Conseguenze del contratto di locazione senza forma scritta

NEWS DI Affittare casa
La nullità del contratto di locazione a uso abitativo per assenza di forma scritta è rilevabile da entrambi o solo dal conduttore? La parola alle Sezioni Unite.
14 Ottobre 2015 ore 15:30

Contratto di locazione senza forma scritta


Contratto in forma scrittaÈ una delle abitudini più diffuse nei rapporti tra concittadini: i contratti di locazione pattuiti senza forma scritta.

E allora tutto va bene finchè finisce bene, diciamo così, ma quando per un motivo qualunque i rapporti si incrinano al punto da finire in tribunale, ecco che viene fuori l'inesistenza del contratto!

E a quel punto entrambi penseranno di potere utilizzare tale argomento per il proprio interesse. Ma la cosa non è affatto scontata.

Non è cioè così scontato che entrambi (e non solo il conduttore) possano rilevare la mancanza di forma scritta che, è bene ricordarlo, viene prescritta dalla legge.

Talmente poco scontata è la questione che ha richiesto l'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.


Forma nel contratto di locazione: il quesito posto alle Sezioni Unite


In particolare, le Sezioni Unite sono state interrogate in merito al quesito se, in materia di locazioni abitative, l'art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, nella parte in cui prevede che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta, prescriva il requisito della forma scritta ad substantiam, ovvero ad probationem, e, nel primo caso, se l'eventuale causa di nullità sia riconducibile alla categoria delle nullità di protezione alla luce della disposizione di cui all'art. 13, comma 5 della stessa legge...


Cenni su tipi di forma e nullità


La comprensione di tale domanda (nonchè della successiva risposta) richiede l'accenno a determinati istituti giuridici, ovvero alla differenza tra i concetti di forma prescritta ad substantiam e forma prescritta ad probationem e tra i concetti di nullità assoluta e nullità relativa.

Sinteticamente e per quanto ci interessa, la forma ad substantiam è richiesta per la validità del contratto, mentre la forma ad probationem è richiesta solo a fini probatori.

La nullità assoluta, invece, è rilevabile da entrambi i contraenti, mentre la nullità relativa è rilevabile dalla sola parte debole (nella specie, il conduttore).


Contratto di locazione e nullità ex art. 13


Il contratto di locazioneLa comprensione del quesito richiede anche la conoscenza di alcune norme in materia di locazione presenti nella Legge n. 431/1998 (intitolata Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti dad uso abitativo).

Secondo il codice civile, il contratto di locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Sino alla L. n. 431/1998 non era prescritto che il contratto di locazione avesse a forma scritta.

Con la L. n. 431 veniva prevista la forma scritta in due norme relative alle locazioni ad uso abitativo: la prima norma, contenuta nell'art.1, co. 4, impone la forma scritta come condizione per la validità del contratto; la seconda, all'art.13, co.5, prevede, per quanto ci interessa, che il conduttore può esercitare l'azione di riconduzione, cioè l'azione per i casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto... nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

Dunque, il caso della mancanza di forma scritta per volere di entrambi è regolato diversamente da quello dela mancanza di forma scritta per volere del solo locatore.


La risposta delle Sezioni Unite


Così, con la sentenza n. 18412 depositata lo scorso 17 settembre le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risposto al quesito affermando che la forma prescritta dalle due norme della L. 431 è sempre ad substantiam e dunque sempre elemento essenziale del contratto.

Che detta nullità è assoluta, dunque non sanabile e può essere fatta valere da entrambe le parti del rapporto, oltre che rilevabile dallo stesso giudice (ex art. 1421 c.c.).

Che, infine, solo in via eccezionale la nullità per mancanza di forma è relativa e può essere eccepita dal conduttore (nei cui confronti dunque non opereranno gli effetti sfavorevoli della nullità) e non dal locatore nel caso previsto dall'art. 13, quando cioè egli abbia subìto la volontà prepotente del locatore nel non stipulare per iscritto.

