Le parti comuni di un edificio

News di Condominio
Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.
10 Febbraio 2014 ore 11:24

Nozione di condominio


CondominioIl condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune.

Questa la definizione classica di condominio negli edifici; tale definizione necessita di un aggiornamento dovuto all'entrata in vigore della riforma.

Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la riforma) ha fatto sì che le norme dettate in materia di condominio siano applicabili ex legge (e non solo quindi per dettame giurisprudenziale) anche a quelle particolari forme di condominio diverse dagli edifici che si estendono in verticale; il riferimento è ai così detti condomini orizzontali, ecc. (cfr. art. 1117-bis c.c.)

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si fa riferimento a quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (abitazioni, locali commerciali, box, ecc.) poste in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (il riferimento è alle unità immobiliari) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.


Che cosa dice l'articolo 1117 del Codice Civile?


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La riforma ha cambiato ben poco rispetto al passato; è certo, però, il riferimento alle unità immobiliari e non più alle porzioni di piano rende pacifica l'applicabilità delle norme sul condominio anche a quei condomini che si sviluppano in senso orizzontale.

Condominio negli edificiQuella contenuta nell'articolo testé citato è un'elencazione la cui validità dev'essere verificata caso per caso.

In sostanza se l'atto d'acquisto dell'unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell'impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

L'elencazione operata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

L'importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessario e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Così, tra i beni comuni non espressamente menzionati dall'art. 1117 c.c. la giurisprudenza della Cassazione ha fatto rientrare il decoro architettonico ossia l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).


Relazione giuridica tra parti comuni e condominio


Una volta individuate le parti comuni dello stabile, vale la pena vedere quale sia la relazione giuridica che si va ad instaurare tra queste ed il condomino.

Per relazione giuridica si intende il legame tra il bene e la persona che ne è proprietaria.

Il condominio è una comunione forzosa, cioè oltre ad essere imposta dalla legge non può (almeno in linea generale) essere sciolta.

Su questo punto è chiaro l'art. 1119 c.c. secondo cui le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Anche qui la riforma ha cambiato ben poco: il riferimento al consenso di tutti i condomini, anche se non espresso, era da ritenersi pacifico secondo la dottrina e la giurisprudenza.

A questa disposizione va ricollegata la norma di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c., la quale prevede che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali; tali spese devono essere sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (tale proporzione altro non è che il valore millesimale dell'unità immobiliare contenuto nelle c.d. tabelle millesimali).

Un esempio chiarirà quanto detto fin'ora.

Se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, il lastrico solare deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.

Ciò significa che una volta ceduto l'appartamento con esso, automaticamente e senza necessità di menzione nell'atto d'acquisto, sarà ceduta anche la propria quota di proprietà del bene comune in quanto lo stesso è per sua natura funzionalmente collegato alla parte dell'edificio di proprietà esclusiva (nel caso del lastrico solare la funzione è quella di copertura dell'edificio).

Il proprietario dell'unità immobiliare non potrà, per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, rinunciare alla proprietà di tali beni (nel caso dell'esempio il lastrico solare).


Che uso si potrà fare dei beni comuni?


Le norme del codice civile che regolano il condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.) non contengono una disciplina espressa dell'uso delle parti comuni.

In questo caso, in virtù del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenuto nell'art. 1139 c.c., sarà applicabile l'art. 1102, primo comma, c.c. a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per fare un esempio, e salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento, ogni condomino potrà abbellire il pianerottolo antistante il proprio appartamento o l'ingresso dello stabile riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio (esempio, impedendo o rendendo più gravoso l'ingresso) agli altri partecipanti al condominio.

Il condomino potrà fare ciò senza aggravio di costi per gli altri, in sostanza accollandosi tutte le spese.

La riforma, in materia di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater, che recita:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Resterà da vedere quale sarà la nozione di attività che incide in modo negativo e sostanziale sull'uso delle parti comuni.

Per dirla con un esempio: parcheggiare una bici in un androne d'ingresso potrà essere considerata violazione d'uso in grado d'incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione del bene?

