Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio

NEWS DI Manutenzione condominiale
In ambito condominiale, si pone costantemente la necessità di effettuare lavori di manutenzione ordinaria
05 Marzo 2010 ore 15:52

Manutenzione in condominioIn ambito condominiale , si pone costantemente la necessità di effettuare lavori di manutenzione ordinaria, così come, periodicamente, s'impone il bisogno di porre in essere interventi di riparazione straordinaria.

Le cause di queste opere possono essere le più varie: la normale usura dei beni comuni dovuta all'uso, l'utilizzazione errata, i difetti delle cose, eventi atmosferici o, comunque, situazioni, in generale, imprevedibili ecc.



In queste circostanze, è necessario porsi due domande:

a) chi decide di fare eseguire l'intervento, l'amministratore o l'assemblea condominiale?

b) in quest'ultimo caso, con quali maggioranze e quale deve essere il contenuto della deliberazione?

È tornato ad occuparsi della vicenda il Tribunale di Salerno che, con una sentenza del 4 gennaio 2010, ha delineato la competenza a decidere dell'esecuzione dei lavori di ordinaria o straordinaria manutenzione e il contenuto della deliberazione nel caso di competenza assembleare.

Prima di esaminare la pronuncia del giudice campano, vale la pena osservare quella che, allo stato dell'arte, è la differenza tra lavori ordinari e lavori straordinari e le ricadute sulla competenza ad ordinarli.

Due i parametri che devono essere tenuti in considerazione:

a) il tipo d'intervento che si rende necessario;

b) l'entità, in termini economici, che questo intervento comporta.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di sostituire le lampadine fulminate del vano scale.
È chiaro, in questi casi, che si tratta di intervento di carattere ordinario, essendo usuale, per la loro normale usura, che le lampadine possano fulminarsi.
In questi casi l' amministratore potrà, sulla base dei poteri riconosciutigli dalla Legge (art. 1130 c.c.), ordinare la sostituzione delle lampadine fulminate, riportando la spesa nel rendiconto consuntivo per la ratifica della stessa.

Manutenzione straordinaria in condominioS'ipotizzi, invece, che si producano delle lesioni sulla facciata dello stabile che, pur non minandone la stabilità, rischiano di creare delle infiltrazioni, e quindi dei danni per le proprietà esclusive.
In questo caso, trattandosi di riparazioni straordinarie (un fatto straordinario, per definizione non rientra nella normalità e/o consuetudine) ed anche di notevole entità, la competenza a decidere dovrà essere dell'assemblea.

La legge pone, comunque, in capo all'amministratore la possibilità di far eseguire interventi di manutenzione straordinaria, laddove ricorra il requisito dell'urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Si pensi, per quest'ultima ipotesi, a quei casi in cui la riparazione dell'autoclave, a seguito della rottura del serbatoio, pur comportando una spesa non indifferente, sia necessaria per non lasciar sprovvisti d'acqua potabile tutti i condomini.
In tali casi all'assemblea, che dovrà essere informata alla prima occasione utile, spetterà un potere di ratifica dell'operato del suo mandatario.



Tornando all'ipotesi standard d'intervento straordinario di notevole entità, ossia, per intendersi, quello di competenza dell'assemblea, quale dovrà essere il contenuto del verbale di deliberazione dei lavori?

A questa domanda troviamo risposta nella sentenza del Tribunale di Salerno, citata all'inizio.
Per il giudice salernitano la delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio , da assumere con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell'impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d'appalto.
La scelta dell'appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell'appalto per l'esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l'approvazione assemblare con la prescritta maggioranza (così Trib. Salerno 4 gennaio 2010).

In sostanza, quindi, salvo accordo unanime tra tutti condomini, con il quale si diano poteri maggiori all'amministratore di condominio, per quanto detto nella pronuncia citata, la deliberazione di esecuzione dei lavori deve contenere tutti gli elementi utili a permettere l'inizio dei lavori stessi.
All'amministratore, pertanto, resta il potere esecutivo di firmare i contratti ed adempiere a tutti gli obblighi connessi, assicurando, in tal modo, l'esecuzione della deliberazione assembleare (art. 1130, primo comma n. 1, c.c.).

