Completamento di una casa al rustico
Quando si acquista una nuova casa può capitare che il rogito avvenga prima del suo completamento e che i nuovi proprietari decidano di occuparsi autonomamente del resto dei lavori.
Oppure può succedere che i lavori di costruzione di una casa su terreno già di proprietà siano interrotti per vari motivi (economici, personali, ecc.) per poi essere ripresi dopo un po' di tempo.
Quale aliquota IVA deve essere applicata sulle fatture dei lavori di completamento della nuova casa? È possibile beneficiare di alcune detrazioni fiscali?
Non esiste una risposta univoca a queste domande perché bisogna valutare vari aspetti. Innanzitutto bisogna verificare se il titolo abilitativo edilizio ottenuto per la nuova costruzione è ancora in corso. Generalmente per una nuova costruzione viene rilasciato un Permesso di Costruire.
Ai sensi del comma 2, art. 15 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 (ossia il Testo Unico in materia edilizia), il termine per l'inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del Permesso di Costruire, mentre quello di ultimazione, entro il quale l'opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall'inizio dei lavori. Ricordo comunque che il termine per l'ultimazione dei lavori può essere prorogato, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso presentando domanda in Comune prima della scadenza del titolo abilitativo.
IVA e detrazioni fiscali quando il titolo abilitativo non è ancora scaduto
Se il periodo di validità del titolo abilitativo non è ancora scaduto, i nuovi lavori saranno considerati come completamento di una nuova costruzione. Dobbiamo allora fare una distinzione. Se l'immobile presenta i requisiti di prima casa, l'aliquota IVA applicabile alle fatture può essere agevolata al 4%. Se invece non si tratta di prima casa, l'aliquota IVA sarà piena, ossia al 22%.
Inquadrando il lavoro come completamento di una nuova costruzione, per il proprietario non sarà possibile beneficiare di alcuna detrazione fiscale per il recupero del patrimonio edilizio esistente, ossia in particolare la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie e la detrazione sul risparmio energetico.
IVA e detrazioni fiscali quando il titolo abilitativo è scaduto
Quando invece il titolo abilitativo è ormai scaduto e i lavori sono interrotti da tempo, magari anche da alcuni anni, è necessario verificare se per caso era stata presentata entro i termini una comunicazione di fine lavori ed era stato rilasciato il certificato di agibilità.
Ovviamente non è possibile che ciò sia avvenuto se i lavori sono ancora molto indietro, ma diventa ipotizzabile se ad esempio mancano solo alcune opere di completamento che non pregiudicano l'abitabilità, come ad esempio la posa dell'intonaco esterno.
Qualora non sia stata presentata in Comune una comunicazione di fine lavori entro i termini del titolo abilitativo, diventa necessario presentare una nuova pratica edilizia, ossia una richiesta di Permesso di Costruire oppure una DIA se i lavori di completamento risultano limitati. La ripresentazione di una pratica edilizia comporta, ove necessario, il ricalcolo del contributo di costruzione.
Una volta ottenuto il nuovo titolo abilitativo, è possibile procedere coi lavori di completamento. Se l'immobile presenta i requisiti di prima casa, si può godere dell'IVA agevolata al 4%. Se invece non è prima casa l'IVA sarà al 22%.
Anche in questa situazione, trattandosi dal punto di vista burocratico del completamento di una nuova costruzione, per il proprietario non sarà possibile beneficiare di alcuna detrazione fiscale per il recupero del patrimonio edilizio esistente.
Se invece i lavori erano già stati completati in larga parte e di conseguenza era stato rilasciato il certificato di agibilità, l'immobile risulta ora appartenere al patrimonio immobiliare esistente. Di conseguenza qualsiasi lavoro da eseguire (a meno che non si valuti un ampliamento) sarà classificato, in base alla sua entità, una manutenzione ordinaria, straordinaria oppure una ristrutturazione edilizia. Prima di procedere dovrà essere presentata in Comune una comunicazione di inizio lavori o una pratica edilizia (a seconda di ciò che si intende realizzare).
Trattandosi di un intervento sul patrimonio edilizio residenziale esistente, il proprietario potrà beneficiare dell'aliquota IVA agevolata al 10%. In occasione di una manutenzione ordinaria o straordinaria l'applicazione dell'IVA al 10% avverrà ovviamente tenendo conto delle limitazioni previste per i cosiddetti beni di valore significativo, come anche per i casi in cui la fornitura e la posa dei materiali venga fatta da ditte diverse.
Inoltre gli interventi (a parte quelli di manutenzione ordinaria) potranno beneficiare delle detrazioni fiscali sul patrimonio edilizio esistente, come la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie e la detrazione sul risparmio energetico.
Quando si acquista una nuova casa può capitare che il rogito avvenga prima del suo completamento e che i nuovi proprietari decidano di occuparsi autonomamente del resto dei lavori.
Se il periodo di validità del titolo abilitativo non è ancora scaduto, i nuovi lavori saranno considerati come completamento di una nuova costruzione. Dobbiamo allora fare una distinzione. Se l'immobile presenta i requisiti di prima casa, l'aliquota IVA applicabile alle fatture può essere agevolata al 4%. Se invece non si tratta di prima casa, l'aliquota IVA sarà piena, ossia al 22%.
Se invece i lavori erano già stati completati in larga parte e di conseguenza era stato rilasciato il certificato di agibilità, l'immobile risulta ora appartenere al patrimonio immobiliare esistente. Di conseguenza qualsiasi lavoro da eseguire (a meno che non si valuti un ampliamento) sarà classificato, in base alla sua entità, una manutenzione ordinaria, straordinaria oppure una ristrutturazione edilizia. Prima di procedere dovrà essere presentata in Comune una comunicazione di inizio lavori o una pratica edilizia (a seconda di ciò che si intende realizzare).
