Le varie forme di intestazione di immobili per le coppie
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Acquisto e intestazione di una casa
Al momento dell'acquisto di una casa è sempre bene che una coppia si ponga delle domande inerenti le conseguenze derivanti dalle scelte che si stanno per prendere.
Le decisioni devono tendere ovviamente alla solidarietà comune, ma al contempo per molti è ugualmente importante la salvaguardia degli interessi individuali.
Si parla di interessi riguardo al presente e al futuro, in caso di cambiamenti della situazione attuale.
Una delle riflessioni più frequenti è rivolta all'intestazione della casa.
La maggior parte delle coppie si chiede se è meglio intestarla a un unico proprietario oppure a entrambi i componenti della coppia, se è il caso di attribuire una quota maggiore a chi mette più soldi nell'acquisto e nella sistemazione, se è preferibile intestarla subito al figlio e quale delle opzioni è più vantaggiosa anche sotto il profilo fiscale. In realtà non esiste una soluzione più corretta delle altre.
Ogni situazione andrebbe valutata singolarmente perché nell'acquisto di una casa si inseriscono molte altre questioni inerenti la normativa sul patrimonio familiare, quella sulla separazione e sul divorzio, quella sull'eredità e, non da ultimo, quella sulla tassazione dei redditi e delle proprietà.
Ovviamente poi grande influenza sarà data anche dal tipo di unione che c'è nella coppia, quindi se si tratta di matrimonio o di convivenza.
Valutando i pro e i contro di ogni scelta, la coppia potrà quindi capire quali soluzioni fanno più al caso proprio.
È bene ricordare che non tutte le valutazioni avranno un valore obiettivo.
È probabile che alcune decisioni vengano prese perché possiedono un valore del tutto soggettivo, legato alla personalità e alle preoccupazioni per il futuro.
Cerchiamo ora di chiarire i vantaggi e gli svantaggi per ognuna delle situazioni più frequenti di intestazione di immobili.
Intestazione a un solo componente della coppia
Se la coppia è sposata, l'intestazione dell'immobile a un solo coniuge è spesso la soluzione più semplice, dettata anche dal fatto che solo quella persona ha la disponibilità economica per effettuare l'acquisto.
A volte diventa una necessità dal punto di vista fiscale, nel caso in cui uno dei due abbia già intestato un immobile (anche in quota parte) e non può usufruire dei benefici sulla prima casa con l'imposta agevolata al 3%.
Diversamente, l'imposta di registro passa inevitabilmente al 10% con l'ulteriore aggravio delle tasse comunali, le cui aliquote sono quasi tutte orientate al 10,6 per mille.
Il coniuge non intestatario gode in una situazione come questa di una serie di tutele in caso di una futura separazione legale, perché anche spostando la propria residenza avrebbe diritto ad un assegno di mantenimento.
Inoltre, sempre in caso di separazione, se al coniuge non intestatario vengono affidati i figli minori, questo potrà continuare ad abitare nella casa di famiglia, addirittura anche qualora il proprietario dovesse venire a mancare.
L'intestazione a un solo coniuge può configurarsi anche come una sorta di donazione indiretta che il coniuge più abbiente fa all'altro per dargli maggiori tutele.
È molto utilizzata anche in occasione di convivenze per tutelare la persona più debole della coppia. In quest'ultimo caso è però opportuno informarsi bene prima di procedere perché, se colui che mette i soldi per l'acquisto ha dei figli o moglie separata ma non divorziata, la donazione potrebbe successivamente essere impugnata per vari motivi, come ad esempio la perdita di fondi per il sostentamento dei figli o per lesione della legittima ereditaria.
Nella condizione di matrimonio in comunione dei beni, un coniuge può però intestare solo a se stesso la casa, solo se dimostra che il denaro utilizzato per l'acquisto deriva da fondi disponibili prima del matrimonio, da donazioni o da eredità.
Di solito, comunque, i notai preferiscono che l'altro coniuge sia presente al momento del rogito e che dia il proprio assenso, perché purtroppo spesso diventa difficile dimostrare quanto sopra.
In regime di separazione dei beni, è invece più facile intestare l'immobile a uno solo dei due coniugi. È però da precisare che il coniuge più debole ha sicuramente interesse a comparire come co-intestatario per tutelarsi maggiormente in caso di separazione, divorzio e successione.
Un altro aspetto da non sottovalutare è la possibilità dell'altro coniuge di usufruire anch'egli dei benefici previsti sull'acquisto della prima casa nel momento in cui, per motivi di lavoro o di salute, la sede è fuori dal perimetro comunale dell'altro immobile, purché ci trasferisca la residenza anagrafica.
Cointestazione
La co-intestazione è spesso ben considerata per la sua flessibilità.
Innanzitutto permette di stabilire un regime di comunione dei beni non completo ma relativo solo per quell'immobile, e in secondo luogo permette di stabilire delle quote di proprietà che possono essere paritarie (50%) o anche suddivise secondo percentuali diverse in base agli accordi.
Inoltre è una delle forme principali di tutela per il componente economicamente più debole della coppia, soprattutto nel caso di coppie di fatto. Va da sé che ogni trasferimento di quota tra le parti, in assenza di variazioni patrimoniali, rimane la tassazione di trasferimento agevolata al 3%.
Acquisto di un immobile con finanziamento
È sicuramente la forma più usata dalla coppia, quella di richiedere una mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa. In questi ultimi anni, con la restrizione da parte delle banche di erogare somme in tal senso, ha contribuito a un forte calo della domanda, con conseguente recessione del mercato immobiliare.
L'azione costante del BCE di liquidità a tassi prossimi allo zero, ha dato nuova linfa agli Istituti di credito concedendo la possibilità alle giovani coppie di avere mutui a tassi convenienti.
È spesso richiesta la garanzia di un terzo, in quanto la sola busta paga e il valore dell'immobile potrebbero non bastare.
In questo caso conviene che siano sempre i coniugi a intestarsi il mutuo per ottenere i benefici previsti e la detrazione degli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi.
Diversamente, se l'intestatario del mutuo è una persona diversa dai coniugi, si hanno tassi più elevati di circa due punti e il diniego alla detrazione degli interessi.
Intestazione di nuda proprietà e usufrutto
È una delle soluzioni più utilizzate tra genitori e figli.
Si utilizza quando si desidera trasferire ai figli la proprietà formale della casa ma lasciando ai genitori l'usufrutto e quindi il diritto di continuare ad abitarla o gestirla.
È sfruttata anche per evitare di pagare l'imposta di registro del 3% del valore dell'immobile in caso di successione.
Altre forme di intestazione
Esistono poi altre soluzioni utilizzate più raramente.
Se ad esempio uno dei due coniugi possiede un'attività a rischio, di tipo commerciale o imprenditoriale, si può valutare che l'immobile diventi strumentale a un'impresa familiare o che appartenga a una società di coniugi oppure ancora che vada a far parte di un fondo patrimoniale familiare.
C'è poi la possibilità di valutare l'intestazione dell'immobile a un trust di diritto estero, ma qui finiamo in un campo delicato, che presuppone l'esistenza di un grande patrimonio e dove cominciano a inserirsi troppe complicazioni, da valutare al momento, caso per caso e sotto la consulenza di esperti del settore.
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