Cancellazione dell'ipoteca

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La cancellazione è una forma di pubblicità con cui il conservatore libera l'immobile dall'ipoteca, su presentazione dell'atto indicante il consenso del creditore.
01 Giugno 2015 ore 00:35

Consenso delle parti e intervento del conservatore


ipoteca sulla casaLa cancellazione dell'ipoteca è disciplinata dagli artt. 2882 e s.s., c.c.

Elementi della cancellazione sono il consenso di tutte le parti interessate e l'intervento del conservatore.

Quanto al primo elemento, il consenso deve risultare da un atto per il quale devono essere rispettate determinate forme.

Tali forme sono quelle indicate dagli artt. 2821 c.c. per la concessione di ipoteca, 2835 c.c. per l'iscrizione in base a scrittura privata e 2837 c.c. per l'iscrizione di atti formati all'estero.

Sostanzialmente la concessione di ipoteca può avvenire con dichiarazione unilaterale (cioè di una sola parte), e per atto pubblico o per scrittura privata, altrimenti è nulla, e non può essere concessa in un testamento (v. art. 2821 c.c.).

Nel caso di concessione con scrittura privata, prima di procedere all'iscrizione sui registri immobiliari, la sottoscrizione va autenticata o accertata giudizialmente (v. art. 2835 c.c.).

Può consentire la cancellazione (cioè, tecnicamente, ne ha la capacità) solo chi può validamente liberare il debitore (v. art. 2883 c.c.); chi non ha tale capacità può prestare il consenso solo con l'assistenza delle persone con cui può liberare il debitore. Pensiamo ad esempio ai minori di età o agli interdetti.

Peraltro, l'art. 2883 c.c. precisa che il rappresentante legale dell'incapace e ogni altro amministratore possono consentire la cancellazione solo se il credito sia rimasto soddisfatto.

Il consenso non è poi necessario se la cancellazione è ordinata con sentenza o altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti (v. art. 2884 c.c.): se dunque il creditore si rifiuta di prestare il proprio consenso, il debitore (o chiunque altro vi abbia interesse) potrà ottenere la cancellazione in base a un provvedimento giudiziale; provvedimento che il conservatore sarà tenuto a eseguire.

Tra gli altri provvedimenti abbiamo ad esempio il decreto di trasferimento dell'immobile nell'esecuzione forzata.

Se il conservatore rifiuta di procedere alla cancellazione, il richiedente può rivolgersi all'autorità giudiziaria mediante reclamo.

Per procedere alla cancellazione, dunque, ci vuole innanzitutto l'impulso delle due parti del rapporto, cioè il debitore e il creditore.

Non sempre il debitore può avere interesse alla cancellazione: l'interesse sussisterà ovviamente se egli ha intenzione di vendere l'immobile: in tal caso, se comunque egli non provvede alla cancellazione, il terzo interessato ad acquistare e che quindi in seguito ad accesso ai registri immobiliari si accorge che l'ipoteca non è stata cancellata, può chiedere la cancellazione, anche tramite ordine del giudice.

Viceversa il debitore può avere interesse a non cancellare l'ipoteca, oltre che per risparmiare i costi della cancellazione, anche per disorientare e depistare, diciamo così, altri creditori, ingenerando il dubbio che l'ipoteca persista.


Estinzione dell'ipoteca


ipotecaLa cancellazione è cosa diversa dall'estinzione: la cancellazione richiede l'intervento del conservatore.

La cancellazione è il corrispondente negativo dell'iscrizione, nel senso che assolve, come l'iscrizione, alla funzione di pubblicità verso terzi: un accesso ai registri immobiliari effettuato prima della cancellazione, anche se è avvenuta l'estinzione, indicherà la presenza di ipoteca, perchè l'ipoteca si è estinta, ma non è stata cancellata. Cos'è dunque l'estinzione e quando si verifica?

L'estinzione si può avere per cause che riguardano il rapporto (ipotecario) o il credito garantito (Pietro Perlingeri, Manuale di diritto civile, 1997, pag. 317, ESI).

L'estinzione dell'ipoteca opera al verificarsi di determinati presupposti previsti dalla legge ; in particolare, l'art. 2878 c.c. prevede che essa si verifica:

1) con la cancellazione dell'iscrizione;

2) con la mancata rinnovazione dell'iscrizione entro venti anni (v. art. 2847 c.c.);

3) con l'estinguersi dell'obbligazione;

4) col perimento del bene ipotecato, salvo che le cose non siano assicurate: in tal caso, le indennità sono vincolate al pagamento dei crediti privilegiati, a meno che non vengano utilizzate per riparare la perdita o il deterioramento; in caso di iscrizioni gli assicuratori che paghino, sono liberati solo dopo trenta giorni dalla notifica ai creditori iscritti del fatto che ha dato luogo alla perdita o deterioramento (v. art. 2742 c.c.): entro quel termine i creditori possono infatti proporre opposizione;

5) con la rinunzia del creditore; la rinuncia non ha effetto verso i terzi che prima della cancellazione dell'ipoteca abbiano acquistato il diritto alla stessa effettuando la relativa annotazione (v. artt. 2879 e 2843 c.c.);

6) con lo scadere del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o col verificarsi della condizione risolutiva;

7) con la pronunzia del provvedimento di trasferimento all'acquirente del diritto espropriato e che ordina la cancellazione delle ipoteche.


Mancato consenso del creditore


Quanto al creditore, se questi non presta il consenso dovuto, se cioè rifiuta il consenso, nonostante la presenza dei presupposti, è tenuto al risarcimento del danno nei confronti del debitore.

Premesso che la richiesta di cancellazione non deve necessariamente provenire dal creditore, potendo essere effettuata da tutti gli interessati (v. Cass. n. 10893/1999) il creditore, una volta soddisfatto è tenuto a liberare il debitore (v. art. 1200 c.c.).

Se egli si rifiuta di consentire la cancellazione, il debitore può rivolgersi al giudice per ottenerla (v. Cass. n. 10682/1998) e/o chiedere il risarcimento del danno.

Infatti, dato il valore reale del vincolo, (cioè in parole semplicissime, il suo legame con il bene), e data anche la natura costitutiva dell'iscrizione dell'ipoteca, cioè l'idoneità dell'iscrizione a costituire il diritto, ne consegue che mentre nel rapporto tra creditore e debitore l'estinzione dell'obbligazione estingue anche la garanzia ipotecaria, nei confronti dei terzi è necessaria anche la formale cancellazione dell'ipoteca poiché il permanere dell'iscrizione, nonostante l'estinzione del credito, può ben essere di pregiudizio per il proprietario in quanto determina un intralcio per il commercio giuridico del bene (v. tra tante Cass. n. 6958/1994).

Secondo la giurisprudenza il pregiudizio deve poi essere comunque provato in concreto (v. Cass. n. 6958/1994 e n. 9039/1994).

riproduzione riservata
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