In quel caso, in deroga all'insanabilità della nullità, il contratto può essere sanato (solo se richiesto dal conduttore) mediante conformazione alle condizioni previste dalla legge (sostanzialmente all' art. 2, co.1 e co.3, riguardanti durata e rinnovo del contratto ordinario oppure canone, durata rinnovo e altre condizioni definite in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e organizzazioni dei conduttori).

In deroga ai principi generali sulla nullità, il locatore ha la la possibilità di esperire una specifica azione finalizzata alla sanatoria del rapporto contrattuale di fatto venutosi a costituire in violazione di una norma imperativa (Cass. SS.UU. n. 18412/2015) con l'azione detta di riconduzione.

In tal caso,nel giuduzio si dovrà accertare l'esistenza di una locazione senza contratto scritto, che la stitupla non vi è stata per iscritto per imposizione del locatore; così il giudice rideterminerà il canone (nei limiti di quanto determinato dalle associazioni dei proprietari e conduttori) ordinando eventualmente la resitituzione delle somme eccedenti.

Nel caso in cui entrambe le parti non hanno voluto il contratto scritto torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato - poiché la restituzione dell'intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell'occupante.

Dunque, nel caso di cui all'art. 13, co.5, l'invalidità è prevista e opera solo nell'interesse del conduttore.


Difficoltà probatoria art. 13, co.5


Il caso di cui all'art. 13, co.5 è di difficile applicazione pratica perchè è sostanzialmente arduo dare prova che il contratto scritto manca perchè ciò è stato imposto al conduttore dal locatore.

Dunque, nella generalità dei casi, la nullità per assenza della forma scritta può essere eccepita da entrambe le parti, salvo che il conduttore non riesca nell'onere istruttorio.

Certo, si potrebbe dire che sia difficile riuscire a provare la prepotenza del locatore; al contempo però si può tenere a mente che dei cittadini informati sono dei cittadini che spesso rispettano la legge e difendono meglio i propri diritti.

Dunque, il locatore informato sa che se pretende la forma orale rischia l'azione e l'eccezione della nullità ex art. 13, co.5; e il conduttore a sua volta sa per tempo che se riesce a provare l'abuso può rivolgersi al giudice con più forza.

Così, se conosciuta e applicata dalle parti, la norma raggiungerebbe il suo effetto senza sembrare una previsione inutile e vuota.

Articolo: Locazione abitativa senza forma scritta: quali conseguenze
Valutazione: 1.00 / 6 basato su 1 voti.

Locazione abitativa senza forma scritta: quali conseguenze: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Locazione abitativa senza forma scritta: quali conseguenze che potrebbero interessarti
Agevolazioni fiscali per i proprietari

Agevolazioni fiscali per i proprietari

Il possesso di un immobile comporta la formazione di un reddito, che naturalmente è assoggettato al pagamento dell?IRPEF. Quindi i proprietari di unità...
Successione nel contratto di locazione

Successione nel contratto di locazione

Il contratto di locazione, come quasi tutti i contratti, vincola solamente le parti che lo sottoscrivono, ma la legge prevede delle eccezioni a questo principio.
Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Il recesso del conduttore per gravi motivi per essere esercitabile senza poter essere contestato deve fondarsi su motivi reali e deve essere comunicato nei modi di legge.
Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.
Locazione: contratto nullo in caso di mancata registrazione