Articolo: Le parti comuni di un edificio
Valutazione: 3.85 / 6 basato su 126 voti.

Le parti comuni di un edificio: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Angelo
    Angelo
    6 giorni fa
    Nel condominio in cui abito abbiamo 2 aree seminterrate adibite a garage auto.
    L'area denominata S1, al cui interno ci sono 15 garages, si trova per metà sotto il corpo del palazzo e metà sotto un piazzale d'ingresso dello stabile, di proprietà del condominio.
    L'area denominata S2, con una quarantina di locali garages, si trova in minima parte sotto il corpo del palazzo e per il resto sotto un grande piazzale di proprietà di attività commerciali dislocate lungo il complesso, ivi compreso il tunnel di accesso, la cui proprietà è stata acquisita dal condominio, alla suddetta area S2.
    Precisazione d'obbligo; sia al livello S1 che in S2 è presente un accesso diretto al vano scala ed all'ascensore.
    La diatriba è sorta in merito al fatto che, secondo l'amministratore ed altri, gli inquilini che non hanno proprietà esclusiva in S2, non considerando entrambe le aree parti comuni, non hanno diritto alle chiavi ed al telecomando del cancello di accesso e non devono sostenere le spese di manutenzione dell'area.
    Secondo il sottoscritto invece fanno parte entrambe le aree alle c.d. Parti comuni in quanto aree funzionali al condominio.
    Desidererei un parere in merito.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Angelo
      19 ore 25 min. 27 sec. fa
      Per una consulenza dettagliata puoi eventualmente utilizzare il servizio (a pagamento) offerto dai consulenti di Lavorincasa.it  Consulenza Legale, Fiscale e CondominialeIn breve, per quanto si può dire nel commento ad un articolo: credo che la situazione vada valutata carte alla mano. Se le due autorimesse sono tra loro separate ed autonome, amministratore e condòmini potrebbero avere ragione.
      rispondi al commento
  • Michele
    Michele
    Domenica 26 Marzo 2017, alle ore 12:26
    Abito nelle case popolari e non riesco a sapere qual e il mio posto macchina il gestore delle nostre case e la napoli servizi che non sanno darmi spiegazioni io come devo fare per entrare in possesso del mio posto.
    Dato che ogni uno si e appropriato. sono posti auto del nostro stabile noi paghiamo anche una quota mensile sul pigione.
    I adesso vi chiedo se potete dirmi cosa dovro andare a chiedere a questi sig. della napoli servizi che accetta che uno dei 6  posti auto e mio e qual'è?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Michele
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 16:52
      Fatti aiutare da un'associazione degli inquilini del posto, sicuramente sapranno agire efficacemente avendo conoscenza migliore degli uffici cui rivolgersi.
      rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Venerdì 17 Marzo 2017, alle ore 15:03
    Dovrei iniziare alcuni lavori di ristrutturazione della mia abitazione situata in un borgo antico con case tutte attaccate e qualche piazzetta qua e là.
    L'unica soluzione che quindi ho per depositare materiali ed attrezzi è quella di occupare per il periodo strettamente necessario (si presume 1 o max 2 mesi) l'aia in comune con un'altra abitazione.
    Presentando in comune le opportune richieste, il proprietario dell'altra abitazione può opporsi a lasciare libera l'aia? (attualmente utilizzata da me e dall'altro proprietario come parcheggio?).
    Luca
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luca
      Martedì 21 Marzo 2017, alle ore 17:13
      No, ma potrebbe domandare una indennità, ove in quel periodo non sia possibile l'utilizzo.
      rispondi al commento
  • Jessica
    Jessica
    Mercoledì 15 Febbraio 2017, alle ore 16:47
    Io abito in un piccolo condominio!!sono presenti all interno dell edificio 3 appartamenti:in uno ci abito io in affitto, in uno il mio vicino che è di sua proprietà e uno è vuoto!!
    Una volta c'era anche un quarto appartamento,ma successivamente la porta all'interno del condomino è stata chiusa (murata) e la vicina ha fatto una porta di accesso per il suo appartamento  indipendente (Aprendo un altra porta sulla facciata del condomino)quindi lei per andare nel suo appartamento non deve più passare dalle scale del condominio!!!
