Le parti comuni di un edificio

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Nei condomini convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune, cioè beni funzionali al miglior godimento della proprietà esclusiva.
Le parti comuni di un edificio

Nozione di condominio


CondominioIl condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva a fianco a parti di proprietà comune.

Questa la definizione classica di condominio negli edifici; tale definizione necessita di un aggiornamento dovuto all'entrata in vigore della riforma.

Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la riforma) ha fatto sì che le norme dettate in materia di condominio siano applicabili ex legge (e non solo quindi per dettame giurisprudenziale) anche a quelle particolari forme di condominio diverse dagli edifici che si estendono in verticale; il riferimento è ai così detti condomini orizzontali, ecc. (cfr. art. 1117-bis c.c.)

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si fa riferimento a quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (abitazioni, locali commerciali, box, ecc.) poste in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l'identificazione delle parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (il riferimento è alle unità immobiliari) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.


Che cosa dice l'articolo 1117 del Codice Civile?


Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

La riforma ha cambiato ben poco rispetto al passato; è certo, però, il riferimento alle unità immobiliari e non più alle porzioni di piano rende pacifica l'applicabilità delle norme sul condominio anche a quei condomini che si sviluppano in senso orizzontale.

Condominio negli edificiQuella contenuta nell'articolo testé citato è un'elencazione la cui validità dev'essere verificata caso per caso.

In sostanza se l'atto d'acquisto dell'unità immobiliare o il regolamento di condominio di natura contrattuale (cioè quello accettato e sottoscritto da tutti i condomini) non dicono nulla in merito, il suolo, le scale, i locali destinati ad ospitare gli impianti comuni (es. locale per la caldaia dell'impianto centralizzato comune) e tutti gli altri elencati nel suddetto articolo sono da considerarsi di proprietà di tutti i condomini.

L'elencazione operata dall'art. 1117 c.c. non è tassativa ma puramente esemplificativa; lo si desume dallo stesso contenuto del succitato articolo secondo cui possono formare oggetto di proprietà comune in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

L'importante è che il bene o la parte che si assume essere comune sia necessario e funzionale ad un miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva.

Così, tra i beni comuni non espressamente menzionati dall'art. 1117 c.c. la giurisprudenza della Cassazione ha fatto rientrare il decoro architettonico ossia l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (Cass. 16 gennaio 2007 n. 851).


Relazione giuridica tra parti comuni e condominio


Una volta individuate le parti comuni dello stabile, vale la pena vedere quale sia la relazione giuridica che si va ad instaurare tra queste ed il condomino.

Per relazione giuridica si intende  il legame tra il bene e la persona che ne è proprietaria.

Il condominio è una comunione forzosa, cioè oltre ad essere imposta dalla legge non può (almeno in linea generale) essere sciolta.

Su questo punto è chiaro l'art. 1119 c.c. secondo cui le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Anche qui la riforma ha cambiato ben poco: il riferimento al consenso di tutti i condomini, anche se non espresso, era da ritenersi pacifico secondo la dottrina e la giurisprudenza.

A questa disposizione va ricollegata la norma di cui all'art. 1118, terzo comma, c.c., la quale prevede che il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali; tali spese devono essere sostenute da tutti i partecipanti al condominio in proporzione al valore del proprio appartamento rispetto alle parti comuni (tale proporzione altro non è che il valore millesimale dell'unità immobiliare contenuto nelle c.d. tabelle millesimali).

Un esempio chiarirà quanto detto fin'ora.

Se gli atti d'acquisto ed il regolamento condominiale non dispongono nulla, il lastrico solare deve essere considerato un bene comune, come tale di proprietà di tutti i condomini.

Ciò significa che una volta ceduto l'appartamento con esso, automaticamente e senza necessità di menzione nell'atto d'acquisto, sarà ceduta anche la propria quota di proprietà del bene comune in quanto lo stesso è per sua natura funzionalmente collegato alla parte dell'edificio di proprietà esclusiva (nel caso del lastrico solare la funzione è quella di copertura dell'edificio).

Il proprietario dell'unità immobiliare non potrà, per sottrarsi alle spese di conservazione delle cose comuni, rinunciare alla proprietà di tali beni (nel caso dell'esempio il lastrico solare).


