Le innovazioni in condominio

NEWS DI Manutenzione condominiale
La Cassazione definisce innovazioni le modifiche materiali o funzionali dirette a miglioramento, uso più comodo o maggior rendimento delle parti comuni di un condominio.
25 Febbraio 2014 ore 11:27

Nozione di innovazioni


Non tutti gli interventi sullo stabile condominiale possono essere considerati uguali.

Il codice parla di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di manutenzione straordinaria di notevole entità, elevando in tal modo il parametro economico a indicatore dei quorum necessari per l'approvazione di tali interventi.

CondominioUn discorso a parte meritano le innovazioni.

Il codice civile se ne occupa in relazione alla procedura deliberativa ed agli effetti per i condomini in relazione al tipo d'innovazione deliberata.

La riforma del condominio è intervenuta inserendo nel codice civile le maggioranze necessarie a deliberare particolari tipologie d'innovazione (che potremmo definire di interesse sociale e di adeguamento normativo e tecnologico) in passato previste da varie leggi speciali.

Il modo migliore per comprendere cosa si debba intendere per innovazione è quello di darne una definizione.

Il legislatore non si è preoccupato di definire tale concetto, né con il codice civile né con le leggi speciali.

Il merito di una definizione compiuta va dato alla Suprema Corte di Cassazione secondo la quale per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni , in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Un esempio chiarirà il concetto: intervenire sul cancello d'ingresso ai box perché arrugginito, ripristinandone funzionalità ed aspetto è da considerarsi un intervento di manutenzione che al massimo può assumere i connotati della straordinarietà e notevole entità.

Ed ancora l'automatizzazione dello stesso cancello non rientra nel concetto d'innovazione in quanto l'intervento sul bene comune ne rende più comodo il godimento.

L'installazione di un impianto di ascensore, invece, è da ritenersi intervento innovativo.

D'altronde la funzione delle innovazioni è ben specificata dal primo comma dell'art. 1120 c.c. a norma del quale I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Le maggioranze necessarie per deliberare un'innovazione sono particolarmente alte.


Quorum deliberativi per le innovazioni


Il richiamato quinto comma dell'art. 1136 c.c. stabilisce che le innovazioni di cui al primo comma dell'art. 1120 c.c. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Come si diceva in precedenza la riforma del condominio ha sostituito il vecchio art. 1120 c.c. introducendo nel nuovo testo dei riferimenti a maggioranze semplificate per specifiche deliberazioni.

Recita il secondo comma dell'art. 1120 c.c.:

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

innovazioni2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, [per il contenimento del consumo energetico degli edifici – parte abrogata dal d.l. n. 145/2013] e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Rispetto a queste tipologie d'innovazione, l'amministratore ha il dovere di convocare l'assemblea entro trenta giorni da una richiesta, debitamente documentata, presentatagli anche da un solo condomino (art. 1120, terzo comma, c.c.).

Nell'ambito delle innovazioni il legislatore ha previsto una disciplina particolare per degli interventi che, seppur consentiti, sono da considerarsi esosi e/o non necessari.

È il caso delle c.d. innovazioni gravose e/o voluttuarie. La norma di riferimento è l'art. 1121 c.c. che recita:

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Un'innovazione è gravosa quando la sua esecuzione comporti una notevole spesa, è voluttuaria quando non necessaria in relazione alle condizioni dello stabile ed al tipo d'intervento deliberato.

Per chiarire: si pensi all'assemblea che invece di decidere la pitturazione di un portone perfettamente integro e funzionante decida di sostituirlo con uno di notevole qualità e costo.

In questo caso, poiché il bene sarà fruibile da tutti i condomini, il codice, al fine di evitare l'inutile esborso di somme di denaro da parte dei dissenzienti, consente l'intervento innovativo solo se i favorevoli decidano di sobbarcarsi interamente la spesa.

Questa condizione non è necessaria qualora il bene sia suscettibile di utilizzazione separata.

Si pensi alla decisione d'installare un ascensore; il bene potrà essere utilizzato solo dai favorevoli (ad esempio con la predisposizione di codici per l'accesso alla cabina, ecc.) e le relative spese di installazione e manutenzione saranno a loro totale carico.