Locazione: contratto nullo in caso di mancata registrazione

In caso di mancata registrazione di un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, si prevede la nullità dello stesso contratto come ha precisato la Cassazione.
Registrati come Utente
275196 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
20994 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Affettatrice a gravità professionale - sl - lama da 19.5 a 30 cm.
      Affettatrice a gravità...
      217.16
    • Affettatrice a gravità domestico - lama da 22
      Affettatrice a gravità...
      103.70
    • Bosch 00574786 intenza filtro acqua per quaie gustosa e calcare in assenza di acqua
      Bosch 00574786 intenza filtro...
      17.78
    • Affettatrice a gravità professionale - kl - lama da 25 a 37 cm.
      Affettatrice a gravità...
      508.74
    • Fabbian cubetto parete orientabile cromato in vero cristallo trasparente al piombo
      Fabbian cubetto parete orientabile...
      136.06
    • Lavorwash aspiracenere aspirapolvere lavor ashley 310
      Lavorwash aspiracenere...
      45.00
    • Afw1 Batteria Ricaricabile 13 Ah 12v
      Afw1 batteria ricaricabile 13 ah...
      15.13
    • Haier climatizzatore inverter classe a+++ gas r32
      Haier climatizzatore inverter...
      731.00
    • Batteria Ricaricabile 7 Ah 12v Per Centrali Bentel  Pgafw2
      Batteria ricaricabile 7 ah 12v per...
      25.21
    • Travi in legno lamellare trattato
      Travi in legno lamellare trattato...
      11.00
    • Fordaprim combo ml250
      Fordaprim combo ml250...
      39.28
    • Mobile per stilus 12040 argento
      Mobile per stilus 12040 argento...
      147.42
    • Peraga set pizza composto da pietra ollare e pala per pizza in legno
      Peraga set pizza composto da...
      19.50
    • Einhell aerografo con serbatoio 1,0 lt per utilizzo con compressori aria
      Einhell aerografo con serbatoio 1...
      14.34
    • Daikin unità interna fancoil parete fwt02ct - versione 2 tubi
      Daikin unità interna...
      320.01
    • Stihl hs 45 - tagliasiepi a scoppio
      Stihl hs 45 - tagliasiepi a scoppio...
      299.93
    • Beghelli 3330 - purificatore acqua e gasatore macchina dell'acqua
      Beghelli 3330 - purificatore acqua...
      59.00
    • Nws kit utensili elettricisti 141 parti nws vde 835-12
      Nws kit utensili elettricisti 141...
      31.99
    • Pavimentazioni in sasso lavato Pesaro Urbino
      Pavimentazioni in sasso lavato...
      40.00
    • Schlüter®-ditra 25
      Schlüter®-ditra 25...
      15.33
    • Pavimenti in resina Pesaro Urbino
      Pavimenti in resina pesaro urbino...
      60.00
    • Centrale antifurto HDPRO-WEB CLOUD
      Centrale antifurto hdpro-web cloud...
      199.00
    • Feliway spray 60 ml
      Feliway spray 60 ml...
      25.56
    • Taglio cemento armato con disco Venezia
      Taglio cemento armato con disco...
      190.00
    • Mobile letto con cassetto 94/o
      Mobile letto con cassetto 94/o...
      382.10
    • Watertimer elettronico t 1030 plus
      Watertimer elettronico t 1030 plus...
      63.52
    • Guzzini nuvola vaso arredo portaombrelli colore grigio scuro 28920122
      Guzzini nuvola vaso arredo...
      78.98
    • Kerzenfarm portacandele angeli con la tromba
      Kerzenfarm portacandele angeli con...
      12.00
    • Elab pomolo sfera ottone lucido mm 18
      Elab pomolo sfera ottone lucido mm...
      2.02
    • Meliconi 480088ba supporto tv space system flat 3 da muro
      Meliconi 480088ba supporto tv...
      22.99
    • Taglio cemento armato con filo diamantato Venezia
      Taglio cemento armato con filo...
      250.00
    • Cappotto sottile performante Latina
      Cappotto sottile performante latina...
      60.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Onlywood
  • Mansarda.it
  • Vimec
  • Inferriate.it
  • Immobiliare.it
  • Weber
  • Officine Locati
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 1 000.00
foto 2 geo Milano
Scade il 31 Luglio 2017
€ 400.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Luglio 2017
€ 260.00
foto 4 geo Viterbo
Scade il 30 Ottobre 2020
€ 150.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 90.00
foto 2 geo Catania
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 60.00
foto 3 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
95257

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.