Manuale Fiscale: Quando si acquista un Immobile

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Quando si acquista una casa a seconda se sia un privato o un soggetto IVA (es. costruttore), bisogna versare le imposte di registro e le imposte ipotecarie e catastali.
05 Ottobre 2010 ore 17:31
Redazione Lavorincasa.it

Imposte da pagare


Manuale Fiscale: Quando si acquista un immobileQuando si acquista una casa, a seconda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (es. costruttore), bisogna versare le imposte di registro, l'IVA se si è soggetti con partita IVA, e le imposte ipotecarie e catastali.

Se non si è un soggetto IVA le imposte da pagare sono:
- imposta di registro, 7%;
- imposta ipotecaria, 2%;
- imposta catastale, 1%.

Se il venditore è un soggetto IVA che opera nel settore dell'edilizia chi compra un'immobile non di lusso, dovrà pagare:
- IVA al 10%;
- imposta di registro in misura fissa: 168,00 euro;
- imposta ipotecaria in misura fissa 168,00 euro;
- imposta catastale in misura fissa 168,00 euro.

L'imposta proporzionale di registro si applica sul valore dell'immobile dichiarato nell'atto e viene versata insieme all'imposta ipotecaria e catastale dal notaio al momento registrazione.

Se si è indicato un valore inferiore a quello effettivamente determinato su base catastale dall'ufficio, lo stesso potrà provvedere alla rettifica ed intimare al contribuente di versare la differenza comprensiva di sanzioni e interessi.

Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale aggiornata ai seguenti coefficienti:
- 110, per prima casa ;
- 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi A, B, C (escluse le categorie A/10, C/1) e D;
- 60, per i fabbricati della categorie A/10 (uffici e studi privati);
- 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.


Acquisto prima casa


Acquisto prima casaNel caso di acquisto della prima casa sono previste una serie di agevolazioni: l'imposta di registro, o in alternativa l'IVA (per i soggetti interessati), si paga con aliquota ridotta, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.

Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa valgono anche per l'acquisto di pertinenze e anche se effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- c/2, cantina o soffitta;
- c/6, garage o box auto;
- c/7, tettoia o posto auto.

Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione non di lusso. Le abitazioni di lusso sono quelle dotate di piscina superiore agli 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie superiore ai 650 mq.

Vendita non soggetta ad IVA:
- L'imposta di registro passa dal 7 al 3 % .
- Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuno in misura fissa di 168,00 euro.
Vendita soggetta ad IVA:
- Chi compra dovrà pagare l'IVA ridotta al 4 % in luogo del 10%.
- L'imposta di registro e le imposte ipotecarie si dovranno pagare nella misura fissa di 168,00 euro ciascuna.


Agevolazioni prima casa


Agevolazioni prima casaI requisiti per ottenere le agevolazioni per la prima casa riguardano:
- Natura dell'immobile acquistato:
L'immobile non deve appartenere alle categorie di lusso.
- Ubicazione dell'immobile acquistato:
a) L'immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell'acquirente;
b) oppure nel comune in cui, entro 18 mesi l'acquirente stabilirà la propria residenza;
c) nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività se diverso dalla residenza;
d) nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro;
e) nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero.


Dichiarazioni dell'acquirente


Dichiarazioni dell'acquirenteL'acquirente dovrà dichiarare:
- di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutti, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile da acquistare;
- di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto abitazione o nuda proprietà, sua altra casa di abitazione, acquistata anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
- qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile da acquistare, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi.


Perdita delle agevolazioni


Perdita delle agevolazioniL'acquirente decade dalle agevolazioni quando:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false;
- non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
- vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno non si proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
L'Ufficio delle Entrate può effettuare controlli entro il termine di tre anni per verificare la sussistenza dei requisiti.


Agevolazioni acquisto immobili: Casi particolari


Agevolazioni acquisto immobiliEcco alcuni casi particolari per avere diritto ad agevolazioni sulle imposte di registro, IVA e ecc.:

- Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione
Le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti , anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell'acquisto si configurano infatti come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali.

- Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione
Quando si acquista un Immobile, casi particolariLe agevolazioni prima casa si applicano anche all'acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.

