica principale di questi tipi di interventi è quella di agire su finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione, di sistemazione e di ripristino all'uso.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria:

Manutenzione ordinaria: tinteggiatura paretiInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
- installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne alle abitazioni:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
- sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari senza la modifica della distribuzione degli spazi interni e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria


La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

È consigliabile sempre inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL se ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione IRPEF del 50% se eseguiti su edifici privati o su singole unità immobiliari.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.

Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il risanamento delle solette in cemento armato dei balconi, l’impermeabilizzazione delle coperture, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale, ecc. sono tutti detraibili se fatti in condominio.

Va precisato però che a seconda dell’intervento a farsi, lavorazioni di manutenzione ordinaria possono diventare fiscalmente detraibili quando sono necessari al completamento di opere più consistenti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento , quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento conseguenziale per rendere l'opera completa.

La legge del 22 dicembre 2011, n. 214 (in G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 - Suppl. Ord.n. 276), di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell’ordinaria manutenzione.

Manutenzione ordinaria: manutenzione infissi in legno

Alla lettera f) dell’art. 4 “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali”, apre le porte agli interventirelativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

A tal proposito la Guida dell’Agenzia delle Entrate ha esplicitato quali sono gli interventi sulle abitazioni private che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, escludendo da questi, qualsiasi contratto con istituti di vigilanza privata.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

- rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili.

IVA agevolata al 10% su manutenzione ordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.
Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'IVA agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

Articolo: Manutenzione Ordinaria
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Manutenzione Ordinaria: Commenti e opinioni


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  • Viviana Rasulo
    Viviana Rasulo
    Sabato 24 Giugno 2017, alle ore 09:47
    C'è un tetto massimo di spesa su cui si può applicare l'aliquota IVA del 10% per lavori di restauro in una prima casa vincolata alla sovraintendenza ?
    Viviana Rasulo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Viviana Rasulo
      Martedì 27 Giugno 2017, alle ore 19:55
      Se le opere a farsi non sono mirate alle detrazioni fiscali, non c'è nessun limite sulla spesa. Diversamente se i lavori rientrano nella categoria di restauro e/o risanamento conservativo, possono beneficiare delle detrazioni fiscali fino all'importo massimo di €. 96.000,00 iva compresa, sulla restante parte delle opere, comunque potrà godere dell'iva agevolata al 10%.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lucacampani
    Lucacampani
    Lunedì 19 Giugno 2017, alle ore 10:21
    Buongiorno. La mia azienda deve effettuare lavori di manutenzione straordinaria presso un cliente (abitazione singola privata). Lavori che comprendono sia opere murarie che installazione di impianti tecnologici e isolamento termico.Deve ancora essere aperta una scia/dia, ma alcune opere di demolizione (rivestimento bagno e cucina, rialzo o allargamento aperture su muri non portanti e innesto tavelloni e architravi) sono già state eseguite. Dovessi emettere una fattura per le opere di manutenzione ordinaria già eseguite con iva 10% (dichiarazione cliente) e con detrazioni 50%, per le opere propedeutiche alle lavorazioni successive, vado a far rischiare il cliente di perdere la detrazioni sull'importo? Lo chiedo perchè da quello che so io, in linea generale le fatture con detrazioni devono essere successive alla scia/dia, altrimenti vanno a compromettere le detrazioni. Sto cercando la strada migliore per poter fatturare le opere eseguite senza andare a compromettere il cliente ma anche senza dover aspettare l'apertura della pratica che potrebbe protrarsi anche di un mese. Grazie 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lucacampani
      Lunedì 19 Giugno 2017, alle ore 18:14
      E' possibile emettere una fattura di acconto o di anticipazione e poterla portar in detrazione prima della presentazione della Cila/Scia, ecc. purchè venga identificato chiaramente il richiedente (nome e cognome, codice fiscale) e l'immobile oggetto di lavorazioni (indirizzo esatto, comune di ..., via..., n. ..., scala..., piano ..., int. ... ecc.)  ed indicare nelll'oggetto la dicitura riportata sulla Cila/Scia come "acconto sui lavori di manutenzione straordinaria ecc.  Diversamente non sono fiscalmente detraibili le opere di manutenzione ordinaria già eseguite. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Georg
    Georg
    Mercoledì 31 Maggio 2017, alle ore 01:33
    Il rifacimento della pavimentazione del bagno e dei rivestimenti alle pareti della doccia, in seguito ad un intervento di risanamento delle infiltrazioni d'acqua derivate dal piatto doccia, sono da intendersi come manutenzione ordinaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Georg
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 09:19
      Sì.  Diversamente se l'intervento ha comportato anche la modifica dell'impianto di carico o di scarico del piatto doccia si passa nella mautenzione straordinaria. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elena
    Elena
    Mercoledì 17 Maggio 2017, alle ore 00:02
    Io sono un privato e ho fatto ristrutturazione edilizia e lavori ordinari, vorrei sapere se questi mi entrano in detrazioni fiscali?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elena
      Venerdì 19 Maggio 2017, alle ore 11:35
      Gli interventi di manutenzione ordinaria non beneficiano delle detrazioni fiscali. Diventano, invece, fiscalmente detraibili quando si vanno a rifare, modificare, integrare, gli impianti in dotazione dell'abitazione oppure una diversa distribuzione degli spazi interni. Esempio: se sostituisco il pavimento ed il rivestimento della cucina e relativa pitturazione, questa è manutenzione ordinaria. Se invece rifaccio l'impianto idrico di carico e scarico della cucina con sostituzione dei pavimenti, rivestimenti e relativa pitturazione, questa è manutenzione straordinaria e quindi fruibile delle detrazioni fiscali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pietro
    Pietro
    Venerdì 21 Aprile 2017, alle ore 12:04
    Vorrei avere un chiarimento sulle detrazioni fiscali per manutenzione ordinaria (rifacmento balconi e facciata) in caso di cambio di proprietà dell'immobile.
    Ci troviamo nel caso in cui tutte le spese siano state sostenute dal vecchio porpietario.
    Vorrei capire chi può usufruire delle detrazioni:
    - il vecchio proprietario dell'immobile, che ha sostenuto tutte le spese- il nuovo proprietario dell'immobile. 

