Una volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.
I primi, quelli più evidenti, sono la consegna del bene ed il pagamento del canone pattuito.
Nel corso del contratto, tanto il locatore, quanto il conduttore, possono essere chiamati ad eseguire degli interventi di riparazione della cosa (non solo dell'immobile ma anche degli accessori, se presenti).
In questo contesto molto spesso ci si domanda e ci viene chiesto: chi deve pagare che cosa nel caso di riparazioni dei bagni delle unità immobiliari?
Molto dipende dal tipo d'intervento richiesto.
Obblighi del proprietario e del conduttore
Ci sono due norme che, più di altre in materia, devono essere tenute nella debita considerazione.
La prima è l'art. 1576 del codice civile che recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Il secondo articolo è l'art. 1609 c.c., a mente del quale:
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.
Insomma se non lo hanno fatto le parti sono gli usi locali a determinare che cosa debba intendersi per piccola riparazione.
Così, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:
Sono considerate riparazioni di ordinaria manutenzione, a carico del conduttore, quelle inerenti agli impianti idraulici, elettrici, sanitari, di riscaldamento, di produzione dell'acqua calda, di autoclave autonoma, di funzionamento degli ascensori, di condizionamento, di dolcificazione delle acque esistenti all'atto della stipulazione del contratto, quelle inoltre necessarie per il funzionamento delle tapparelle o persiane e in particolare, nelle locazioni di negozi o box, delle serrande. Sono inoltre riparazioni di manutenzione ordinaria quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dal normale uso e non quelle dipendenti da vetustà e da caso fortuito o da difetto di funzionalità, non dovuta a carenza di manutenzione ordinaria.
Se l'impianto di riscaldamento è centralizzato, sono a carico del conduttore le spese ordinarie di riparazione e di manutenzione dell'impianto.
Spese per il bagno
In questo contesto, quindi, per rispondere alla domanda posta in principio, è necessario comprendere di che tipo di rottura e quindi di che riparazione si tratta.
Ci aiuta a farlo una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, nel 2011, che, in tema di oneri di mantenimento della cosa locata in buono stato, ha statuito che non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'art. 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e pertanto le spese delle relative riparazioni gravano sul locatore che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto (Cass. n. 271/89) (Cass. 28 novembre 2007 n. 24737).
Detta diversamente: se si rompono le tubature posizionate nei muri, la spesa spetta sempre al proprietario.
E nel caso di rottura di lavabi, piatti doccia, ecc.?
Dipende dal motivo della rottura: se si tratta di danno conseguente ad uso, la spesa spetta al conduttore, se, ad esempio, il rubinetto s'è rotto perché vecchio, nonostante la costante manutenzione ad opera del conduttore, allora la spesa è da porre in capo al proprietario.
Siccome spetta alle parti decidere su questi aspetti, eccezion fatta per i casi in cui si arriva in causa, è bene che locatore e conduttore tengano bene a mente di cercare di comprendere le cause del danno.
Una volta che un'unità immobiliare viene concessa in locazione (è indifferente se ciò sia fatto per soddisfare esigenze di carattere abitativo, professionale, ecc.) le parti, ossia proprietario e conduttore, sono obbligate reciprocamente, ad una serie di adempimenti.
Così, ad esempio, ai sensi dell'art. 20 della Raccolta provinciale degli usi del Comune di Milano:
