Limitazioni ai diritti dei condomini

In un articolo pubblicato recentemente su questo blog ci siamo occupati delle conseguenze pratiche e giuridiche legate alla realizzazione di una veranda.Lo

Avv. Alessandro Gallucci

Pubblicato il 25/07/2011

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In un articolo pubblicato recentemente su questo blog ci siamo occupati delle conseguenze pratiche e giuridiche legate alla realizzazione di una veranda.Lo spunto c'è stato fornito da una sentenza della Corte di Cassazione (la n. 15186 dello scorso 11 luglio), secondo la quale la chiusura del balcone non può in alcun modo menomare il diritto di veduta dei vicini del piano superiore.In quel caso la veranda ledeva il diritto di avere una veduta sul fondo del vicino, diritto tutelato dall'art. 907 c.c.Nell'esporre le proprie difese la condomina, che nel giudizio d'appello era stata condannata alla demolizione del manufatto, affermò che la costruzione doveva ritenersi lecita in quanto, tra le altre cose, era stata l'assemblea a ritenerla tale per lo meno nei rapporti interni alla compagine.La Cassazione, nella medesima sentenza succitata, ha ritenuto infondata quest'argomentazione sostenendo che l'assemblea, non avendo adottato alcuna decisione in merito alla veranda con il consenso di tutti i condomini, non poteva disporre a maggioranza dei diritti dei singoli condomini.Nel caso di specie, in sostanza, l'adunanza non poteva decidere di derogare alle norme che tutelano il diritto di veduta.Ciò perchà, si legge in sentenza, le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini - quali quelle consistenti nel divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, per l'utilità generale dell'intero edificio - introdotte con un regolamento di condominio approvato in assemblea, poichà generano dal lato passivo degli oneri reali incidendo sulla proprietà dei singoli, richiedono, a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini e nel caso che taluno di essi si sia fatto rappresentare in assemblea è necessario che il conferimento del mandato risulti da atto scritto secondo la previsione di cui agli artt. 1392 e 1350 c.c. (Cass. n. 7630 del 1990).Infatti, le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati ; se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perchà eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea (Cass. n. 4632 del 1994) (Cass. 11 luglio 2011 n. 5186).Sintetizzando: nell'ambito delle disposizioni che hanno ad oggetto la limitazione dei diritti individuali le delibere ed i regolamenti devono essere adottati con il consenso di tutti i condomini e non da una decisione adottata a maggioranza.Ciò perchà l'assemblea è organo deputato alla gestione delle parti comuni dell'edificio e non anche a disporre dei diritti dei partecipanti alla compagine.

Limitazioni ai diritti dei condomini
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Amanda
Mercoledì 14 Settembre 2011, alle ore 18:58
Buona sera, avrei un problema... ho cercato di capire qualcosa riguardo i confini e le vedute... ho un appartamento di 2 livelli e il mio vicino (dirimpettaio), dal lato interno situato al di sotto dei miei 2 piani , ma la loro terrazza di copertura , senza nessuno sbocco (fino ad oggi) è proprio di fronte al mio balcone interno del 1 piano,.. ha deciso di aprire un buco, passaggio, di alzare e costruire in muratura una ""veranda"".. ostruendo ovviamente la mia visuale( menomando il mio diritto di veduta).... senza nessuna autorizzazione ne comunale ne condominiale.. facendo lavori in orari notturni o in assenza di noi condomini.. la mia domanda è.. tutto ciò è possibile?? e di quanti metri si deve distanziare dal mio balcone del primo piano.. e non può occludere anche la veduta del secondo piano?? attendo risposta grazie Amanda
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Remo Cantelmo
Sabato 10 Settembre 2011, alle ore 18:29
Salve,Ho un appartamento superpanoramico sito a salerno dal cui balcone godo della vista del Golfo.A breve distanza dal mio balcone e poco distante sotto di me c'è un terrazzo di esclusiva proprietà di un signore che abita in un condominio attaccato al mio.Dopo 13 anni di tranquilla veduta di panorama ora il citato signore all'improvviso ha deciso di mettere sul suo terrazzo un gazebo fissato con basi metalliche e con bulloni nelle mattonelle.Questo gazebo mi toglierà la vista di una parte del panorama di cui disponeva il mio immobile che ho acquistato anche per questo per,godere di"aria, luce e panorama".Avrò una copertura bianca di un gazebo che mi impedirà di vedere un parte del porto e del panorama ,diritto che avevo acquisito acquistando l'immobile sgombro da ostacoli.Le chiedo se questo signore può limitarmi la vista in siffatto modo e cosa posso fare per chiederne la rimozione.Saluti e grazie per una cortese risposta.Prof.Remo cantelmo.
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