In tal caso i contrari avranno facoltà di subentrare in futuro corrispondendo la loro quota parte.

È importante ribadire che le innovazioni gravose e/o voluttuarie che siano devono essere sempre approvate con le maggioranze previste dal succitato quinto comma dell'art. 1136 c.c.

Non tutti gli interventi innovativi sono considerati leciti.

Così sempre l'art. 1120 c.c. al quarto comma specifica che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Anche in questo caso un esempio chiarirà il concetto: se l' assemblea di condominio decide d'intervenire su prospetto del palazzo modificandone l'aspetto, è chiaro che l'innovazione andrà ad incidere sul decoro architettonico.

riproduzione riservata
Articolo: Le innovazioni in condominio
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  • Elisabetta Picco
    Elisabetta Picco
    Lunedì 5 Dicembre 2016, alle ore 17:57
    Avrei bisogno di sapere se la pavimentazione con autobloccanti della zona parcheggio/posti auto di un condominio al mare, può considerarsi innovazione.
    Attualmente il parcheggio è in terra battuta e ghiaia (il condominio si trova a 200 metri dal mare circondato da macchia mediterranea) ed è cosi da quarant'anni. Inoltre il costo dell'opera è superiore al quarto del bilancio annusle del condominio (bilancio annuale 125/130 mila €, costo dei lavori 80/90 mila €.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisabetta Picco
      Venerdì 9 Dicembre 2016, alle ore 12:16
      No, una semplice delibera che è finalizzata al miglior uso della cosa comune. Al massimo un intervento di manutenzione straordinaria di notevole entità.
      rispondi al commento
  • Ambrogio
    Ambrogio
    Venerdì 25 Novembre 2016, alle ore 13:41
    Vorrei sapere se coinbentare un tetto si puo definire innovazione visto che  in questo momento ci sono solo le tegole appoggiate a dei listelli  e per di piu ho infiltrazioni d'acqua?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ambrogio
      Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 18:06
      E' un'innovazione, per deliberarla è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea e 500 millesimi (art. 1120, secondo comma, c.c.).
      rispondi al commento
  • Corradogalimberti
    Corradogalimberti
    Giovedì 5 Giugno 2014, alle ore 16:16
    Buongiorno avvocato,recentemente la Cassazione aveva dettato un principio importante e differente rispetto alla giurisprudenza precedente, in tema di TERRAZZE "A TASCA", con sentenza 14107 del 3/8/2012.Dobbiamo ritenere quel principio tuttora valido o superato dall'attuale normativa sul condominio e in particolare sulle c.d. "innovazioni"?graziecordiali salutiCG
    rispondi al commento
  • Semeraro Loredana
    Semeraro Loredana
    Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 20:26
    Ho il problema piccioni sui balconi, lato strada e cortile.
    Volevo installare reti a norma o in pvc.
    E' da considerarsi innovazione o modificazione?
    In quanto cambiano le maggioranze?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Semeraro Loredana
      Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 16:45
      Se altera il decoro serve il consenso di tutti i condomini.
      rispondi al commento
  • Marcello
    Marcello
    Mercoledì 1 Maggio 2013, alle ore 09:26
    Questione, l'assemblea ha deliberato l'installazione di manopole termostatiche con un costo pari a 1.800 euro l'alternativa installazione di manopole manuali con un costo di 900 euro la maggioranza ha votato per quelle termostatiche, la problematica è che in alcuni termosifoni di alcuni appartamenti non è possibile installare l'innovazione se non con intervento murario ed idraulico con maggiorazione della spesa, detta problematica non è stata riportata durante l'assemblea e non citata sul verbale la stessa è stata evidenziata una volta che il tecnico ha iniziato il sopralluogo per la fattibilità, in pratica prima si è deliberato l'installazione poi si è chiesto di fare il sopralluogo per la fattibilità è regolare? Chi deve sostenere le spese di opere murarie? L'amministrazione sostiene tutti i condomini, ma quelli che non hanno questa difficoltà non vogliono saperne, ma al contempo impongono un onere gravoso ad altri condomini che per potere usufruire della gestione del flusso dell'acqua calda (impianto a gasolio) per poter risparmiare impongono la spesa supplettiva sia per i lavori o in alternativa il pagamento per intero del consumo causato dal funzionamento della caldaia per oltre 18 ore. E' legale imporre un onere gravoso a dei condomini per favorire ed avere un beneficio altri? In questo caso la delibera è Nulla? In caso si proceda all'installazione dell'innovazione con esclusione di alcuni termosifoni come dovrà essere ripartito il consumo? Grazie
