Come ripartire le spese di manutenzione di un ascensore in condominio

NEWS DI Manutenzione condominiale
La manutenzione dell'ascensore condominiale tra verifiche, adempimenti e costi. Gli adempimenti dell'amministratore e le spese a carico di proprietari e inquilini
14 Aprile 2017 ore 11:17

Normativa manutenzione ascensore condominiale


Il decreto del Presidente della Repubblica n.162 del 1999 detta, tra le altre, regole inerenti l’esercizio degli ascensori.

AscensoreÈ a queste norme, quindi, che bisogna guardare per comprendere come debba essere manutenuto l’ascensore, con quale periodicità, quali spese debbano essere considerate ordinarie o straordinarie e quali addirittura un tertium genus rispetto alle due tradizionali categorie.

Partiamo dalla messa in esercizio dell’ascensore, che è l’attività con la quale l’impianto inizia a funzionare. Si tratta, se vogliamo inquadrarlo con una suggestione, della prima corsa dell’ascensore a seguito dell’installazione.

Le indicazioni che qui di seguito verranno fornite valgono per i proprietari e – come dice il decreto – per i loro legali rappresentanti, ossia nel caso di edifici in condominio per gli amministratori in carica.

La messa in esercizio, come ricorda l’art.12, è soggetta a comunicazione al comune o alla provincia autonoma (si tratta di quelle di Trento e Bolzano) competente; tale notizia deve essere inviata dal proprietario o, nel caso di condominio, dell’amministratore.
L’ente locale comunale provvede all’assegnazione della matricola comunicandola a chi ha inviato la comunicazione di messa in esercizio. La messa in esercizio dev’essere comunicata entro trenta giorni dalla data della dichiarazione di conformità dell’impianto.

Manutenzione e verifiche periodiche dell’impianto sono gli elementi centrali cui guardare in relazione ai controlli successivi alla messa in esercizio.

Il d.p.r. n. 162/99 non specifica la periodicità della manutenzione, o almeno non lo fa per tutti gli interventi limitandosi in generale a porre in capo al proprio dell’impianto (o al legale rappresentante) l’obbligo di effettuare regolari manutenzioni. Dal combinato disposto degli artt. 13 e 15 del d.p.r. n. 162/99 si può desumere la periodicità semestrale delle manutenzioni, dato che per alcuni aspetti (es. verifica funi) è d’obbligo un controllo semestrale.

Biennale, invece, è la cadenza delle verifiche periodiche che devono essere svolte da enti appositamente autorizzati all’esercizio di tale attività (es. Asl, organismi di ispezione, ecc.).
L’esito di queste verifiche, ma non solamente, può portare alla necessità di eseguire interventi di manutenzione straordinaria, dei quali ci occuperemo di seguito.


Contratto di manutenzione dell’ascensore


Il codice civile non specifica se l’ amministratore abbia competenza a scegliere l’impresa cui affidare il servizio di manutenzione dell’impianto, o se invece tale scelta sia prerogativa esclusiva dell’assemblea.

Trattandosi di un contratto, sovente pluriennale, sembrerebbe doversi propendere per la seconda soluzione, anche se non mancano indicazioni tese ad allargare i poteri gestori dell’amministratore ricomprendendovi quello di stipulare contratti in favore del condominio, senza preventiva autorizzazione ed anche in assenza di urgenza.

Che cosa succede se il contratto di manutenzione viene disdettato?
Qui che vi sia o meno il consenso dell’assemblea, nei rapporti con l’impresa manutentrice, è indifferente, o almeno lo è ai fini che ci occupano.

Il fine della domanda che ci siamo posti è un altro: l’impresa che ha subito la disdetta può chiedere i danni?

La risposta è no, se il contratto prevede una forma di recesso e questo è correttamente esercitato. Diversa l’ipotesi della disdetta fuori termine. In tal caso il committente (id est il condominio) è tenuto a pagare i danni derivanti dall’illegittimo esercizio della disdetta.


