Compravendita: acconto, caparra e mediatore
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Acquistare casa: ecco cosa sapere
L'acquisto di una casa è un momento difficile per molti.
Per tale motivo è necessario far riferimento a una serie di espedienti fondamentali per non imbattersi in beghe legali, ancor prima dell'atto.
Dopo aver visitato diversi immobili, mai fermarsi alla prima casa, occorre scegliere l'abitazione più idonea alle proprie esigenze ed al proprio budget economico.
Le cose da fare sono due:
a) la prima, per non incorrere in errori non facilmente rimediabili, è quella di incaricare un notaio di propria fiducia e far verificare gli atti legali dell'immobile, come la provenienza che deve essere almeno ventennale, oltre al controllo ed all'accertamento di eventuali ipoteche, pignoramenti, imprecisioni ed errori catastali;
b) la seconda cosa, di fondamentale importanza è il parere di un tecnico professionista.
Infatti l'art. 19 Legge 122/2010 di conversione del decreto legge n. 78/2010 ha imposto la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi.
Il lavoro consiste nel rilevare l'unità immobiliare oggetto di compravendita e verificarne la consistenza e la liceità presso l'Ufficio Tecnico Comunale.
Espedita questa prima fase c'è poi il controllo della planimetria catastale che deve rispondere esattamente alle verifiche precedenti.
Compravendita immobiliare: i rischi possono essere tanti
Esaminati tutti gli atti ed effettuate le verifiche tecniche, occorre che l'acquirente faccia una proposta economica al venditore.
Se si acquista per mezzo di un'agenzia, questa vi farà sottoscrivere due differenti dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.
Che cos'è il mandato?
Il mandato è
l'incarico di mediazione per l'acquisto o la vendita
che viene conferito all'agente immobiliare di procurare un venditore o un acquirente per un determinato tipo di immobile, a determinate condizioni contenute in un modulo predisposto o scritto su carta semplice con clausole liberamente concordate tra le parti.
In esso sono riportate: la tipologia dell'immobile (la zona, la consistenza, il piano, ecc., la durata dell'incarico (preferibilmente non oltre i tre mesi), il prezzo massimo di acquisto o minimo di vendita, la provvigione per l'intermediazione e l'eventuale rimborso spese per la pubblicità.
Che cos'è la proposta di acquisto?
La proposta è un atto irrevocabile che vincola ed impegna l'acquirente, per un determinato periodo, ma non il venditore.
Ovvero se il venditore accetta l'offerta, il compratore non può mutare idea sul prezzo proposto.
È uso, non obbligatorio, di firmare un assegno Non Trasferibile intestato al venditore per bloccare la vendita dell'unità immobiliare.
Se non viene accettata, la proposta ritorna di nuovo nelle mani del promissario acquirente, annullandone completamente gli effetti.
La proposta può essere di due tipi:
una caparra confirmatoria, oppure penitenziale.
La differenza tra le due è fondamentale.
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria è una vera e propria somma versata che vincola sia l'acquirente che il venditore.
Se l'affare va a monte per colpa del compratore tale importo resta al venditore come indennizzo.
Se invece la mancata compravendita avviene per colpa del venditore, quest'ultimo è tenuto a restituire il doppio della somma versata a titolo di risarcimento.
La caparra confirmatoria rappresenta un vero e proprio anticipo sul prezzo di vendita, che di solito si aggira intorno al 10-20% sulla somma pattuita per l'acquisto.
La caparra penitenziale
La caparra penitenziale, invece, è una pena prefissata che rappresenta una penale in caso di inadempienza del contratto da entrambe le parti.
È necessario, nel momento della stipula del compromesso, specificare di quale tipologia si tratta in modo esplicito perché differenti sono le conseguenze in caso di annullamento dell'atto.
A tal fine, di seguito si riportano alcuni articoli del codice civile che regolano la materia sugli accordi economici tra l'acquirente e/o venditore e l'agente intermediario, fondamentali onde evitare spiacevoli disguidi.
Codice Civile Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione
Il mediatore che si occupa della sottoscrizione dell'atto deve essere necessariamente iscritto all'Albo presso la Camera di Commercio.
Tale obbligo è espressamente legiferato dal Codice Civile nel Libro Quarto: Delle obbligazioni. Titolo 3 - Capo XI: della mediazione:
Art. 1754-Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Per quanto concerne la provvigione del mediatore, essa è obbligatoria ed è regolamentata dal codice civile suddetto:
Art. 1755-Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
In caso di mancato accordo tra le parti, ovvero se una delle due parti decide di rescindere il contratto il mediatore ha diritto ad un indennizzo, lo impone il codice civile:
Art. 1756 Rimborso delle spese
Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
Art. 1757 Provvigione nei contratti condizionali o invalidi
Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
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