Che uso si potrà fare dei beni comuni?


Le norme del codice civile che regolano il condominio negli edifici (artt. 1117-1139 c.c.) non contengono una disciplina espressa dell'uso delle parti comuni.

In questo caso, in virtù del richiamo alle norme sulla comunione in generale contenuto nell'art. 1139 c.c., sarà applicabile l'art. 1102, primo comma, c.c. a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Per fare un esempio, e salva ogni diversa disposizione contenuta nel regolamento, ogni condomino potrà abbellire il pianerottolo antistante il proprio appartamento o l'ingresso dello stabile riponendo piante, fiori e altri complementi d'arredo purché tale utilizzo non sia d'intralcio (esempio, impedendo o rendendo più gravoso l'ingresso) agli altri partecipanti al condominio.

Il condomino potrà fare ciò senza aggravio di costi per gli altri, in sostanza accollandosi tutte le spese.

La riforma, in materia di tutela della destinazione d'uso delle parti comuni, ha introdotto nel codice civile l'art. 1117-quater, che recita:

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.

Resterà da vedere quale sarà la nozione di attività che incide in modo negativo e sostanziale sull'uso delle parti comuni.

Per dirla con un esempio: parcheggiare una bici in un androne d'ingresso potrà essere considerata violazione d'uso in grado d'incidere in modo negativo e sostanziale sulla destinazione del bene?

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Le parti comuni di un edificio: Commenti e opinioni