Ripartizione spese straordinarie ascensore


Quali interventi possono essere considerati di manutenzione straordinaria e come si debbono ripartire i relativi costi?
Ascensore condominiale
Al riguardo, né il d.p.r. n. 162/99, né il decreto ministeriale n. 37/2008 (che più in generale riguarda gli impianti posti a servizio degli edifici) contengono una definizione compiuta di manutenzione straordinaria. Il d.m. n. 37/08 declina, all’art. 2 lett. d) la nozione di manutenzione ordinaria.

Ai fini del presente decreto si intende per: [...] d) ordinaria manutenzione: gli interventi finalizzati a contenere il degrado normale d'uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell'impianto su cui si interviene o la sua destinazione d'uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore; [...] (art.2 lett. d) d.m. n. 37/08) d.m. n. 37/08



Da questa acontrario può considerarsi straordinario tutto quello che non è preventivabile o comunque ipotizzabile in ragione del normale utilizzo.

Un adeguamento dell’impianto al dettato normativo, ad esempio, può essere considerato intervento straordinario. Allo stesso modo la sostituzione di un componente considerato inadatto a seguito della verifica periodica biennale è da ritenersi intervento di manutenzione straordinaria.

Il d.p.r. n. 162 del 1999 elenca tre tipologie d’intervento che rappresentano un tertium genus rispetto a manutenzione ordinaria e straordinaria, articolatamente definite come modifiche costruttive non rientranti nell'ordinaria o straordinaria manutenzione (art. 2 lett. cc).

Le spese di manutenzione straordinaria sono, salvo differente accordo, sempre ripartite tra tutti i condòmini (nel caso di condominio parziale dai condòmini che usano l’ascensore), sulla base dei criteri dettati dall’art. 1124 c.c.

Art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune art. 1124 c.c.




Appartamento a piano terra e ripartizione spese ascensore


È bene rispondere ad una domanda molto ricorrente, ossia se i proprietari di unità immobiliari a piano terreno debbano o meno partecipare alle spese di manutenzione dell’ascensore.

La risposta è affermativa, a meno che un accordo o una norma del regolamento contrattuale e/o degli atti d’acquisto non li escluda dalla proprietà e/o delle spese (o da una parte di esse) di quell’impianto.
Motivo: l’art. 1117 c.c. indica come condominiali una serie di beni e servizi, ivi compreso l’impianto di ascensore.

Ne discende che il condomino, anche se proprietario di piano terreno con unico diritto accesso dalla pubblica via e quindi in concreto scarso utilizzatore, ne è comproprietario in quanto previsto dalla legge. La giurisprudenza di merito si è espressa in tal senso.

Sussistendo una presunzione di condominialità dell'ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, e dovendo perciò essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto (cfr. Tribunale Nocera Inferiore, 29 settembre 2004, in Giur. merito 2005, 10, 2132; Corte appello Milano, sez. I, 21 febbraio 2006, n. 76, in Guida al diritto 2007, 11, 59). (Trib. Salerno 3 novembre 2009).Tribunale Salerno


Qualcuno potrebbe obiettare che in questo caso si verterebbe nella classica situazione di condominio parziale, con esclusione dalle spese del proprietario con unico e diretto accesso alla propria unità immobiliare dalla pubblica via. Vero, ma la comproprietà della copertura dell’edificio (tetto o lastrico), fa sì che il condomino così individuato abbia sempre la possibilità di accedervi per gli utilizzi che ritenga a sé utili, ergo l’obbligo di partecipare alle spese.

Chiaramente, il proprietario del piano terra, stante il basso coefficiente di piano che contribuisce alla determinazione della tabella di cui all’art. 1124 c.c., pagherà una cifra contenuta.