    Supponendo che le spese siano state pagate nel 2015 prima della vendita avvenuta alla fine dello stesso anno, chi usufruirà delle detrazioni dal 2016 in poi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pietro
      Lunedì 24 Aprile 2017, alle ore 19:33
      La Guida dell'AdE a tal proposito scrive:"Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica). In pratica, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi, "il venditore ha la possibilità di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile. Tuttavia, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Claudia
    Claudia
    Mercoledì 22 Marzo 2017, alle ore 14:13
    Continuo a ricevere informazioni discordanti sull'aliquota iva che i miei fornitori mi devono applicare per dei lavori che ho fatto fare sulla mia prima casa, in cui non sono ancora residente perchè devo ultimare i lavori e mi devono ancora consegnare i mobili.
    Non ho aperto nessuna sci/dia perchè il geometra mi disse che non era una ristrutturazione e che non dovevo fare nulla. 
    Ora mi chiedo se come prima casa, senza SCI/DIA, ho comunque diritto all'iva del 10% sui seguenti lavori, nel caso la ripsota sia si il bonifico deve essere normale o particolare?
    Lavori:-Tinteggio pareti interne-Sistemazioni scuri (persiane) molto rovinati-Acquisto e installazione alle finestre di zanzariere (non fisse ma che sia aprono e chiudono), -Manutenzione ordinaria, impianto elettrico,-Cambio mattonelle muro cucina.
    Ho letto il manuale dell'Agenzia delle Entrate ma non ho capito se ne ho diritto o meno.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Claudia
      Giovedì 23 Marzo 2017, alle ore 12:28
      Il Suo geometra Le ha dato la direttiva giusta: i lavori indicati non sono soggetti ad alcuna autorizzazione. Riguardo alle detrazioni fiscali e dell'aliquota iva ridotta al 10%, non ha titolo in quanto trattasi di opere di manutenzione ordinaria. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Massimiliano
        Massimiliano Pasquale
        Lunedì 1 Maggio 2017, alle ore 17:17
        Sono un po confuso dal commento.
        Lei scrive nella sua risposta "Riguardo l'aliquota iva ridotta al 10% non ha titolo in quanto trattasi di opere di manutenzione ordinaria" ma nell'articolo si legge " Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili."
        Non c'è contraddizione tra quello che dice nella sua risposta e il contenuto dell'articolo?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Massimiliano
          Giovedì 4 Maggio 2017, alle ore 14:02
          La ringrazio del Suo intervento e provo a sintetizzare i diversi aspetti argomentati nell'articolo.   Nelle lavorazioni di manutenzione ordinaria l'aliquota l'iva da applicare sulle forniture dei materiali da parte del committente, è sempre del 22%. Se tali opere riguardano parti comuni di edifici (facciate, coperture piane e a falde, cassa scale, sistemazioni esterne, ecc.) a carattere prevalentemente abitativo-residenziale, oltre alla possibilità delle detrazioni fiscali, si può beneficiare dell'iva agevolata al 10% solo se fatturati interamente e direttamente dall'impresa esecutrice. Altro punto da specificare sono le opere di manutenzione ordinaria eseguite sulle singole unità immobiliari. Se le stesse rientrano in un contesto di lavorazioni importanti di manutenzione straordinaria (es. demolizione e ricostruzione di tramezzature interne, rifazione degli impianti idrico di carico e scarico, elettrico, riscaldamento, ecc.), possono godere dell'iva ridotta al 10% e beneficiare anche delle detrazioni fiscali in quanto opere conseguenziali. La semplice manutenzione ordinaria non beneficia delle detrazioni fiscali e sconta l'iva al 10% solo sulla prestazione della manodopera in presenza di forniture, oppure in toto se fatturato direttamente ed interamente dalla ditta esecutrice. Sulla risposta data alla ns. utente, Le confermo che le lavorazioni indicate non possono beneficiare delle detrazioni fiscali. Riguardo all'iva agevolata al 10% non si applica alle forniture da parte del Committente ma sulla sola prestazione della manodopera. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Cristina Ravaglioli
