Ipoteca, nozione, funzione e limiti

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Il diritto reale di garanzia su una cosa altrui prende anche il nome di ipoteca. Questa è regolata dal codice civile e la sua durata è di vent'anni rinnovabili.
16 Giugno 2013 ore 11:00

IpotecaL'ipoteca, così dicono gli esperti nel definirla, è un diritto reale di garanzia su cosa altrui.

Diritto reale poiché, per l'appunto, esso ha ad oggetto un cosa; questa dev'essere per forza altrui (è impossibile iscrivere un'ipoteca su un proprio bene) e deve trattarsi di ben specifici ed individuate categorie di beni.

L'ipoteca, per sapere comune, è quella garanzia che le banche pretendono al momento dell'erogazione del mutuo.

Esso, tuttavia, rappresenta un diritto che, astrattamente, può essere concesso (o imposto) anche per motivi differenti pur avendo di base lo stesso scopo: la garanzia di un credito verso il proprietario del bene ipoteca.

Vale la pena soffermarsi sugli aspetti principali di questo diritto per comprendere come funziona.


Costituzione ed effetti dell'ipoteca


Il titolo del paragrafo rappresenta anche la rubrica dell'art. 2808 c.c.

In particolare ai sensi del primo comma dell'articolo appena citato:
L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.

Tizio concede a Caio un prestito e quest'ultimo, per garantire il pagamento, acconsente a far iscrivere ipoteca sulla sua abitazione; se Caio non onorerà il proprio debito, Tizio potrà fargli espropriare l'appartamento per ottenere, attraverso la sua vendita, soddisfazione del proprio credito.

Il secondo comma dell'art. 2808 c.c. specifica che l'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

L'ipoteca iscritta presso i pubblici registri immobiliari, come si suole dire, è opponibile ai terzi acquirenti: insomma se dopo aver concesso questa garanzia Caio cede il bene a Sempronio, quest'ultimo, nel caso d'insoddisfazione del credito, potrebbe vedersi portato via l'immobile.

Quella appena descritta è la ragione fondamentale per la quale al momento della cessione di un'unità immobiliare, il compratore pretende la cancellazione dell'ipoteca eventualmente iscritta a garanzia dell'acquisto a suo tempo fatto dal venditore.

Il terzo comma della norma in esame specifica le modalità di costituzione dell'ipoteca affermando che essa è legale, giudiziale o volontaria.


Ipoteca legale, giudiziale e volontaria


Costituzione ipotecaLa norma, dicevamo, prevede queste tre modalità di costituzione del diritto reale di garanzia.

L'ipoteca legale e quella giudiziale prescindono dalla volontà del debitore; in poche parole mentre l'ipoteca volontaria, come dice la parola stessa, è concessa a seguito di un atto volitivo del proprietario del bene, le altre due prescindono da tale elemento.

In particolare, ai sensi dell'art. 2817 c.c.:

Hanno ipoteca legale:

1) l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;

2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;

3) lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Il successivo art. 2818, riguardo all'ipoteca giudiziale, specifica che:

Ogni sentenza che porta condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente è titolo per iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

Lo stesso ha luogo per gli altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto.

L'ultimo comma parifica, ad esempio, il decreto ingiuntivo alla sentenza.


Oggetto dell'ipoteca


Non tutti i beni possono essere ipotecati e non tutti i diritti su quei beni possono essere oggetto di ipoteca.

All'art. 2810 del codice civile, la cui elencazione deve intendersi tassativa, è specificato che:

Sono capaci d'ipoteca:

1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;

2) l'usufrutto dei beni stessi;

3) il diritto di superficie;

4) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

Sono anche capaci d'ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.

Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale.

Sfuggono all'ipoteca, ad esempio, il diritto d'uso e quello d'abitazione.

L'ipoteca sull'usufrutto dura per tutta la durata del diritto medesimo (art. 2814 c.c.).


Iscrizione e durata dell'ipoteca


L'ipoteca si iscrive nell'ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile (art. 2827 c.c.).

Un volta iscritta presso la competente conservatoria, essa è opponibile ai terzi acquirenti.

Il codice civile specifica le formalità per l'iscrizione del diritto (art. 2839 c.c.).

Le spese per iscriverla, salvo patto contrario, sono a carico del debitore ma devono essere anticipate dal richiedente (art. 2846 c.c.).

Durata ipotecaTra i costi devono essere annoverate le imposte ipotecarie; la loro disciplina è dettata dal D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, recante approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale (così in Circ. 18/E Agenzia delle entrate sulla tassazione degli atti notarili).

L'ipoteca ha una durata di vent'anni e, ai sensi dell'art. 2847 c.c., l'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

La nuova iscrizione consente di mantenere il diritto che, tuttavia, cede il passo, in ordine d'importanza, a quelli che seguivano. Come dire: se su un bene c'è più di un'ipoteca, quella scaduta e non rinnovata prima della scadenza passa in coda.

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