La sospensione dei servizi condominiali

Servizi comuni condominiali

Che cosa deve intendersi per servizi comuni in condominio?

La definizione comunemente accolta di servizio è quello di opera che si presta dietro retribuzione a favore di persona diversa da chi la presta.

Classico è l'esempio di Tizio che esegue la pulizia del locale di Caio.

Il servizio, così inteso, può assumere connotazioni giuridiche differenti: il portiere di un edificio, senza dubbio, presta un servizio per i proprietari dello stabile ma la sua opera è inquadrabile nell'ambito dei rapporti di lavoro subordinati a differenza del servizio di pulizia che, a seconda dei casi, può essere riconducibile nell'ambito dell'appalto o della prestazione d'opera.

In ambito condominiale con la locuzione servizi comuni si deve intendere non solamente l'attività immediatamente prestata nell'edificio, ma anche la fruizione di alcuni beni.

Si pensi all'utilizzazione dell'ascensore, dell'acqua potabile, del riscaldamento centralizzato e di ogni altro bene e servizio comune.

Rispetto ai servizi comuni condominiali così definiti, l'amministratore ha due precipui compiti:

a) garantire ad ogni condomino la miglior fruizione dei servizi;

b) riscuotere le quote ed erogare le spese ad essi relative (cfr. art. 1130 c.c.).

È evidente che il corretto adempimento non possa prescindere dalla leale collaborazione dei condomini, la quale si sostanzia nel pagamento puntuale degli oneri condominiali; va comunque detto che la legge pone in capo all'amministratore una serie di doveri e poteri per far fronte ad eventuali situazioni di sofferenza.

Morosità condominiale

Pagare le spese condominiali è un obbligo che nasce dal fatto d'essere proprietari di un'unità immobiliare in condominio.

L'esatta misura dell'obbligo contributivo è contenuta nei preventivi e nei consuntivi che all'inizio ed alla fine dell'anno di gestione (meglio entro 180 giorni dalla sua chiusura) l'amministratore deve presentare all'assemblea per la discussione e l'approvazione.

In buona sostanza ogni condomino, approvando il preventivo sa che per l'anno di gestione in corso deve pagare X; approvando il consuntivo, saprà che a quell'X dev'essere aggiunta una differenza (così detto conguaglio a dare) o che, invece, ha versato più del necessario e gli deve essere riconosciuta una somma di denaro.

Se nel corso dell'anno il condomino non corrisponde quanto dovuto l'amministratore può, ed entro certi termini deve, iniziare un'azione legale di recupero del credito nei suoi confronti.

È chiaro sul punto l'art. 1129, nono comma, c.c. che recita:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.

È utile ricordare che, ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo […].

In buona sostanza: passati sei mesi senza pagare, il condomino può star certo che l'amministratore gli farà recapitare (notificare in gergo legale) un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo: per ottenere tale provvedimento, infatti, è sufficiente che l'assemblea abbia approvato il preventivo o il consuntivo ed i relativi piani di riparto.

Mancati pagamenti e interruzione dei servizi

Alle volte più forza dissuasiva di un ordine di pagamento può avere la sospensione dal godimento di un determinato servizio.

Lo sa bene il legislatore che, al terzo comma dell'art. 63 disp. att. c.c., ha previsto che:

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Rispetto alla stessa norma vigente prima della così detta riforma del condominio, è stato eliminato il riferimento al regolamento di condominio.

Insomma prima del 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma) la sospensione del servizio poteva avvenire solamente se espressamente prevista nel regolamento condominiale.

Attualmente, invece, rientra tra le prerogative dell'amministratore, ponendo le spese necessarie a ciò a carico del condomino moroso.

Si badi, però, che secondo i primi giudici che si stanno pronunciando sulla materia, la sospensione dei servizi non è possibile laddove si tratti di beni primari quali, ad esempio, il riscaldamento (cfr. Trib. di Milano ord. 24 ottobre 2013).