Doveri dell'affittuario nel contratto di locazione di un'abitazione

Contratto di locazione e contratto di affitto

Per dovere di chiarezza si premette che il contratto di affitto tecnicamente riguarda l'affitto di un bene mobile o immobile produttivo, (v. art. 1615 c.c.) (come ad es. una cava) e che solo atecnicamente nella lingua parlata il termine viene utilizzato anche per la locazione delle abitazioni.

La disciplina della locazione delle abitazioni è contenuta nelle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998 e negli artt. 1576 e ss. c.c.

Le disposizioni generali del codice civile, ovviamente, hanno applicazione salvo le eventuali deroghe date dalle norme speciali, quelle cioè che specificamente regolano il singolo contratto.

Nel presente articolo, riferendoci alla locazione di un bene immobile ad uso abitativo, utilizzeremo dunque le espressioni affitto e affittuario in modo atecnico.

Prendere una casa in affitto è sicuramente la soluzione meno impegnativa alla questione casa. Certamente non comporta quell'esborso di denaro, di energie e di stress che comportano altre operazioni, come l'acquisto, magari con la sottoscrizione di un mutuo. Resta il fatto, però, che si sottoscrive comunque un contratto, da cui sorgeranno in capo alle parti diritti e doveri. Vediamo qui in particolare quali sono i doveri dell'affittuario o, in termini più strettamente giuridici, conduttore o locatario dell'immobile.

La presa in consegna da parte dell'affittuario

Innanzitutto, secondo l'art. 1587 c.c. (intitolato obbligazioni principali del conduttore), co.1, l'affittuario deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze...

La presa in consegna non è dunque solo un diritto, ma anche un obbligo, o meglio un'obbligazione.

Con la presa in consegna il conduttore diviene custode del bene fino al momento della restituzione: dunque, ricevuto l'immobile in consegna, innanzitutto il conduttore è tenuto ad usarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, cioè con quel livello di diligenza che appunto ci si può legittimamente attendere, non in senso astratto, ma dall'uomo medio, con riferimento alla situazione concreta, che in questo caso è data dall'uso pattuito o dall'uso che ci si può attendere nelle circostanze date.

Con la consegna della cosa l'affittuario assume dunque gli obblighi del custode; pertanto, ai sensi dell'art. 2051 c.c. è tenuto a rispondere dei danni derivanti dalla cosa in custodia, a meno che non provi il fatto fortuito; naturalmente, la sua responsabilità si affianca a quella del proprietario del bene (v. ad es. Cass. n. 782/2001 e n. 13881/2010).

Specificazione dell'obbligo di custodia è la previsione dell'art. 1588 c.c., per il quale l'affittuario risponde dellaperdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa.

In tal caso il danno risarcibile non è solo quello che riguarda la cosa locata cioè, nel nostro caso, la casa, ma tutto ciò che sia stato danneggiato, come, ad esempio, le parti comuni condominiali (v. Cass. n. 20357/2005).

Però, se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, il conduttore deve pagare al locatore solo la differenza tra quanto pagato dall'assicurazione ed il danno effettivo, a meno che l'assicurazione non sia stata fatta per il valore stimato dell'immobile (v. art. 1589 c.c.).

In ogni caso l'assicuratore può surrogarsi, cioè sostituirsi all'assicurato, nel rivolgersi ai terzi responsabili per rivendicare quanto pagato, secondo le norme di cui all'art. 1916 c.c.

Date tali premesse, va da sè che l'affittuario deve restituire il bene nello stato in cui l'ha ricevuto salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e salvo il perimento o il deterioramento dovuti a vetustà.

È quindi decisamente opportuno, per entrambe le parti, che al momento della consegna del bene si rediga un verbale che attesti la situazione dell'immobile; in assenza di tale descrizione, per la legge si presume che lo stato di manutenzione della cosa al momento della consegna fosse buono. Le cose mobili vanno restituite dove sono state consegnate (v. art. 1590 c.c.).

Infine il conduttore deve restituire il bene alla scadenza convenuta, altrimenti il locatore potrà pretendere sia il corrispettivo pattuito, anche se il contratto è cessato, che, eventualmente, il maggior danno.

Il conduttore non può cedere il contratto ad altri, senza il consenso del conduttore (v. art. 1594 c.c.).

Spese spettanti all'affittuario

Il conduttore è poi tenuto a effettuare tutte le riparazioni di piccola manutenzione, che, in caso di locazione di fondo urbano, sono quelle dipendenti da deterioramenti dovuti all'uso e non alla vetustà o al caso fortuito (v. artt. 1576 e 1609 c.c.); con riguardo alle cose mobili, come per es. un frigorifero, le spese di conservazione e ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore (v. art. 1576 c.c.). Infine l'affittuario deve avvertire il locatore della necessità delle riparazioni che il locatore è tenuto a effettuare anche se per motivi di urgenza, le effettua direttamente (v. art. 1577 c .c.).

Se le riparazioni non possono essere rinviate al termine del contratto, l'affittuario è tenuto a sopportarle, anche se lo privano del godimento del bene (salva la possibilità di avere una riduzione del canone, se si protraggono oltre il sesto del tempo di durata complessvia del contratto e, comunque, oltre i venti giorni o di chiedere lo scioglimento del contratto, se rendono inabitabile parte dell'alloggio).

Quanto agli oneri accessori, ai sensi dell'art. 9, co.1 e 2, L. 392/1978, l'affittuario deve pagare salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Le spese di registrazione sono dovute, salvo patto contrario, da entrambe le parti (v. art. 8, L. 392/1978).

Quanto al canone, oggetto di buona parte delle controversie, ai sensi dell'art. 1587, c.c., co.1, n. 2, l'affittuario è tenuto a pagare il canone nei termini pattuiti, rischiando altrimenti lo sfratto e le altre conseguenze previste dalla legge per l'inadempimento del conduttore.