    Ilproblema è che quest'ultima ha sempre il passo (anche se effettivamente nn gli serve a nulla dato che ha una una porta di entrata) quindi ha anche le chiavi del portone del condominio!!il problema è che lei viene, apre il portone e tiene il portone aperto per l'umidità,che poi però non chiude!!
    Lei ha diritto a tenere il portone aperto,tra l'altro senza nemmeno avvisare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Jessica
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:29
      No, il portone deve essere tenuto chiuso.
      rispondi al commento
  • Rosa
    Rosa
    Martedì 31 Gennaio 2017, alle ore 09:21
    Vorrei sapere  se la tinteggiatura di un pilastro che si trova in un negozio di proprietà di un condomino deve essere pagato da tutti i proprietari del condominio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosa
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 16:02
      Io credo solo dal proprietario del negozio, specie se si tinteggia per l'uso.
      rispondi al commento
  • Fiammetta
    Fiammetta
    Mercoledì 11 Gennaio 2017, alle ore 17:06
    Vivo in una villetta di mia proprietà all'interno di una parco.
    L'uscita secondaria del mio giardino da' su una piazzetta condominiale di passaggio, una sorta di uscita condominiale secondaria che da' su un'altra strada.
    Ogni volta che lavo il pavimento o bagno il giardino e l'acqua scende anche sulla piazzola comune o quando ci arrivano foglie dal mio giardino e altre cose del genere, ho dei richiami.
    Può essere che io non sia libera di lavare quando voglio nel mio giardino?
    È normale che l'acqua scenda anche dall'uscita secondaria del giardino!
    Come si regolano queste situazioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fiammetta
      Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 18:07
      Devi fare in modo che i lavaggi della tua proprietà non rechino disturbo alla proprietà comune. Quindi solamente prestare più attenzione, le pendenze servono per l'acqua piovana, non per quella risultante dalle pulizie.
      rispondi al commento
  • Gabri
    Gabri
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 17:16
    Abito in una palazzina di 4 unità, se un proprietario di un appartamento va via, ma rimane proprietario dell'immobile, può non partecipare alla pulizia delle scale condominiali, taglio dell'erba nel giardino condominiale e alla spesa della corrente elettrica dove c'è un contatore condominiale ?
    rispondi al commento
  • Gibi
    Gibi
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 14:38
    Abito in un condominio di 10 appartamenti e tra le ultime proposte c'e' stato il rivestimento dell'ingresso della mia palazzina, evidenzio, del solo ingresso, ovvero del piano terreno, quello dove di fatto abita la persona che ha proposto il tutto.
    Il mio quesito e': posso non aderire alla spesa comune? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gibi
      Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 18:06
      No, se l'assemblea delibera l'opera di manutenzione, a meno che non sia voluttuaria (es. marmi pregiatissimi in un palazzo popolare), tu devi partecipare alla spesa, perché le delibere sono obbligatorie per tutti i condòmini (art. 1137 c.c.).
      rispondi al commento
  • Rosy
    Rosy
    Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 11:38
    Abito in una villetta a schiera.
    L ingresso alla scala è comune sia per me che per l'inquilino dell'altra abitazione precedente alla mia.
    Il mio vicino ha messo una catena per impedire l'accesso alla scala dal suo lato.
    Può farlo in base alle norme di sicurezza? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosy
      Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 18:42
      Non mi è ben chiaro lo stato dei luoghi, ma se dove ha messo la catena accede solamente lui, non vedo divieti di sorta.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Le parti comuni di un edificio che potrebbero interessarti
Il condominio può trasformarsi in comunione?

