Manutenzione Ordinaria

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Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture o riparazione e integrazione degli impianti.
04 Novembre 2016 ore 12:49

Quando parliamo di detrazioni fiscali per interventi edilizi su edifici esistenti, li definiamo in maniera generica interventi di ristrutturazione, mentre la normativa edilizia distingue in maniera netta e precisa diverse forme di intervento.

In particolare, questi interventi sono definiti nell'articolo 3 del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/01).

In questo articolo ci occuperemo in particolare della manutenzione ordinaria, definita alla lettera a) come gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Manutenzione ordinaria: sostituzione piastrelle
La caratteristica principale di questi tipi di interventi è quella di agire su finiture e materiali esistenti, senza che ci sia la loro sostituzione, ma solo semplici lavori di riparazione, di sistemazione e di ripristino all'uso.


Esempi di interventi di manutenzione ordinaria


Ecco un elenco, comunque non esaustivo, di interventi considerati di manutenzione ordinaria:

Manutenzione ordinaria: tinteggiatura paretiInterventi sulle finiture esterne:
- interventi sulla facciata degli edifici, come ripristino di tinteggiature, intonaci e rivestimenti senza cambiare i materiali o pulitura della superficie;
- riparazione e sostituzione di serramenti, come porte, finestre, portoni d'ingresso e anche vetrine dei negozi, senza cambiare caratteristiche come la sagoma e il colore;
- impermeabilizzazione delle coperture;
- riparazione o sostituzione del manto di tegole di copertura o dell'orditura secondaria del tetto, senza intervenire su sagoma e pendenza;
- riparazione e sostituzione di grondaie, pluviali e camini anche con materiali diversi,
- riparazione di ringhiere, parapetti e recinzioni;
- installazione di grate o inferriate alle finestre;
- installazione di tende da sole o zanzariere o di doppi vetri alle finestre;
- rifacimenti di pavimentazioni esterne di balconi, terrazzi, cortili e portici;
- manutenzione e sistemazione del verde privato.

Interventi sulle finiture interne alle abitazioni:
- rifacimento di pavimentazioni interne, compreso l'eventuale rinforzo dei solai, con rete elettrosaldata o rifacimento del massetto;
- rifacimento di intonaci, tinteggiature e rivestimenti;
- riparazione o sostituzione di porte e finestre.

Interventi sugli impianti
- sostituzione di apparecchi igienico sanitari e riparazioni dell'impianto idrico;
- manutenzione obbligatoria periodica di caldaie e impianti di riscaldamento;
- riparazione dell'impianto elettrico o integrazione con nuovi punti luce.

Sono compresi anche interventi di semplice riparazione di elementi strutturali, lo spostamento di porte interne all'unità immobiliari senza la modifica della distribuzione degli spazi interni e di arredi fissi.


Titoli abilitativi per interventi di manutenzione ordinaria


La manutenzione ordinaria rientra tra gli interventi di attività edilizia libera, così come prescritto dall'art. 6 del Testo Unico, per cui non è soggetta a richiesta di titoli abilitativi al Comune, tranne nel caso di interventi sulla facciata, in cui bisogna verificare la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali o di Piano del Colore e, di conseguenza, presentare relativa comunicazione allo Sportello Unico dell'Edilizia.

È consigliabile sempre inviare una comunicazione in carta semplice al Comune, al momento dell'inizio dei lavori e al termine degli stessi.

Rimane l'obbligo di rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza e della notifica preliminare all'ASL se ne ricorrano i presupposti, cioè nel caso in cui intervenga più di una impresa anche non contemporaneamente.

Nel caso in cui, poi, ci sia necessità di installare su suolo pubblico opere provvisionali, come ponteggi, sarà necessario presentare preventivamente la richiesta di Occupazione di suolo Pubblico (OSP) e pagare i relativi oneri.


Detrazione 50% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria non possono usufruire di detrazione IRPEF del 50% se eseguiti su edifici privati o su singole unità immobiliari.

