Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

NEWS DI Condominio
Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?
23 Maggio 2017 ore 16:07

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento sottostante.

L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.


Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c. prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un’infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Luciano Pellegrini
    Luciano Pellegrini
    Sabato 10 Giugno 2017, alle ore 11:06
    Mio figlio, trentenne, è in affitto presso una abitazione a RHO MI.
    Per il suo lavoro, torna a casa il venerdi sera.
    Il sabato fa la lavatrice.
    Al termine del ciclo, si è assentato, spegnendo la lavatrice tornado dopo circa due ore.
    La casa allagata, la ghiera di ingresso acqua rotto.
    Qui iniziano i casini.
    Per il proprietario e l'inquilino del piano di sotto danneggiato una stanza per infiltrazione di acqua, la colpa è sua.
    Premetto che il rubinetto per chiudere l'acqua alla lavatrice è a livello pavimento e dietro l'elettrodomestico.
    Sembra che l'assicurazione del palazzo prevede questo caso, ma non posso riceverne copia.
    Penso che questa rottura rientri in UN CASO FORTUITO.
    Che faccio abitando a Chieti mi è anche problematico raggiungere RHO.
    Faccio il fesso accettando le loro richieste?
    Per tutelarmi devo per forza farmi assistere da un avvocato?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Luciano Pellegrini
      Mercoledì 14 Giugno 2017, alle ore 16:06
      Comunque dovete affrontare la questione perché per gli elementi "visibili" la responsabilità è del conduttore. Consiglio di affrontare il caso con un legale della zona.
      rispondi al commento
  • Roberta
    Roberta
    Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 15:34
    Abito in un appartamento al quarto piano.
    Per una rottura di un tubo dell acqua nel mio bagno l'alloggio sottostante ha avuto dei danni nel suo bagno e nella sua cucina.
    L' Amministratore ha aperto il sinistro con l'assicurazione.
    Il problema è che questa vuole liquidare neanche di un terzo il danno del condomino danneggiato. (Io ho già pagato personalmente i danni nel mio alloggio) 
    Cosa posso fare?
    Chi deve coprire il resto del danno?
    Posso fare causa al' assicurazione?
    Il condomino danneggiato può rifarsi su di me?
    L'assicurazione non ha ancora liquidato il danno perché sta aspettando la risposta dal nostro Amministratore.
    É chiaro che non sono d accordo!
    Come posso tutelarmi?
    Mi chiedo  che senso ha fare una assicurazione condominiale se poi non paga?
    Roberta  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberta
      Lunedì 5 Giugno 2017, alle ore 15:45
      Siccome il danno viene da una cosa di tua proprietà, devi pagare il risarcimento, salvo possiiblità di rivalerti sull'assicurazione se questa non è intervenuta come avrebbe dovuto, ma ciò lo si può sapere solamente leggendo le condizioni di polizza. Fatti assistere da un legale, visto che la situazione, se tergiversi, potrebbe sfociare in causa.
      rispondi al commento
  • Gianluca
    Gianluca
    Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 21:56
    Abito in una piccola palazzina, 3 proprietari, uno per piano.
    Una infiltrazione dal tetto ha causato alcune macchie sul soffitto dell'appartamento del terzo piano.
    Il proprietario è intestatario di una polizza privata che copre i danni da infiltrazioni di acqua.
    Come si conciliano i due risarcimenti di danni?
    Il condominio deve risarcire per intero il danno e quanto risarcito dall'assicurazione privata viene incassato solo dal proprietario del terzo piano?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gianluca
      Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 15:44
      Se il tetto è condominiale il condominioè tenuto al risarcimento. Mi pare difficile che l'assicurazione del proprietario del terzo piano copra anche i danni daparti comuni. Solitamente l'assicurazione stipulata dal singolo condòmino copre i danni da infiltrazioni provenienti dal suo appartamento.
      rispondi al commento
      • Gianluca
        Gianluca Lucag1979
        Venerdì 26 Maggio 2017, alle ore 16:49
        Grazie della risposta, ma è il condomino dell'ultimo piano ad asserire che la sua assicurazione copre anche i danni da parti comuni, riportando addrittura che l'assicurazione ha sollevato dei dubbi sulla bontà della riparazione.
        Ammettendo che quanto detto dal condomino corrisponda a verità, nel caso vi sia una assicurazione privata del condomino che risarcisca il danno, qualcosa è dovuto anche dal condominio o dobbiamo aspettare la rivalsa dell'assicurazione privata?
        rispondi al commento
  • Alex
    Alex
    Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 22:34
