Responsabilità dell'amministratore e polizza assicurativa
Quali sono le tutele che l'amministratore di condominio deve adottare, a favore dei condomini, in caso di lavori straordinari nell'ambito di uno stabile condominiale?
Per dare una risposta al quesito è necessario esaminare quanto disposto dal Codice civile.
Con la riforma sul condominio entrata in vigore il 18 giugno 2013 sono cambiate alcune norme del Codice civile relative alla disciplina sul condominio degli edifici.
Per quanto concerne la parte dedica al ruolo e alle responsabilità dell'amministratore di condominio si segnala in questa sede l'articolo 1129 che disciplina nomina, revoca e obblighi dell'amministratore.
La persona a cui è stata affidata la gestione del condominio resterà in carica un anno dal conferimento del mandato, con rinnovo automatico per pari durata. Egli, inoltre, dovrà possedere precisi requisiti di formazione e onorabilità a garanzia della sua competenza e affidabilità.
Ricordiamo che in caso di cattiva gestione e inadempimento del suo mandato l'amministratore del condominio risponde del suo operato dal punto di vista sia civile che penale (qualora il fatto integri una fattispecie di reato).
In materia di responsabilità civile, un aspetto chiave da evidenziare ai fini della nostra trattazione, riguarda la polizza assicurativa, strumento di tutela a favore dei condomini.
L'amministratore, infatti, se l'assemblea condominiale lo richiede, dovrà stipulare, ai sensi dell'articolo 1129 codice civile, una polizza individuale assicurativa di responsabilità civile, volta alla tutela contro i rischi derivanti dalla professione da lui svolta. Sono esentati dalla stipula gli amministratori che sono anche condòmini.
L'amministratore di condominio, a differenza ad esempio di professionisti iscritti ad Albo, come avvocati, commercialisti e ingegneri, non è soggetto ad alcun obbligo assicurativo previsto dalla legge, pertanto la richiesta della polizza di responsabilità professionale è una mera facoltà esercitabile dall'assemblea.
Polizza assicurativa come requisito essenziale per la nomina dell'amministratore
Abbiamo detto che se l'assemblea condominiale lo richiede, l'amministratore deve munirsi di apposita polizza di assicurazione in caso di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. La norma prevede che l'assemblea, in fase di nomina, possa subordinare la stessa alla presentazione da parte dell'amministratore della suddetta copertura assicurativa.
La nomina dunque resta sospensivamente condizionata alla esibizione di tale polizza.
È presumibile che la volontà assembleare, in riferimento alla polizza, sia espressa con le stesse maggioranze condominiali richieste per la nomina dell'amministratore.
La scelta della tutela assicurativa è dunque rimessa alla votazione dei condomini, durante lo svolgimento dell'assemblea.
Con questo meccanismo la legge vuole garantire il condominio, quale cliente del professionista, dagli eventuali errori professionali posti in essere nell'esercizio degli atti a lui affidati in forza dell'incarico conferito. Sono pertanto garantiti con la polizza le conseguenze patrimoniali pregiudizievoli subite dal condominio per errori o omissioni dell'amministratore.
Tra i danni che un amministratore può causare nello svolgimento dell'incarico conferitogli figurano quelli derivanti dalla:
- gestione degli appalti di lavori e forniture per la manutenzione degli stabili condominiali amministrati;
- perdita, smarrimento, distruzione o deterioramento di atti e documenti, titoli non al portatore;
- comportamenti o fatti che comportano sanzioni di natura fiscale, multe o ammende a carico dei condomini;
- comportamenti o fatti dei suoi dipendenti o collaboratori.
La portata delle garanzie dipende ovviamente dalla politica assuntiva delle Compagnie Assicurative, così come l'ammontare delle tariffe applicate.
Il costo può variare anche in funzione della tipologia di condominio da amministrare, delle garanzie prescelte, del proprio volume d'affari e dei massimali richiesti.
Il problema dei costi connessi alla stipula della polizza assicurativa è certamente un aspetto da considerare.
Potrebbe essere ragionevole ritenere che, trattandosi di richiesta imposta dai condomini, la spesa ad essa relativa possa essere da essi sostenuta. Non ci sono conferme legislative sul punto.
Da chiarire, infine, che Il contratto di assicurazione copre solo gli atti colposi posti in essere dall'amministratore, con esclusione degli atti dolosamente compiuti. Dunque, nessuna tutela a favore dei condomini nel caso in cui l'amministratore dovesse essere penalmente responsabile per appropriazione indebita di somme presenti nelle casse condominiali.
Anche in assenza di una richiesta esplicita da parte dell'assemblea l'amministratore, in quanto professionista responsabile del suo operato, può ritenere opportuno stipulare una polizza di assicurazione. L'assicurazione, quale strumento di garanzia a tutela degli altri e del proprio patrimonio, può essere infatti un segno di diligenza e serietà professionale.
Polizza assicurativa e lavori straordinari
La legge dispone un'ulteriore specifica in caso di lavori condominiali.
La polizza assicurativa sarà particolarmente importante qualora all'interno dell'edificio vengano svolti degli interventi di carattere straordinario. L'articolo 1129 codice civile, infatti, in questo caso, fornisce delle indicazioni precise. Qualora vengano svolti all'interno dello stabile condominiale dei lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, l'amministratore dovrà richiedere alla Compagnia assicurativa di adeguare i massimali della polizza con un importo che non deve essere inferiore alla spesa deliberata dall'assemblea, contestualmente all'inizio dei lavori.
Qualora l'amministratore già possieda una polizza di responsabilità civile professionale per la professione in generale, tale polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione da parte della Compagnia assicuratrice che garantisca l'importo deliberato dall'assemblea.
L'amministratore che non presenti la documentazione idonea a comprovare l'avvenuta stipula della polizza assicurativa potrà essere sospeso o revocato dal mandato, qualora già in carica, o non essere affatto nominato. In caso di nuovo mandato, la copertura assicurativa deve essere presentata all'atto di accettazione dello stesso.
Dunque, la mancata presentazione della polizza, così come il mancato adeguamento dei massimali in caso di lavori straordinari condominiali, sono motivo di revoca dal mandato.
La revoca è deliberata dall'assemblea, anche su iniziativa di un solo condomino, come disposto dall'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Resta la possibilità di rivolgersi al tribunale in caso di inerzia da parte dell'assemblea.