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio
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  • Condominio E Barriere Architettoniche: Perché è Più Difficile Abbatterle? | Invisibili
    Condominio E Barriere Architettoniche: Perché è Più Difficile Abbatterle? | Invisibili
    Martedì 18 Giugno 2013, alle ore 03:25
    [...] Occorre anche stabilire cosa sia innovativo, che abbisogna del consenso, e cosa faccia parte della manutenzione ordinaria, quella sulla quale può decidere l’amministratore. Non sempre è così chiaro. Certamente questa [...]
    rispondi al commento
  • Daniela
    Daniela
    Venerdì 30 Settembre 2011, alle ore 21:55
    Salve volevo porle un quesito: a giugno l'asemblea condominiale ha deliberato il rifacimento della facciata, i cui lavori sono poi inziati a settembre. in luglio ho venduto l'appartamento, ed il compratore era a conoscenza dei lavori, anche se gli importi ancora non erano ancora stati determinati dall'amministratore. ora, posto che il compratore è quello che beneficia del maggior valore dell'immobile, chi deve pagare il rifacimento ? grazie
    rispondi al commento
  • Alfredo De Rosa
    Alfredo De Rosa
    Sabato 23 Luglio 2011, alle ore 12:38
    Gentile avvocatoper un intervento di manutenzione straordinaria in un condominio di 12 unità (sistemazione della pavimentazione del cortile) il pagamento va efettuato anticipatamente all'impresa o a fine lavori?La ringrazio per la collaborazioneDott. Alfredo de Rosa
    rispondi al commento
  • Riccardo
    Riccardo
    Martedì 7 Giugno 2011, alle ore 13:41
    C'è una perdita dalla colonna di scarico, che trasuda sulla parete del mio bagno, che origina dall'allaccio, alla stessa colonna, della tazza (WC)dell'appartamento sovrastante. Si rende pertanto necessario intervenire sull'impianto dell'appartamento sovrastante.L'Amministratoreha fatto effettuare gli opportuni controlli e dopo aver fatto visionare il danno all'inquilino del piano disopra ha chiesto il consenso all'intervento sul suo impianto.L'intervento è urgente ma l'inquilino tergiversa.Come posso intervenire per far accellerare i tempi ? Il Codice Civile cosa prevede in proposito ? Grazie/saluti.Riccardo.
    rispondi al commento
  • Leonardo
    Leonardo
    Domenica 22 Maggio 2011, alle ore 13:34
    Vorrei sapere se le spese di lavoro straordinario ripartite tra condomini ,se l'amministratore può richiederne il pagamento in un unica soluzione prim ancora che i lavori abbiano inizio grazie.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Domenica 24 Ottobre 2010, alle ore 18:26
    Nel mio condominio costituito da tre scalinate,una delle tre ha deciso di eseguire la pitturazione delle pareti della scalinata senza alcuna delibera assembleare e ripartenda la spesa in parti uguali tra i condomini della scalinata. Vorrei sapere se è una modalità possibile,se è un lavoro di manutenzione ordinaria e se tale spesa spetta all'inquilino o al proprietario.Grazie
    rispondi al commento
  • Legale
    Legale
    Giovedì 21 Ottobre 2010, alle ore 15:05
    Si la pitturazione rientra tra le opere di ordinaria amministrazione
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 15 Ottobre 2010, alle ore 16:20
    Vorrei sapere se i lavori di semplice pitturazione ddella scalinata sono lavori di manutenzione ordinaria.Preciso che tali lavori sono stati eseguiti a seguito di accordo tra i condomini della scalinata con distribuzione della spesa in parti uguali (Importo €.2.800)Grazie
    rispondi al commento
  • Multidomus
    Multidomus
    Sabato 9 Ottobre 2010, alle ore 09:32
    Quali rischi si corrono ad affidare ad un condomino il semplice compito di sostituire le lampadine nel vano scale del condominio o lavare trimestralmente lo scarico delle acque nere. Annualmente si ipotizza il pagamento di un modesto compenso assoggettato a ritenuta d'acconto
    rispondi al commento
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