Nel caso di edifici condominiali, invece, è fatta eccezione se si tratta di interventi eseguiti sulle parti comuni.

Quindi lavori come la tinteggiatura della facciata, il risanamento delle solette in cemento armato dei balconi, l’impermeabilizzazione delle coperture, il rifacimento della pavimentazione del cortile o la riparazione dell'impianto elettrico delle scale, ecc. sono tutti detraibili se fatti in condominio.

Va precisato però che a seconda dell’intervento a farsi, lavorazioni di manutenzione ordinaria possono diventare fiscalmente detraibili quando sono necessari al completamento di opere più consistenti.
Se, ad esempio, per realizzare un impianto di riscaldamento radiante è necessario demolire il pavimento esistente ed installare un nuovo rivestimento, quest'ultimo potrà essere detratto, perché trattasi di intervento conseguenziale per rendere l'opera completa.

La legge del 22 dicembre 2011, n. 214 (in G.U. n. 300 del 27 dicembre 2011 - Suppl. Ord.n. 276), di conversione del decreto n. 201 del 6 dicembre 2011 (Salva Italia), ha reso detraibili alcune lavorazioni che solitamente rientrano nell’ordinaria manutenzione.

Manutenzione ordinaria: manutenzione infissi in legno

Alla lettera f) dell’art. 4 “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali”, apre le porte agli interventirelativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

A tal proposito la Guida dell’Agenzia delle Entrate ha esplicitato quali sono gli interventi sulle abitazioni private che beneficiano delle detrazioni fiscali nella misura del 50%, escludendo da questi, qualsiasi contratto con istituti di vigilanza privata.

A titolo esemplificativo, rientrano tra queste misure:

- rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.


Iva 10% per interventi di manutenzione ordinaria


Gli interventi di manutenzione ordinaria sono tra quelli che possono usufruire dell'IVA agevolata al 10%, se eseguiti su edifici a prevalente destinazione abitativa e se rientrano tra le opere fiscalmente detraibili.

IVA agevolata al 10% su manutenzione ordinariaTale aliquota si può applicare alla prestazione di servizi, cioè ai lavori eseguiti dall'impresa e all'acquisto dei materiali, se effettuato dall'impresa stessa.
Se invece l'acquisto dei materiali viene fatto direttamente dal committente, l'aliquota IVA è quella ordinaria.
Ad esempio, se si decide di tinteggiare la casa in fai da te, non si potrà avere l'IVA agevolata per l'acquisto di vernici ed attrezzi.

Il committente deve presentare all'impresa una dichiarazione scritta in cui chiede l'aliquota agevolata, assumendosi la responsabilità del tipo di interventi effettuati.

L'eventuale prestazione professionale di un tecnico (architetto, ingegnere o geometra), non è invece soggetta ad IVA agevolata, ma ad aliquota ordinaria.

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Manutenzione Ordinaria: Commenti e opinioni