    rispondi al commento
  • Lorena
    Lorena
    Lunedì 22 Aprile 2013, alle ore 15:26
    E se si tratta di un'installazione insegna luminosa di un'agenzia assicurativa ?è considerata innovazione?pertanto 50+1 intervenuti + 2/3 valore millesimale?grazie
    rispondi al commento
  • Di Franco Giuseppa
    Di Franco Giuseppa
    Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 16:10
    Un condomino ha chiesto di potere fare un balcone, nella parte del cortile, che non c'è mai stato. La costruzione di questo balcone danneggerebbe il mio compagno perchè sarebbe costruito al piano superiore al suo e come conseguenza avrebbe che non entra più luce( già ora c'è poca luce perchè è al pianterreno e il sole non arriva mai, figuriamoci dopo!): Questo, oltre che a provocare un danno visibile e cioè il fatto che la stanza sarebbe buia non avendo altre finestre, provocherebbe un danno meno visibile ma altrettanto importante e cioè l'alloggio si svaluterebbe. Vorrei chiedere se questo condomino, che possiede la maggioranza degli alloggi, ha diritto di decidere di costruire lo stesso il balcone, nonostante il parere contrario del mio compagno, oppure no. L'assemblea condominiale ha discusso del problema nelle varie e solo un'altro, oltre al mio compagno, si è espresso negativamente.Grazie se vorrete rispondere al quesito.Giusi Di Franco
    rispondi al commento
  • LUIGI M.
    LUIGI M.
    Giovedì 15 Novembre 2012, alle ore 14:54
    Buongiorno AvvocatoVolevo avere un Suo parere in merito a tale questioneIn sede di riunione condominiale è stato deliberato l'ammodernamento dell'impinto antenna televisiva centralizzata esistente al fine di poter vedere correttamente il segnale televisivo del digitale terrestre nonché l'installazione di un antenna satellitare centralizzata per poter accedere ai canali satellitari free e a pagamento (SKY).I lavori sarebbero poi iniziati previa raccolta firme du due tipi di interventi A e B, uno più oneroso dell'altro.Su 70 condomini ha risposto positivamente in 27 per il tipo di impianto A, 6 per il B. In 16 invece hanno risposto negativamente. Quindi 43 condomini ha dato loro parere, 27 non si sono espressi.Nell'ultima riunione di condominio ho richiesto di fornirmi motivazioni per la quale i lavori non sono iniziati e l'Amministratore mi ha risposto che non era stata raggiunta la maggioranza dovuta, in quanto i lavori non erano solo per l'installazione della antenna satellitare (dove è sufficiente 1/3 dei condomini), ma essendoci anche dei lavori di rifacimento dell'impianto pre esistente occorreva una maggioranza più ampia (almeno il 50%). Ho provato a documentarmi ed ho trovato vari risposte in merito. Non ho problemi a muovermi in autonomia, ma vorrei sapere se quanto mi è stato risposto è corretto oppure se ho ragione io, ovvero che i voti favorevoli sono sufficienti per entrambi gli interventi. Le sarei grato se mi fornisse un suo parere in merito in modo tale che se avvallasse la mia posizione, lo farei subito presente all'Ammistratore. Cordiali SalutiLuigi Mistraliper la risposta se mi può anche mandare sulla mia email personale le sarei ulteriormente grato (luigimistrali@libero.it)
    rispondi al commento
  • Barriere Architettoniche In Condominio E Innovazioni
    Barriere Architettoniche In Condominio E Innovazioni
    Mercoledì 31 Ottobre 2012, alle ore 13:46
    [...] Ciò, naturalmente, non toglie che le innovazioni debbano comunque non essere vietate ai sensi degli artt. 1120 c.c. [...]
    rispondi al commento
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