Locazione e spese di manutenzione

News di Normative
REgole per la locazione di un'unità immobiliare destinata a civile abitazione e la suddivisione delle spese di manutenzione tra proprietario ed inquilino.
Locazione e spese di manutenzione
Avv. Alessandro Gallucci

LocazionePuò accadere che nel corso d'esecuzione del contratto di locazione si rendano necessari degli interventi finalizzati a mantenere in buono stato manutentivo e quindi d'uso l'unità immobiliare oggetto del succitato contratto.


In questo caso la corretta ripartizione delle spese è motivo d'incertezza e spesso di frizione, tra proprietario ed inquilino.


Fino alla parziale abrogazione della legge n. 392/78 ad opera dell'art. 14 della legge n. 431/98 per gli immobili sottoposti alla disciplina dell'equo canone per le riparazioni ed il mantenimento in buono stato bisognava fare riferimento agli artt. 21 e 23 della legge 392.

Le norme di riferimento ad oggi, quindi, sono quelle contenute nel codice civile e più in particolare gli artt. 1576 e 1577.


Il primo recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore
.


A mente del secondo, invece:
LocazioneQuando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.


Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

In sostanza la differenza è posta tra piccole riparazioni dovute all'uso ed interventi necessari, invece, per fattori indipendenti dal contratto di locazione
.

La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è piena di esempi che puntualizzano cosa debba e non debba considerarsi piccola manutenzione e quindi quale parte contrattuale sia tenuta a provvedere alla spesa.

Secondo il Tribunale di Salerno, ed esempio,  la riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte di ingresso dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile (qui del tutto indimostrato), debbono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto (Trib. Salerno 16 novembre 2007).

SLocazioneempre con riferimento al concetto di piccola manutenzione è stato detto che in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, l'obbligo, gravante sul locatore, di mantenere la cosa locata nello stesso stato in cui si trovava al momento del contratto e, comunque, in uno stato tale da servire all'uso pattuito, include anche l'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, laddove devono intendersi come tali quelle derivanti non dal caso fortuito ma dall'utilizzo quotidiano del bene da parte del locatore. Ne deriva che spettano al conduttore le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subito una prima sostituzione (Trib. Salerno 28 novembre 2007 in Il merito 2008, 7).
In sostanza ordinarietà e piccola manutenzione sono due concetti distinti.

Non sempre è possibile, a livello generale, distinguere con precisione cosa debba rientrare nella prima piuttosto che nella seconda categoria.
In questo senso quindi, esaminare cosa abbia detto la giurisprudenza riveste notevole importanza.

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Caratteri rimanenti
  • Angelaelena
    Martedì 16 Dicembre 2014, alle ore 09:33
    Buongiorno! Dopo 6 anni ,andiamo via da una casa avuta in affitto.Volevo sapere di chi è il dovere di pulire o sostituire ,in caso in cui non si riesca a pulirla per bene ,una tenda da sole?Poi la zanzariera della cucina ,rovinata dall'acqua delleapioggia?Grazie anticipate.
    rispondi al commento
  • Laurettacardone
    Lunedì 1 Dicembre 2014, alle ore 11:09
    Salve, abito da circa 20 anni in un appartamento in affitto di circa 65 mq.senza riscaldamento le finestre di legno non chiudono bene c'è una dispersione di calore che mi fa spendere cifre altissime di corrente elettrica dato che per scaldare la casa devo necessariamente utilizzare apparecchi elettrici. pago un affitto che è raddoppiato rispetto all'inizio, 1200 euro per 65 mq. cosa posso fare? grazie
    rispondi al commento
  • Marcelloroxy
    Martedì 4 Novembre 2014, alle ore 10:35
    Salve, ho preso da 2 settimane in affitto una villetta nella quale non funzionavano l'impianto d'allarme e la luce esterna. Dopo l mie numerose insistenze il proprietario ha mandato un tecnico ma vuol far pagare a me la spesa. Dovrebbe toccare a lui, giusto?
    rispondi al commento
    • Silviaparmigiani Marcelloroxy
      Lunedì 8 Giugno 2015, alle ore 20:18
      Buongiorno, come avete risolto poi? Avete dovuto pagare voi o il proprietario?
      rispondi al commento
  • Mariacapraro
    Lunedì 20 Ottobre 2014, alle ore 21:12
    Salve, ho preso in affitto una camera in un appartamento condiviso dal 1° ottobre. Per domani il proprietario ha preso appuntamento(senza chiedere il consenso a nessuna di noi) per fare la revisione annuale della caldaia. Mi dice che io devo pagare la mia parte per l'uso che sarà. Ma la spesa non compete me, in quanto sono appena arrivata e nel contratto non si puntualizza nulla del caso specifico chi pagherà domani? grazie.
    rispondi al commento
  • Antonellasimone
    Giovedì 28 Agosto 2014, alle ore 14:51
    Buonasera,sono in affitto da circa 2 anni,casa "arredata",con cucina un po vecchiotta senza valvola di sicurezza...ho chiesto al padrone di casa di cambiarla poichè casca a pezzi,il frigo non fredda piu...mi ha risposto che non è a carico suo ma nostro...chi dovrebbe pagarla?è una spesa a carico nostro o suo?Grazie è urgente!!!!
    rispondi al commento
  • Silviol75@hotmail.it
    Lunedì 28 Luglio 2014, alle ore 21:50
    Buona sera, sono in affitto da 1 anno,. Da un po di tempo si verifica odore di gas in cucina. Con un po di forzatura sono riuscito a cambiare il piano cottura come consigliato da un tecnico (15 anni, almeno di vita) scalando direttamente i soldi dal suratoprossimo affitto. Seppur timidamente, il proprietario continua a dire che la spesa dovrebbe essere mia. Chi dovrebbe pagare la sostituzione di un piano vecchio, obsoleto e irriparabile?
    rispondi al commento
  • Irinaneacsu
    Lunedì 28 Luglio 2014, alle ore 15:42
    Vorrei sapere chi deve pagare la riparazione del tubo, perche non credo che in 2 giorni si e persa acqua in valore di 300 euro per locatore.Grazie per la sua risposta e mi chiedo scuza per la mia grammatica.
    rispondi al commento
  • Irinaneacsu
    Lunedì 28 Luglio 2014, alle ore 15:26
    Buongiorno! Un anno fa si e rotato un tubo d'acqua nella strada dove abito.Tra due giorni devo partire da casa dove abito e il locatore mi ha portata la lista con che devo pagare.Le spese per l'anno 2012 erano circa 400 euro e per l'anno 2013(quando si e rotato il tubo) erano di 700 euro. Lui mi ha detto che devo pagare io l'acqua persa e la riparazione del tubo. Ho capito che devo pagare io l'aqua, ma perche anche la riparazione?
    rispondi al commento
  • Dalilu
    Lunedì 28 Luglio 2014, alle ore 12:06
    Buongiorno avvocato, abito in un appartamento in affitto arredato, circa un mese fa il frigo ha smesso di funzionare, dopo aver avvisato la proprietaria più volte si è decisa di far venire un tecnico a ripararlo che le ha comunicato che il frigo è da sostituire. Ora lei ha detto che probabilmente ce lo sostituirà a settembre. Io vorrei non pagare l'intero affitto di agosto (850 euro) visto il disagio. Posso farlo? se si quanto dovrei pagare?
    rispondi al commento
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