L'inerzia dell'assemblea e dell'amministratore di condominio

Assemblea e amministratore inerte

Non è cosa affatto rara che l'assemblea di condominio non riesca a deliberare o che le deliberazioni non siano eseguite.

Si pensi, per fare degli esempi, ai casi in cui sia necessario adeguare alla normativa vigente gli impianti condominiali o che, una volta deliberati dei lavori di risanamento dell'edificio, gli stessi non vengano eseguiti.

Che cosa si può fare in questi casi?

Se l'inerzia nel deliberare è sempre ascrivibile all'indifferenza dei condomini rispetto alla gestione delle cose comuni, la mancata attuazione del deliberato non sempre è imputabile all'amministratore. Ad ogni buon conto, la legge consente, in entrmbi i casi, di superare questa situazione d'empasse; vediamo in che modo.

Il codice civile prevede, a seconda delle circostanze, dei rimedi ad hoc.

Rimedi contro l'immobilismo dell'amministratore

Se i problemi della gestione dipendono dall'amministratore, la legge consente di agire per via giudiziale per ottenerne la revoca: l'art. 1129, dodicesimo comma, c.c., infatti, specifica che costituisce grave irregolarità nella gestione l'omessa esecuzione del deliberato assembleare.

In buona sostanza il ragionamento è questo: mandiamo via l'amministratore inadempiente per sostituirlo con uno che attui il deliberato.

Tale risultato, naturalmente, può essere raggiunto anche per via assembleare purché la revoca sia deliberata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

In buona sostanza l'azione giudiziale è utile in quei casi in cui non solo l'amministratore è inadempiente ma anche i condomini siano menefreghisti.

In ogni caso resta salvo il diritto al risarcimento del danno causato dall'omessa esecuzione del deliberato.

Rimedi contro l'immobilismo dell'assemblea

E se è l'assemblea a non fare il proprio dovere?

Se l'inerzia dell'assemblea, ad esempio, impedisce di nominare l'amministratore, ci si potrà rivolgere al Tribunale affinché lo stesso provveda, in sostituzione dell'assise, a nominarlo.

Che cosa accade se l'inerzia del consesso assembleare non è relativa alla nomina del mandatario dei condomini?

Le norme dettate in materia di condominio non si occupano di disciplinare questa evenienza. In questo contesto è, comunque, possibile ottenere dall'Autorità Giudiziaria un provvedimento equipollente a quello che avrebbe dovuto prendere l'assemblea?

La risposta è positiva ed il suo addentellato normativo va rintracciato nel quarto comma dell'art. 1105 c.c.

Si tratta di una disposizione dettata in relazione alla comunione in generale ma che, in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c., è applicabile anche al condominio negli edifici (cfr. tra le tante Cass. 30 maggio 2003 n. 8803).

Che cosa dice il quarto comma dell'art. 1105 c.c.?

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

La norma trova applicazione tanto nei condomini che hanno l'obbligo di nominare un amministratore, tanto in quei c.d. piccoli condomini in cui ciò non è necessario.

Un esempio chiarirà quando la norma può essere applicata. Si pensi alle ipotesi in cui sorta l'esigenza di effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore (o uno dei condomini in caso di mancanza dell'amministratore) convochi più e più volte l'assemblea ma questa per l'incuranza di molti condomini non riesca mai a deliberare quanto necessario.

Gli interessati, cioè i comproprietari e l'amministratore, ma solo se anch'egli è condomino, possono adire l'Autorità Giudiziaria affinché sia la stessa ad ordinare i lavori indispensabili.

Quello ex art. 1105, quarto comma, c.c. è qualificato dalla giurisprudenza quale ricorso in sede di volontaria giurisdizione (Cass. n. 5762/80).

Si badi: non è sufficiente che i condomini, conoscendo per esperienza l'andazzo delle assemblee decidano, per evitare di perdere tempo, di rivolgersi preventivamente al giudice. Condizione indispensabile, per l'utile esperimento del ricorso fondato sull'art. 1105, quarto comma, c.c., è che vi siano dei precedenti sotto il profilo della mancata formazione di una maggioranza, o della mancata esecuzione di una decisione assunta (Trib. Modena 24 febbraio 2009). In sostanza all'atto introduttivo del giudizio andranno allegate le circostanze (es. verbali di assemblea, ecc.) che dimostrino lo stallo decisionale o esecutivo in cui versa il condominio.