Locazione e innovazioni, trasformazioni, migliorie e riparto delle spese

Riparto delle spese nel codice civile

Ai sensi del codice civile rientra tra gli obblighi del locatore quello di consegnare al conduttore il bene in buono stato di manutenzione e mantenerlo in modo che possa servire all'uso convenuto a contratto (art. 1575, co.,1, lett. a e b, c.c.); a tal fine, nella locazione di beni immobili ricade sul locatore l'obbligo di eseguire le riparazioni, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore (art. 1576, co.1, c.c.). L'obbligo di sostenere le spese è infattti strettamente collegato a quello di mantenre la cosa in buono stato locativo (v. Cass. n. 12712/2010).

Spettano dunque al locatore sia le spese di ordinaria manutenzione che quelle di straordinaria manutenzione, residuando al conduttore solo quelle di piccola manutenzione (v. Cass. 14305/2005).

Con riguardo ai beni mobili, invece, le spese di conservazione e ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore (art. 1576, co. 2, c.c.).

La tendenziale attribuzione al conduttore delle spese di ordinario utilizzo è confermata dalla ripartizione delle spese condominiali tra conduttore e locatore indicata dall'art.9, l. 392/1978.

Il riparto di legge, non contenendo norme imperative, nè di ordine pubblico, è senza dubbio derogabile secondo la giurisprudenza (v. tra tante Cass. n. 24987/2014; Cass. n. 11856/1992).

Per quanto attiene alle spese condominiali, la deroga è prevista dalla stessa legge (art.9, L. 392/1978): le parti possono dunque derogare al riparto di legge assegnando indifferentemente all'una o all'altra il pagamento delle spese.

Attenzione, però: la derogabilità vale solo per i contratti liberi, cioè non soggetti alle pattuizioni associative del canone di cui alla legge 431/1998. Questo perché la derogabilità della norma sul riparto delle spese rimanda ad una libera determinazione del contenuto economico del contratto, richiede pertanto che l'autonomia privata possa esplicarsi a pieno, dalla determinazione del canone al riparto delle spese. In tal modo ognuna della parti contrattuali potrà trarne l'utile desiderato, compresa, nell'ambito della valutazione complessiva dei propri interessi, l'assunzione da parte del conduttore degli oneri di manutenzione, ordinaria e straordinaria. Il concetto è ben spiegato nella sentenza della Corte di Cassazione n. 18510/2007.

Opere di innovazioni, trasformazioni e migliorie alle strutture e agli impianti

Molto spesso è necessario effettuare sull'immobile delle opere di adeguamento a norme, quali ad esempio la normativa sulla sicurezza degli impianti.

Tali opere non devono essere pagate dal locatore. Infatti, è stato più volte ribadito che non rientra tra gli obblighi del locatore quello del pagamento delle spese di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche qualora imposte da dispozioni di legge o dell'autorità, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto. Il concetto è stato enunciato già dalla Corte di Cassazione ad esempio, con le sentenze n. 4676 del 1998 e n. 2458/2009 ed è oggi confermato dalla sentenza n. 24987/2014.

Tali sono le conclusioni più coerenti con la ratio posta a base della ripartizione degli obblighi di pagamento di cui all'art. 1576 c.c.: il collegamento dell'obbligo di pagamento da parte del locatore all'obbligo di manutenzione dell'immobile, cui il primo è funzionale; pretendere anche il pagamento delle spese porterrebbe ad un passaggio dell'obbligo manutentivo a quello di immutazione (v. Cass. n. 4676/1998, ove si legge: la diversa opinione comporterebbe trasmodamento dell'obbligo manutentivo in quello di immutazione, con sopportazione di oneri di spese non previsti).

Miglioramenti e addizioni

Dunque, il locatore non è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione delle opere di innovazioni, trasformazioni e migliorie alle strutture e agli impianti, restando salva, però, l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti ed addizioni.

Se è infatti esclusa l'applicazione degli obblighi ripartiti dall'art. 1576 c.c., può trovare nondimeno applicazione, sussistendone i presupposti, la regolazione in materia di miglioramenti (art. 1592 c.c.) e innovazioni (art. 1593 c.c.).

È stato detto che rientrano nella nozione di miglioramenti quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi (Cass. n. 13070/2004).

Nel caso dei miglioramenti, il conduttore, in caso vi sia stato il consenso da parte del locatore, ha diritto all'indennità (corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna); o comunque, anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, è previsto che il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Quanto alle addizioni, il conduttore è libero di toglierle alla fine della locazione, qualora ciò possa avvenire senza danno al bene e salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso, deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme in tema di miglioramenti.

Anche le norme sulla ripartizione delle spese in caso di miglioramenti e addizioni possono essere derogate dalle parti (da ultimo v. Trib. Bari del 6 marzo 2014, ma anche ad esempio, Cass. n. 6158/1998).

Anche il pagamento delle opere di restauro può essere accollato pattiziamente, in deroga alle disposizioni di legge: le disposizioni di legge saranno, ad ogni modo, non quelle relative alla manutenzione (art. 1576 c.c.), ma quelle relative alle migliorie (art. 1593 c.c.), per cui il locatore, in assenza di suo epsresso consenso, non dovrà corrispondere alcun indennizzo. Peraltro, perché le opere di restauro possano essere considerate tali, devono essere dotate di titolo amministrativo idoneo (Cass. n. 24987/2014).