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  • Fabrizio
    Fabrizio
    Lunedì 21 Novembre 2016, alle ore 11:46
    Devo presentare richiesta per opere di manutenzione ordinaria ( rifacimento frontalini balconi e marciapiede in corte privata ) di un condominio e la realizzazione di un nuovo cancello pedonale con relativa recinzione.
    Come conviene procedere?
    Una dia o posso accorpare tutto in una scia?
    rispondi al commento
  • Baraldi Dario
    Baraldi Dario
    Giovedì 10 Novembre 2016, alle ore 07:18
    Ho acquistato una casa dove il vecchio proprietario ha in corso una sanatoria,comunque tutto scritto dentro l'atto notarile.
    La sanatoria porterebbe a costruire due pareti in sala come arredo fisso per rispettare il rapporto aero illuminante.
    Ora il comune non vuole fare iniziare i lavori presentando una manutenzione ordinaria Fino a quando non verrà rilasciata la sanatoria.
    Ricordo che l' abitabilità era stata rilasciata dallo stesso comune 30 anni fa.
    É giusto per legge non rilasciarmi il permesso di incominciare i lavori?
    rispondi al commento
  • Luigicaccamo
    Luigicaccamo
    Mercoledì 19 Ottobre 2016, alle ore 15:58
    Devo ristrutturare una villetta bifamigliare, vorrei allargare la portafinestra e creare una terrazza, quali i vincoli e i permessi necessari?grazie Luigi
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigicaccamo
      Giovedì 20 Ottobre 2016, alle ore 09:19
      In prima istanza va accertato se l'opera che intende realizzare è conforme alle norme urbanistiche vigenti nel Suo comune. Verificata la fattibilità del progetto, vanno appurati la sussistenza di vincoli paesaggistico-ambientali a cui vanno, eventualmente, richiesti i pareri. La documentazione raccolta va, poi, allegata alla Scia che dovrà essere presentata al comune attraverso l'incarico ad un tecnico professionista di Sua fisucia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Luigicaccamo
        Luigicaccamo Pasquale
        Giovedì 20 Ottobre 2016, alle ore 10:02
        Grazie per la risposta, quindi verifica di eventuali vincoli solo nei confronti dell'ufficio tecnico comunale, e della commissione comunale paesaggistico-ambientale. Non serve nessun accordo con il vicino proprietario della bifamigliare adiacente? eventualmente il vicino può opporsi?Ringrazio in anticipoSaluti Luigi
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Luigicaccamo
          Giovedì 20 Ottobre 2016, alle ore 23:27
          Gli accertamenti sono propedeutici alla presentazione della Scia redatta da un professionista abilitato corredata dai pareri rilasciati in precedenza. Per quanto attiene il vicino, il suo assenso si rende necessario solo se la distanza minima di rispetto è inferiore ai tre metri o se la costruzione è stata oggetto di sanatoria e quindi in deroga alle norme in vigore nel Suo comune sulle distanza tra fabbricati. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Emilio
    Emilio
    Lunedì 17 Ottobre 2016, alle ore 21:09
    L'installazione di cancellate alle finestre ex-novo mi serve l'autorizzazione comunale CIL o CILA mentre per la porta d'ingresso non occorre nulla.
    Perchè questa differenza in ambito sicurezza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Emilio
      Martedì 18 Ottobre 2016, alle ore 10:58
      Se l'immobile non è sottoposto al vincolo storico-artistico e mantiene inalterata la sagoma e la quadrature dei vani luce, non è necessario richiedere alcun provvedimento autorizzativo al comune. Se comporta modifiche alle dimensioni dei vani luce o della porta d'ingresso, è opportuno presentare una Cila. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Emilio
        Emilio Pasquale
        Martedì 18 Ottobre 2016, alle ore 12:11
        Vi ringrazio per la risposta, ma in materia c'è molta confusione, anche tra gli addetti "tecnici" del comune.
        Infatti prima di leggere il Suo commento, questa mattina mi sono recato al comune e per la sola inferriata da apporre alla finestra per sicurezza abitativa (nessun vincolo paesaggistico - non modifica le dimensioni del vano) mi è stato detto di fare la CILA.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Emilio
          Martedì 18 Ottobre 2016, alle ore 18:34
          Ha pienamente ragione. La parola giusta è quella da Lei citata "confusione". Si immagini cosa può scatenare una richiesta urbanisticamente più rilevante. A supporto di quanto risposto in precedenza alla Sua domanda, ci sono comuni importanti come Roma Capitale dove l'apposizione di grate o cancellate di protezione sono esentati da qualsiasi provvedimento autorizzativo (rif. schema operativo riepilogativo degli interventi edilizi, ecc. Roma Capitale VII Municipio prot. 29817 del 17/02/2015). Augurandomi che questo riferimento normativo possa portale beneficio, Le porgo cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Emilio
            Emilio Pasquale
            Martedì 18 Ottobre 2016, alle ore 19:12
            Non so come ringraziarla.
            Spero che il riferimento normativo di cui sopra possa valere anche per il comune di Napoli, dissestato in egual modo.
            rispondi al commento
  • Agata25
    Agata25
    Lunedì 17 Ottobre 2016, alle ore 09:50
    Salve.Nel mio confominio devono esserr effettuati lavori di pilizia grondaie.L'amministratore ha portato un preventivo a nostro avviso un po alto, cosi abbiamo trovato una ditta che ci fa il lavoro von un prezzo piu basso...Il problema sta che l'amministratore non vuole ripartire le quote se non prima gli portiamo: Certificato camerale dell'impresa, Attestazione di idonieta alle fasi lavorative in corso, Durc.. sinceramente a noi sembra eccessiva tutta questa documentazione... come una forma di ostruzionismo per non far fare i lavori alla ditta che portiamo noi e farla fare alla sua... Vorrei sapere se tutta questa documentazione è necessariaCordiali saluti
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Agata25
      Martedì 18 Ottobre 2016, alle ore 10:50
      In materia di sicurezza e a tutela della pubblica e privata incolumità, l'amministratore è tenuto a richiedere alla ditta esecutrice i requisiti minimi e la documentazione a cui Lei ha fatto cenno nella domanda. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luca.bellotto@virgilio.it
    Luca.bellotto@virgilio.it
    Mercoledì 12 Ottobre 2016, alle ore 18:14
    Buona sera. Ho intenzione di sostituire cavi e prese dell'impianto elettrico nell'appartamento dove ho la residenza facente parte di un condominio. posso usufruire delle detrazioni fiscali? si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria? nel secondo caso che procedura devo seguire? buona giornata e grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca.bellotto@virgilio.it
      Giovedì 13 Ottobre 2016, alle ore 08:56
      Tra le misure anti infortunio l'AdE ha inserito la riparazione o sostituzione di prese elettriche malfunzionanti o non più a norma, e quindi anche la sostituzione e la cablatura dei cavi. Questi lavori sono fiscalmente detraibili purchè venga rilasciata regolare certificazione di conformità da parte di una ditta abilitata. Per l'esecuzione degli stessi non necessita di alcun provvedimento autorizzativo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Hamid
    Hamid
    Giovedì 6 Ottobre 2016, alle ore 12:40
    Nel caso in cui si rifacesse il pavimento perchè è rovinato, sarebbe considerata manutenzione ordinaria o straordinaria? E' detraibile in quel caso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Hamid
      Venerdì 7 Ottobre 2016, alle ore 10:22
      La semplice sostituzione del pavimento è ordinaria manutenzione e, pertanto, non fiscalmente detraibile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Graziellaantonia
    Graziellaantonia
    Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 09:21
    Nell'articolo si parla di manutenzione ordinaria per l'installazione di grate o inferriate alle finestre per cui, in immobile non condominiale, non dovrebbe sussistere il diritto alla detrazione di imposta; ma questi interventi sono mirati al miglioramento della sicurezza per i quali il diritto compete..... Grazie e buona giornata.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Graziellaantonia
      Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 22:47
      La Sua osservazione è pertinente e corretta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Raffaele
    Raffaele
    Martedì 6 Settembre 2016, alle ore 17:12
    Dovrei realizzare un caminetto. La ditta che me lo farà mi ha detto che posso fare domanda per edilizia libera al comune per poi usufruire dell'iva agevolata al 10% per interventi di manutenzione ordinaria.

    Al comune invece mi hanno detto che ciò non è possibile in quanto l'IVA agevolata è solo per interventi di manutenzione straordinaria.

    Chi ha ragione, e soprattutto, ho diritto all'IVA agevolata?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Raffaele
      Mercoledì 7 Settembre 2016, alle ore 08:57
      Come spesso accade le due cose non si sposano. Il caminetto, se risponde ai requisiti di legge certificati dal costruttore o rivenditore, beneficia della detrazione fiscale del 50% e dell'iva al 10%, seguendo la procedura solita, cioè il pagamento con bonifico bancario per ristrutturazione. Per quanto attiene le procedure autorizzative da presentare in comune, se non ci sono particolari vincoli di natura paesaggistico-ambientali, basta la semplice comunicazione oppure una autocertificazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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