Il condominio può trasformarsi in comunione?

La comunione,il condominio negli edifici e la possibilità che un bene in condominio divenga bene in comunione: i riflessi sulla sua cessione.
Perchà l'art. 1102 c.c. si applica anche al condominio?

Perchà l'art. 1102 c.c. si applica anche al condominio?

In questo blog ci occupiamo spesso di sentenze che affrontano il tema dell?uso dei beni condominiali...
Cause e condominio parziale

Cause e condominio parziale

Il condominio parziale è della compagine che gestisce parti comuni che servono solamente ad alcuni condomini.Qual è il suo ruolo in giudizio?...
Condominio minimo e spese urgenti

Condominio minimo e spese urgenti

Nel condominio minimo,così come in una normale compagine,le spese urgenti possono essere rimborsate solamente nel rispetto dell'art. 1134 cc...
Definizione di condominio negli edifici

Definizione di condominio negli edifici

Il condominio negli edifici può essere oggetto di definizione sotto l'aspetto del diritto di proprietà e quale organizzazione deputata alla gestione dei beni comuni.
Registrati come Utente
276872 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21048 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Cfg attrattivo zanzare octenolo
      Cfg attrattivo zanzare octenolo...
      15.00
    • Alubox cassetta postale a 4 posti orizzontale per condominio 385x250x430 mm - 20c4robr cubo
      Alubox cassetta postale a 4 posti...
      116.38
    • Pwr avvitatore a batterie con valigetta
      Pwr avvitatore a batterie con...
      14.90
    • Raid night & day trio ric. x2
      Raid night & day trio ric. x2...
      6.70
    • Keith mcmillen instruments quneo controller
      Keith mcmillen instruments quneo...
      239.00
    • Resident dj kontrol 3 controller
      Resident dj kontrol 3 controller...
      249.90
    • Puzzle numeri in legno
      Puzzle numeri in legno...
      11.00
    • Facciate condominio
      Facciate condominio...
      50.00
    • Elvox kit citofono monofamiliare a parete grigio blister 885g
      Elvox kit citofono monofamiliare a...
      64.90
    • Alubox cassetta postale condominio a 4 posti con chiave colore bronzo - c4
      Alubox cassetta postale condominio...
      78.35
    • Alubox cassetta postale condominio a 5 posti con chiave colore ghisa - c5
      Alubox cassetta postale condominio...
      93.70
    • Holzmann maschinen dispositivo di affilatura per punte da trapano bsg 13e holzmann maschinen h040100007
      Holzmann maschinen dispositivo di...
      59.00
    • Prodipe interfaccia midi usb 4in4out
      Prodipe interfaccia midi usb...
      65.00
    • Sasso lavato Pavitek
      Sasso lavato pavitek...
      40.00
    • 990 Installazione Compresa Cuneo E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa cuneo e...
      998.18
    • 990 Installazione Compresa Siena E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa siena e...
      998.18
    • Vape open air 500 ml
      Vape open air 500 ml...
      5.29
    • Argo wally - termoventilatore
      Argo wally - termoventilatore...
      54.27
    • Panton chair design - sedia simil panton policarbonato da esterno ed interno
      Panton chair design - sedia simil...
      89.00
    • Elica naked naked is ix-f-25
      Elica naked naked is ix-f-25...
      395.46
    • 990 Installazione Compresa Parma E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa parma e...
      998.18
    • 990 Installazione Compresa Perugia E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa perugia...
      998.18
    • 990 Installazione Compresa Arezzo E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa arezzo...
      998.18
    • 990 Installazione Compresa Grosseto E Provincia A 99000  Kit Antifurto Doppia Frequenza Hdpro
      990 installazione compresa...
      998.18
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Onlywood
  • Weber
  • Officine Locati
  • Immobiliare.it
  • Pensiline.online
  • Vimec
  • Mansarda.it
  • Faidatebook
  • Black & Decker
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 150.00
foto 6 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 50.00
foto 2 Cuneo
Scade il 30 Giugno 2017
€ 260.00
foto 4 Viterbo
Scade il 30 Ottobre 2020
€ 800.00
foto 2 Varese
Scade il 30 Aprile 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
89291

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.