Il conduttore e le spese per la manutenzione dell'impianto fognario

Manutenzione impianto fognario

Quando si parla di fognatura il pensiero corre ai camion fermi per strada per spurgare i pozzetti otturati. Questo per chi, fortuna sua, non ha mai avuto un rigurgito fognario in casa.
Altrimenti oltre all'autocisterna, il trabocco della fogna gli avrebbe ricordato anche liquidami e odori che, solo edulcorando, possiamo definire sgradevoli.

In un edificio, è noto, l'impianto di scarico delle acque, la fogna, serve a convogliare i liquami nella fognatura pubblica, ovvero nelle fosse dove la fognatura non esiste.


Nell'ambito di un edificio in condominio possiamo distinguere gli impianti di scarico a servizio delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva e di proprietà del titolare di queste ultime e l'impianto fognario condominiale, funzionale all'uso dei primi e necessario per connetterli alla fogna pubblica.

L'impianto fognario condominiale, lo dice la stessa parola, è in comproprietà tra i condòmini che lo utilizzano. In questo impianto, noto oggetto del contendere è la braga: parte dell'impianto in proprietà esclusiva o condominiale?

La giurisprudenza più recente propende per la prima ipotesi, ma non è una conclusione condivisa da tutti. Analizzati gli aspetti concernenti la proprietà dell'impianto fognario, è utile soffermarsi sulle spese riguardanti l'impianto di scarico nel caso di unità immobiliare concessa in locazione.

Appartamento in affitto, i costi a carico del conduttore

Le spese a carico del conduttore nell'ambito di un contratto di locazione, ad uso abitativo o non abitativo è qui indifferente, sono individuate da varie norme di legge. Vediamo quali.

Nel codice civile c'è l'art. 1609 che pone in capo al conduttore le spese afferenti alla piccola manutenzione, ossia quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso;

Vi è poi l'art. 9 della legge n. 392/78 che pone in capo al conduttore, le spese relative:

• al servizio di pulizia;
  
  
• al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
  
  
• alla fornitura dell'acqua;
  
  
• alla fornitura dell'energia elettrica;
  
  
• alla fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
  
  
• allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  
  
• in generale alla fornitura di altri servizi comuni.
  
  

Si tratta, guardando a questa elencazione, dei così detti oneri accessori, ovvero delle spese dovute dal conduttore nel caso di edifici in condominio, ovvero di unità immobiliari ubicate in edifici provvisti di servizi comuni.

L'elenco, come si può notare nel penultimo punto, ci è molto d'aiuto ai fini della individuazione del soggetto tenuto a pagare le spese inerenti all'impianto fognario condominiale.

Manutenzione impianto fognario, le spese a carico del proprietario

Che si tratti di impianto fognario condominiale, ovvero di fognatura a servizio della sola unità immobiliare oggetto di locazione, è facile individuare le spese a carico del proprietario.

Ai sensi degli art. 1575-1576 c.c. è obbligo del proprietario mantenere la cosa locato in stato da servire all'uso convenuto, attraverso la esecuzione di tutte le riparazioni a ciò necessarie, salvo la piccola manutenzione.


Come tradurre questa regola in un caso concreto riguardante la fognatura?
Se si rompe una tubazione in ragione della vetustà, cosa frequente, non vi è dubbio che la spesa per l'intervento debba essere posta in capo al proprietario.

Vetustà e fattori accidentali di rottura portano sempre a concludere che il costo dell'intervento è a carico del proprietario. Lo stesso dicasi per difetti dell'impianto fognario.

Manutenzione impianto fognario, le spese a carico del conduttore

I costi per la manutenzione dell'impianto fognario a carico del conduttore, invece, sono sostanzialmente quelli connessi all'uso: lo dice l'art. 1609 c.c. declinando il significato di piccola manutenzione e lo specifica esplicitamente in relazione alla fognatura l'art. 9 della legge n. 392/78, il quale pone in capo al conduttore le spese per lo spurgo. Lì si parla di pozzi neri e latrine, ma non vi è ragione alcuna per non essere certi che ciò riguarda anche la fogna.

Se c'è da fare eseguire uno spurgo, è evidente che ciò è connesso all'uso (a meno che non vi sia un difetto strutturale dell'impianto di scarico) e che conseguentemente la spesa debba essere sostenuta dal conduttore e non dal proprietario.

Si badi: trattandosi di oneri accessori, salvo diretto interessamento del conduttore, la spesa deve essere sostenuta dal proprietario, che potrà poi domandarne il rimborso al conduttore.

Manutenzione impianto fognario, condominio e locazione

Quanto fin qui detto in relazione all'impianto di scarico a servizio dell'unità immobiliare vale anche in relazione a quello in proprietà condominiale.

Le spese condominiali di norma (perché la prassi ci racconta altro) devono essere sostenute integralmente dal locatore che, poi, potrà domandare il rimborso (oneri accessori) al conduttore.

Per l'impianto fognario vale, nella sostanza, la ripartizione esposta per l'impianto fognario in generale.

Al costo per l'intervento il proprietario e conseguentemente il conduttore, parteciperà sulla base dei millesimi di proprietà applicabili in relazione all'impianto fognario.