Ricapitolando: i proprietari dei piani terra, siano essi accessibili direttamente dalla pubblica via o dall’androne condominiale pagano le spese di manutenzione ordinaria/straordinaria dell’ascensore, secondo i criteri indicati dall’art. 1124 c.c. – o quelle eventualmente concordati – salvo esclusione ad opere di un accordo o degli atti d’acquisto.


Spese condominiali ascensore a carico dell’inquilino


Quali sono le spese inerenti l’ascensore che bisogna porre in capo all’inquilino e quali quelle che, invece, restano comunque a carico del proprietario.

Manutenzione ascensore
Partiamo dalle spese d’uso (es. energia elettrica) e da quelle di manutenzione ordinaria, che sono sicuramente a carico del conduttore in ragione di quanto stabilito dall’art. 9 della legge n. 392/78.

Per manutenzione ordinaria bisogna intendere:

a) manutenzione e verifiche periodiche;

b) piccole riparazioni e in generale manutenzione ordinaria (secondo la definizione declinata dal d.m. n. 37/08).

Se dalla verifica periodica emerge la necessità di un intervento non connesso all’uso, ma alla funzionalità complessiva dell’impianto, il costo dell’adeguamento alla prescrizione è da addebitarsi al proprietario.

Del pari, al proprietario spettano i costi di manutenzione straordinaria, per come sopra individuata.
Il conduttore ha sempre diritto di prendere visione dei giustificativi delle spese richiestegli dal proprietario a fronte di spese condominiali (e quindi anche per le spese concernenti l’ascensore).

riproduzione riservata
Articolo: Manutenzione ascensore condominiale
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Manutenzione ascensore condominiale: Commenti e opinioni


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  • Gian Franco
    Gian Franco
    Giovedì 6 Aprile 2017, alle ore 11:47
    Se nel palazzo non esiste lastrico solare o cose comuni con accesso a tutti ed è provvisto di un impianto centralizzato per quanto riguarda l'antenna televisiva, il pian terreno deve comunque contribuire al pagamento per le spese dell'ascensore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gian Franco
      Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 15:13
      Se non esiste un lastrico esisterà un tetto. In ogni caso, sì, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto.
      rispondi al commento
  • Ricotta Luigi
    Ricotta Luigi
    Martedì 6 Dicembre 2016, alle ore 01:27
    I condomini abitanti a piano terra che accedono al proprio appartamento direttamente dal pianerottolo senza alcuna necessità, ovvero impossibilità utilizzo dell'ascensore per accedere alla propria proprietà, devono pagare le spese di utilizzo dell'ascensore?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ricotta Luigi
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:22
      Si, se il regolamento condominiale non dispone diversamente, ma le spese saranno molto basse in ragione dei bassi millesimi di riferimento.
      rispondi al commento
  • Bollati Giuseppe
    Bollati Giuseppe
    Sabato 3 Dicembre 2016, alle ore 10:42
    Ho installato un montacarichi, per un inquilino solo mi chiedono 500 euro annuali per manutenzione, sono obbligato a farlo da chi mi ha installato il montacarichi o posso farlo da altri ?    
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Bollati Giuseppe
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:06
      Se con il contratto di installazione non ti sei impegnato anche alla manutenzione, questa può essere fatta da chiunque altro.
      rispondi al commento
  • Francesco Ippolito
    Francesco Ippolito
    Sabato 15 Ottobre 2016, alle ore 15:36
    Sono un inquilino di uno stabile avente regolare contratto di ben 8 anni di manutenzione con ascensorista.
    Il contratto pare sia scaduto due anni fa e col tacito rinnovo presumo si sia rinnovato per altri 8..
    Mi chiedevo dato il tipo di contratto stipulato ormai dieci anni fa se fosse possibile tramite disdetta inviata per raccomandata esercitare il diritto di recesso 6 anni prima della regolare scadenza contrattuale.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesco Ippolito
      Lunedì 17 Ottobre 2016, alle ore 19:09
      Andrebbe letto il contratto per rispondere nel dettaglio. Potete sicuramente effettuare il recesso adesso per la prossima scadenza, tra sei anni.
      rispondi al commento
  • Salvatore
    Salvatore
    Giovedì 28 Luglio 2016, alle ore 16:34
    Ho comprato un appartamento sito in un condominio munito di ascensore.

