Locazione degli immobili

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Come sottoscrivere il contratto di locazione di un immobile, prestando attenzione alle norme vigenti in materia ed ai contenuti contrattuali sull'uso dell'immobile.
Locazione degli immobili
Arch. Francesco Oliva

Per chi cerca casa in affitto, diversi sono gli elementi da  valutare al fine di poter  stabilire la convenienza o meno a scegliere un alloggio piuttosto che un'altro, anche se ogni situazione è diversa dalle altre, esistono delle norme e delle metodiche, sempre valide per ogni circostanza.


Elementi da valutare



La locazione degli immobili:Un condominio tradizionaleGli elementi da valutare, riguardano le condizioni intrinseche ed estrinseche dell'immobile da affittare, oltre alle  condizioni relative al sito, come la situazione di vivibilità del luogo, la vicinanza a servizi ed attrezzature di vario tipo, ecc.

Qualche notizia, circa il clima condominiale, non è certamente superflua, al fine di conoscere se nel condominio in cui è situato l'appartamento da affittare, la vita si svolge senza particolari problemi.

Per quanto riguarda le condizioni interne, oltre all'organizzazione degli spazi, vengono prese in considerazione, il tipo e la qualità delle rifiniture, gli accessori disponibili, l'esposizione ecc.



Analizzando bene tutti gli elementi citati, si nota subito come quelli che vengono presi in considerazione in primo luogo, sono  di natura soprattutto estetica e funzionale, così facendo ci si dimentica di esaminare gli aspetti fondamentali, come la sicurezza del luogo in cui dovremo vivere con le conseguenti responsabilità che dovremo assumere in qualità di affittuari.


Responsabilità


Recenti sentenze, hanno infatti stabilito che l'affittuario è equiparabile alla figura del datore di lavoro, in virtù di ciò,  quest'ultimo è tenuto a mantenere e verificare gli impianti elettrici sempre a norma, così l'affittuario, prima di sottoscrivere il contratto di affitto, non deve commettere l'errore di fidarsi delle parole del locatore circa l'esistenza delle condizioni di sicurezza, senza alcuna verifica.

La locazione degli immobili:Una verifica tecnica dell'impianto elettricoPer chi ha la possibilità, di farsi accompagnare da un tecnico di fiducia, si consiglia di far esaminare gli impianti  e le relative certificazioni prodotte dal locatore.

In sintesi, occorre verificare per l'impianto elettrico,  che esista una dichiarazione di conformità e che sia provvisto a monte del contatore, di un interruttore magnetotermico differenziale, generalmente conosciuto come salvavita.

E' opportuno inoltre verificare, se all'interno dell'impianto, vi siano o meno, più linee al fine di compartimentare le varie zone della casa, in occasione di riparazioni, guasti ecc., anche in questo caso, è necessario che ogni linea della rete, abbia il suo interruttore magnetotermico, a tal proposito si rammenta che tali linee non devono essere minori di due.

Infine, è opportuno verificare che il famoso salvavita, funzioni correttamente, al fine di garantire la sicurezza dell'utenza, infatti se la taratura che consente all'apparecchio di interrompere il flusso di corrente, in caso di contatto accidentale, prima di provocare danni mortali all'utente, non fosse corretta, la sua presenza risulterebbe completamente inutile.


Necessità di verifiche in sito

La locazione degli immobili:la verifica in sito

Si consiglia inoltre,  anche nel caso in cui il locatore dichiari sul contratto da firmare che l'appartamento è a norma dal punto di vista della sicurezza in generale, di non sottoscrivere alcun atto prima della verifica effettiva dell'esistenza delle certificazioni necessarie, come previste dalle normative vigenti.


Giurisprudenza recente



Vorrei inoltre attirare l'attenzione dei lettori su una recente sentenza di Cassazione relativa alla validità  dei contratti in genere, la sentenza N. 5535 del 5 aprile 2012 stabilisce che chi sottoscrive un contratto, non può invocarne l'invalidità  sostenendo di non averlo letto con attenzione, perchè chi immette dichiarazioni in un rapporto giuridico, deve tener presente che in virtù del principio dell'autoresponsabilità, ne deve subire le conseguenze a meno che non provi che la propria volontà si sia formata in maniera viziata.

In altri termini, anche se le parti contraenti in discussioni precedenti alla stipula dell'atto hanno stabilito degli accordi, un notaio che nel rispetto delle leggi vigenti ha rogato un atto pubblico, non può essere ritenuto responsabile del fatto che esso non abbia rispecchiato gli accordi preliminari menzionati.

La locazione degli immobili:la verifica attenta del contrattoAlla luce di quanto esposto, si evince che tentare di impugnare un atto, sostenendo di non aver ben compreso il contenuto dello stesso, all'atto della stipula, o addirittura di aver rilevato nel tempo che il contenuto dello stesso non era in linea con le nostre intenzioni, risulta una impresa vana ai fini dell'impugnabilità dell'atto.

Per poter quindi essere certi che l'oggetto della stipula sia conforme in tutto e per tutto alla nostra volontà, è bene porre più attenzione ai contenuti giuridici dell'atto stesso, tale operazione va fatta indipendentemente dall'operato notarile.

Consiglio infatti, di preparare con persone di fiducia, la scaletta dei punti salienti che costituiranno l'oggetto della stipula e di sottoporre per tempo ad un notaio di fiducia la bozza contrattuale, al fine di completarne la stesura definitiva con gli articoli  che il notaio riterrà indispensabili al fine della validità giuridica dell'atto.

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  • Gerardo
    Sabato 14 Settembre 2013, alle ore 00:56
    Quindi le verifiche periodiche sull'impianto elettrico previste dal testo unico 81/08 andrebbero fatte dall'affittuario?
    Credo che nessun affittuario le faccia e che in caso di incidente grave il proprietario dell'immobile abbia la peggio.
    rispondi al commento
  • Ristrutturocasa
    Martedì 4 Dicembre 2012, alle ore 10:27
    Ho acquistato un immobile con mutuo prima casa che devo anche iniziare a ristrutturare.
    Ho la possibilità di affittare una stanza dell'immobile alla società per cui lavoro.
    L'attività non prevede la ricezione del pubblico così non credo ci vogliano particolari autorizzazioni.
    I dubbi mi sorgono invece su alcune agevolazioni fiscali che avrei paura di perdere in parte, ovvero:
    - detrazione del 19% sugli interessi del mutuo,
    - detrazione del 50% sui lavori di manutenzione straordinaria,
    - iva al 10% sulle spese di manutenzione straordinaria avvenute tramite contratto di appalto.
    Grazie, Giovanni
    rispondi al commento
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