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  • Jessica
    Jessica
    Mercoledì 15 Febbraio 2017, alle ore 16:47
    Io abito in un piccolo condominio!!sono presenti all interno dell edificio 3 appartamenti:in uno ci abito io in affitto, in uno il mio vicino che è di sua proprietà e uno è vuoto!!
    Una volta c'era anche un quarto appartamento,ma successivamente la porta all'interno del condomino è stata chiusa (murata) e la vicina ha fatto una porta di accesso per il suo appartamento  indipendente (Aprendo un altra porta sulla facciata del condomino)quindi lei per andare nel suo appartamento non deve più passare dalle scale del condominio!!!
    Ilproblema è che quest'ultima ha sempre il passo (anche se effettivamente nn gli serve a nulla dato che ha una una porta di entrata) quindi ha anche le chiavi del portone del condominio!!il problema è che lei viene, apre il portone e tiene il portone aperto per l'umidità,che poi però non chiude!!
    Lei ha diritto a tenere il portone aperto,tra l'altro senza nemmeno avvisare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Jessica
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:29
      No, il portone deve essere tenuto chiuso.
      rispondi al commento
  • Rosa
    Rosa
    Martedì 31 Gennaio 2017, alle ore 09:21
    Vorrei sapere  se la tinteggiatura di un pilastro che si trova in un negozio di proprietà di un condomino deve essere pagato da tutti i proprietari del condominio
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosa
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 16:02
      Io credo solo dal proprietario del negozio, specie se si tinteggia per l'uso.
      rispondi al commento
  • Fiammetta
    Fiammetta
    Mercoledì 11 Gennaio 2017, alle ore 17:06
    Vivo in una villetta di mia proprietà all'interno di una parco.
    L'uscita secondaria del mio giardino da' su una piazzetta condominiale di passaggio, una sorta di uscita condominiale secondaria che da' su un'altra strada.
    Ogni volta che lavo il pavimento o bagno il giardino e l'acqua scende anche sulla piazzola comune o quando ci arrivano foglie dal mio giardino e altre cose del genere, ho dei richiami.
    Può essere che io non sia libera di lavare quando voglio nel mio giardino?
    È normale che l'acqua scenda anche dall'uscita secondaria del giardino!
    Come si regolano queste situazioni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fiammetta
      Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 18:07
      Devi fare in modo che i lavaggi della tua proprietà non rechino disturbo alla proprietà comune. Quindi solamente prestare più attenzione, le pendenze servono per l'acqua piovana, non per quella risultante dalle pulizie.
      rispondi al commento
  • Gabri
    Gabri
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 17:16
    Abito in una palazzina di 4 unità, se un proprietario di un appartamento va via, ma rimane proprietario dell'immobile, può non partecipare alla pulizia delle scale condominiali, taglio dell'erba nel giardino condominiale e alla spesa della corrente elettrica dove c'è un contatore condominiale ?
    rispondi al commento
  • Gibi
    Gibi
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 14:38
    Abito in un condominio di 10 appartamenti e tra le ultime proposte c'e' stato il rivestimento dell'ingresso della mia palazzina, evidenzio, del solo ingresso, ovvero del piano terreno, quello dove di fatto abita la persona che ha proposto il tutto.
    Il mio quesito e': posso non aderire alla spesa comune? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gibi
      Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 18:06
      No, se l'assemblea delibera l'opera di manutenzione, a meno che non sia voluttuaria (es. marmi pregiatissimi in un palazzo popolare), tu devi partecipare alla spesa, perché le delibere sono obbligatorie per tutti i condòmini (art. 1137 c.c.).
      rispondi al commento
  • Rosy
    Rosy
    Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 11:38
    Abito in una villetta a schiera.
    L ingresso alla scala è comune sia per me che per l'inquilino dell'altra abitazione precedente alla mia.
    Il mio vicino ha messo una catena per impedire l'accesso alla scala dal suo lato.
    Può farlo in base alle norme di sicurezza? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosy
      Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 18:42
      Non mi è ben chiaro lo stato dei luoghi, ma se dove ha messo la catena accede solamente lui, non vedo divieti di sorta.
      rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    Mercoledì 21 Dicembre 2016, alle ore 13:15
    Ho un problema col mio condominio.
    In pratica io vivo in un piano terra con ingresso indipendente da tutto il resto del condominio.
    Ora posto che hanno eseguito lavori sull'ingresso condominiale di cui io non usufruisco, devo pagare la mia quota anche su questo tipo di lavori? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Domenico
      Martedì 3 Gennaio 2017, alle ore 18:47
      Sì, se gli atti d'acquisto o il regolamento condominiale non ti escludono dalla proprietà di quella parte comune (sarai comunque comproprietario del tetto/lastrico e quindi quelle parti sono essenziali per raggiungerlo)
      rispondi al commento
  • Marius
    Marius
    Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 18:44
    Condominio di 10 unità abitative.
    L'amministratore non si vede e non interviene da 5-6 anni, conseguendone zero assemblee e decicioni.
    Alcuni condomini vogliono riunirsi (senza amministratore) per decidere di tinteggiare lo stabile.
    Per miei impegni legali, non posso contribuire alla spesa e, se parteciperò alla predetta riunione, evidenzierò la mia impossibilità.
    Nel caso decidessereo di eseguire i lavori senza il mio consenso (e altri tre condomini impossibilitati per diverse ragioni) possiamo rifiutarci di partecipare alle spese?
    Prego cortesemente rispondere o, dove posso inviare la mia richiesta di consulenza.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marius
      Mercoledì 30 Novembre 2016, alle ore 18:09
      Mi pare difficile che un condomino possa rifiutarsi di partecipare ad una spesa deliberata dall'assemblea, ove la deliberazione sia assunta in conformità alla legge (eventualmente anche tramite autoconvocazione).Per una consulenza legale a pagamento da parte degli esperti di Lavorincasa.it puoi scrivere qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Anselmo
    Anselmo
    Martedì 15 Novembre 2016, alle ore 00:20
    Al piano terra del condominio vi é l'androne di accesso al vano scale della paazzina, l'accesso ad una seconda proprietà e infine l'accesso secondario ad un negozio.
    Il proprietario del negozio ha realizzato nel retro in prossimità dell'accesso secondario suddetto un wc e come aerazione al wc non ha installato una ventilazione meccanica in quanto sostiene che la portafinestra verso l'androne, che in effetti è aperto, funga da aerazione naturale in rispetto alle normative Di igiene.
    É corretta questa sua interpretazione secondo voi?
    E se fosse affermativo non doveva avere almeno l'avallo dei condomini?
    Il wc é privato e non pubblico.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Anselmo
      Giovedì 17 Novembre 2016, alle ore 14:32
      Non mi è chiaro: ma il wc l'ha realizzato nella sua proprietà? In tal caso il problema non mi pare sia condominiale, ma privato potendo al massimo riguardare le norme edilizie.
      rispondi al commento
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