    Per sicure ragioni di risparmio, l'ascensore parte dal secondo piano.

    La mia domanda è la seguente: se dovessi installare una porta ascensore al primo piano (in modo da poterne usufruire anche io) la spesa sarebbe interamente a mio carico?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Salvatore
      Mercoledì 3 Agosto 2016, alle ore 15:40
      Sì, il subentro nella proprietà di quel bene è a tuo carico.
      rispondi al commento
  • John Vasquez
    John Vasquez
    Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 07:23
    Buongiorno,
    nel condominio dove abito come inquilino di un appartamento al sesto piano, si rompe molto spesso l'ascensore e sia io, mia moglie e anche i miei genitori dobbiamo fare le scale 4 volte al giorno e tante di quelle volte con borse, zaini, ecc.
    Ogni volta che si chiama l'amministratore per sapere quanto grave è il guasto, ci rispondono che è un ascensore vecchio, da sostituire, che i pezzi non sempre li hanno a magazzino e i giorni passano con l'ascensore rotto.
    Visto che noi dobbiamo pagare più di € 1.000 all'anno di spese condominiali, come possiamo comportarci?
    Abbiamo diritto a uno sconto sulle spese condominiali?
    È una possibile causale di recessione del contratto tra affittuario ed inquilino?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 John Vasquez
      Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 18:29
      Sicuramente è causa di recesso dal contratto, ma non escludo che si possa anche arrivare ad una diminuzione del canone di affitto e delle spese condominiali. Questo dovreste valutarlo con un legale di vostra fiducia.
      rispondi al commento
      • John Vasquez
        John Vasquez Lucag1979
        Venerdì 20 Maggio 2016, alle ore 18:08
        Grazie mille Luca, mi informerò
        rispondi al commento
  • Bovo Guglielmo
    Bovo Guglielmo
    Martedì 1 Giugno 2010, alle ore 10:46
    Si pensa sempre alla sicurezza meccanica e mai o quasi allaaltrettanto importante sicurezza igienica. Basta pensare aquante persone, animali o cose che vengono trasporttate dall'ascensore senza che venga mai sanificato.Bisognerebbe forse fare qualcosa.Cordialità
    rispondi al commento
  • Gianfranca Soliani
    Gianfranca Soliani
    Lunedì 22 Febbraio 2010, alle ore 12:54
    Ascensore installato nel 2009 a disposizione e a spese di soli tre condomini su 8 con 4 sbarchi (piano cantine, piano terra, 1° piano, 2° piano e 3° piano): vengono eseguite regolarmente le ispezioni biennali secondo il Dpr 162/99, ma, per quanto riguarda la manutenzione preventiva (d.m.108/09), quante devono essere i servizi annualmente??Ringrazio cordialmente e resto in attesa di gentile risposta.Gianfranca Soliani
    rispondi al commento
  • Francesco Mazzone
    Francesco Mazzone
    Sabato 26 Settembre 2009, alle ore 11:03
    Abito in uno stabile dove l’acsensore è stato installato prima del 1964.Abbiamo eseguito tutti gli adeguamenti imposti dalle leggi e dalle norme di sicurezza.L’anno scorso 2008 abbiamo avuto l’ultima vistita dell’Ispettore preposto dalla Asl di Bari, che ha certificato l’idoneità dell’impianto; visite che puntualmente paghiamo di volta in volta.Dobbiamo ancora preoccuparci di questo nuovo adeguamento o siamo esonerati da queste nuove regole?Se si, quelle che fin’ora abbiamo pagato profumatamente a cosa sono servite?Ringrazio e saluto distintamente
    rispondi al commento
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