- Acquisto effettuato da coniugi in comunione legale
In caso di acquisto di un appartamento da parte di coniugi in regime di comunione legale, qualora solo uno avesse i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa (mentre l'altro coniuge, ad esempio è titolare della proprietà di una abitazione acquistata prima del matrimonio, nel comune dove si trova la nuova casa da acquistare), il beneficio fiscale spetta al 50 per cento e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

- Il contratto preliminare
I requisiti prescritti devono essere presenti al momento del passaggio della proprietà dell'abitazione, e quindi dell'atto definitivo.
Non è però infrequente la stipula di un cosiddetto contratto preliminare: anche in questa sede è possibile chiedere l'applicazione del regime agevolato con la promessa di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell'atto definitivo.
Il contratto preliminare è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168,00 euro).
Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
- se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all'imposta di registro del 3%;
- se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti si applicherà l'aliquota ridotta del 4%.

- La permuta
Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti soggettivi per usufruire delle agevolazioni prima casa.
Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni prima casa.

riproduzione riservata
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  • Graziella M.
    Graziella M.
    Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 09:29
    Salve, ci stiamo apprestando ad acquistare un appartamento al grezzo (prima casa) accatastato come "in corso di costruzione".
    Possiamo pagare le imposte di registro considerando una presunta e futura rendita catastale avvalendoci dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988 invece del valore di acquisto?
    Grazie anticipatamente.
    rispondi al commento
  • Debora P.
    Debora P.
    Venerdì 20 Settembre 2013, alle ore 23:35
    Buongiorno, a seguito della dipartita di mio padre, mio fratello ed io abbiamo ereditato un appartamento.
    Mio fratello vorrebbe venderlo ma io lo vorrei per me.
    Avrei bisogno di sapere nelle due ipotesi:
    1) se lo volessimo cointestare;
    2) nell'ipotesi lui rinunciasse all'eredità e fossi l'unica beneficiaria.
    Quali sono gli adempimenti, i relativi costi e quali tasse dovrei pagare nei due casi distinti?
    rispondi al commento
  • Ale.c.
    Ale.c.
    Venerdì 20 Settembre 2013, alle ore 15:43
    Buongiorno, devo comprare un immobile e parte di questo viene pagato tramite permuta di un mio appartamento.
    Vorrei sapere chi deve pagare le imposte di cessione.
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Alessandro B.
    Alessandro B.
    Giovedì 30 Maggio 2013, alle ore 16:50
    Salve, devo comprare come privato un fondo artigianale, il proprietario è una società che ha un leasing sul fondo.
    Avrei bisogno di una precisazione, l'IVA è al 21% o al 10%?
    Grazie 1000.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Alessandro B.
      Giovedì 30 Maggio 2013, alle ore 20:09
      Per Alessandro B.: Se acquista come "privato" e lo dichiara nell'atto di compravendita, è assoggettato all'imposta fissa del 10%.
      rispondi al commento
  • Emanuele
    Emanuele
    Mercoledì 10 Aprile 2013, alle ore 17:03
    Salve, ho recentemente fatto la proposta di acquisto per un immobile di proprietà di una ditta costruttrice che prenderebbe in permuta la mia abitazione. Vorrei sapere a chi ed in che misura spettano gli oneri relativi al mio appartamento attuale, e la parcella del notaio visto che l'atto dovrebbe essere unico.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Emanuele
      Giovedì 11 Aprile 2013, alle ore 17:42
      Per Emanuele: Nella permuta la tassazione avviene sul cespite con valore catastale più alto che, nel suo caso, visto che acquista da soggetto IVA, sarà la Ditta ad avere un aggravio maggiore. Lei contribuirà nella misura proporzionale al valore del nuovo immobile, usufruendo delle eventuali agevolazioni sulla prima casa. Solitamente le spese dell'onorario del notaio vengono suddivise equamente tra le parti.
      rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Lunedì 18 Marzo 2013, alle ore 09:36
    Salve, vorrei porvi un quesito: ho firmato in questi giorni un preliminare per una compravenndita di un immobile C/6 al piano terra (mentre io abito al primo piano).
    Sono un privato e compro da una società soggetta IVA DOMUS 2 T di Mestre.
    Sul preliminare il prezzo è stato definito e scritto "118.000euro IVA compresa".
    Quante tasse come privato devo pagare?
    Il preliminare è stato redatto in maniera corretta (118.000 IVA compresa)? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Michele
      Lunedì 18 Marzo 2013, alle ore 19:48
      Per Michele: Acquistando da una società, la persona fisica o privato, è soggetto al pagamento dell'IVA che nel Suo caso può essere al 4% se il box diventa pertinenza dell'abitazione principale (con residenza) diversamente è al 10%.
      Sul preliminare: se viene indicato il tipo di imposizione (aliquota 4 o 10%) a cui Lei è soggetto, è corretto. In altri casi No!
      rispondi al commento
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