    Cristina Ravaglioli
    Lunedì 20 Marzo 2017, alle ore 11:03
    Devo fare manutenzione annuale impianto antifurto a casa come persona fisica e il un altro appartamento come società semplice.
    L'iva esposta in fattura deve essere del 10% o reverce charge?
    Cristina
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristina Ravaglioli
      Mercoledì 22 Marzo 2017, alle ore 10:51
      Nell'ambito privato va esposta l'iva in fattura al 10%, mentre tra soggetti giuridici può operare il reverse charge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giulio
    Giulio
    Sabato 11 Marzo 2017, alle ore 10:51
    Ho letto l'articolo relativo ai casi di Lavori  di Manutenzione Ordinaria, nel mio caso il condominio (del centro storico) ha deciso di iniziare dei lavori di 'ristrutturazione' di un vecchio edificio che riassumo brevemente:
    Lavori sulla facciata ( verifica intonaci/ripresa intonaci/tinteggiatura)
    Lavori sull'impianto di distribuzione dell'acqua,  sostituzioni tubature, installazione contatori autonomi etc.
    Lavori per dei nuovi impianti: citofonico, tv satellitare, tv terrestre, elettrico (a norma)
    Lavori per il rifacimento delle scale interne, usurate (pericolose)
    Lavori sostituzione di tutti gli impianti di scarico acqua.
    Lavori sugli scarichi acqua piovana del tetto (bocchettoni, tubi grondaie etc)
    Lavori di rifacimento del tetto (smantellamento,  rifacimento massetto, pavimentazione, guaina di impermeabilizazione, e messa in opera di una rete elettrosaldata)
    Tralascio altre cose minori e mi chiedo, possono essere considerati tali lavori di Ordinaria Manutenzione?  
    Vorrei se posibile delle risposte certe corredate magari dagli articoli di legge relativi (o eventuali sentenze) per affrontare l'amministratore e il resto dei condomini che ritengono che tali lavori siano da considerarsi Ordinari, e difatti il capitolato redatto dal tecnico (con il quale abbiamo scelto già una delle ditte  per iniziare i lavori,riporta con mio stupore la dicitura Lavori di manutenzione ordinaria
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giulio
      Giovedì 16 Marzo 2017, alle ore 11:18
      Le risposte a tutti i quesiti da Lei posti in essere li trova nella Guida dell'Agenzia delle Entrate, edizione Febbraio 2017, alla pag. 33 "Interventi sulle parti condominiali".  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni Andrea
    Giovanni Andrea
    Venerdì 3 Marzo 2017, alle ore 15:16
    Ho acquistato un edificio composto da 3 unità immobiliari: un piccolossimo locale commerciale al piano terra, una piccola abitazione al piano terra e un'abitazione principale come prima casa al piano primo.
    Sto facendo dei lavori di manutenzione ordinaria, tra i quali la sostituzione delle grondaie e dei pluviali.
    Posso chiedere all'impresa che si occupa di questi ultmi l'applicazione dell'IVA agevolata al 4% ? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni Andrea
      Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 11:49
      Se i lavori sono stati ultimati da tempo non è più possibile usufruire dell'iva agevolata.  Si può beneficiare solo nei casi di ampliamento, demolizione e successiva ricostruzione, ecc. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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