    Sono proprietario di una piccola casa e l'abitazione a confine con la mia (muro con muro) è fatiscente  e non a nemmeno la fogna per l'acqua piovana che scorre verso il mio muro provocandomi non pochi danni specialmente al pilastro.
    La casa a confine è stata sequestrata e adesso forse l'hanno messo all'asta.
    A chi contesto il problema? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alex
      Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 12:00
      Al custode, ma i danni li paga sempre chi è proprietario fintanto che non è venduta.
      rispondi al commento
  • Tirrito Alessandro
    Tirrito Alessandro
    Giovedì 27 Aprile 2017, alle ore 12:59
    Il negozio sottostante il mio appartamento mi accusa che le infiltrazioni provengamo dal mio terrazzo ma essendo una cosa presunta è lei a dover chiamare un tecnico per dimostrarlo?
    Se alla fine il problema è realmente mio sono anche tenuto a pagare il tecnico o solo a risolvere il problema?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Tirrito Alessandro
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 09:51
      Se sei tu a causare il danno, devi risarcire tutte le spese connesse a quell'evento.
      rispondi al commento
  • Claudio
    Claudio
    Giovedì 27 Aprile 2017, alle ore 00:18
    Sono il proprietario di un appartamento al 1° piano, pochi giorni fa sono stato contattato dal nuovo proprietario dell'appartamento al piano terra per dirmi che strutturalmente il suo soffitto e danneggiato in alcuni punti, tieni presente che il palazzo e degl'anni 60, e che a questo soffitto, negl'anni passati dal precedente proprietario non è  stato effettuato manutenzione.
    Per legge di chi è la  responsabilità del danno, se danno sì può chiamare, e chi ha il dovere di pagare per la riparazione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Claudio
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 09:49
      Se hai comprato senza alcun cenno a questi fatti, chi ti ha venduto la casa non è responsabile. Il responsabile sei tu in quanto proprietario, a meno che ti te l'ha venduta non ha occultato dei difetti.
      rispondi al commento
  • Roberta
    Roberta
    Sabato 22 Aprile 2017, alle ore 14:04
    A mia madre causa guasto alla lavatrice le si è allagato il bagno e parte delle camere e del corridoio,ovviamente  ci sono state infiltrazioni nel piano sottostante, ora vorrei sapere le responsabilità di mia madre.
    Deve far riverniciare a sua spesa solo le volte cioè dove realmente c'è stata la macchia di umidità o tutte le pareti?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberta
      Mercoledì 26 Aprile 2017, alle ore 15:43
      Deve risarcire i danni causati, il che significa che se il una stanza si è macchiata una parete dovrà pagare la tineteggiatura di quella e di tutte le altre se la tinta solo su quella danneggiata può assumere la sembianza di una "toppa".
      rispondi al commento
  • Elisabetta
    Elisabetta
    Domenica 19 Marzo 2017, alle ore 10:38
    L'appartamento sottostante il mio (io abito al 3° piano) non è abitato da anni, e il custode dello stesso un'anno fà disse a mio marito che vi era una piccola macchia sul soffitto, mio marito chiese di andare subito a vedere ma l'altro disse che poi sarebbe ritornato, lo stesso non si è fatto più vivo, adesso a distanza di un'anno all'improvviso a iniziato a scorrere acqua chiara al piano interrato nel garage dei proprietari del 1° piano, ci siamo attivati subito per contattare idraulico e muratore e ovviamente il proprietario del 2° piano che dopo tre giorni si è presentato entrati nell'appartamento abbiamo preso atto del grosso danno e non più una piccola macchia!!!
    Lo stesso non vuole lasciare le chiavi per poter entrare qualora ne avessero bisogni i tecnici e mi ha detto che invierà l'impresa per mettere a posto inviandomi a me la spea con fattura a mio carico!!!
    Ora chiedo io non avrei mai potuto constatare il mio danno se l'acqua non trovava uscita nel garage della signora al 1° piano l'impianto è sotto il pavimento  e l'acqua scende non sale, inoltre è giusto che paghi io quando lui un'anno fà ha notato la macchia e non si è fatto più sentire e  ne vedere?
    La colpa non è mia io non avrei mai potuto constatare tutto ciò e questo è già la 2^ volta che accade per sua strafottenza di venire a controllare più spesso.
    Qualcuno sà come mi devo comportare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Elisabetta
      Martedì 21 Marzo 2017, alle ore 17:24
      Se il danno viene dal tuo appartamento devi risarcirlo, anche se non si può non tenere conto della incuria del proprietario dell'appartamento sottostante che non ha tenuto sotto controllola situazione. Io ti consiglio di rivolgerti ad un legale.
      rispondi al commento
  • Mena
    Mena
    Lunedì 13 Marzo 2017, alle ore 23:55
    È la quarta volta che ricevo le infiltrazioni d'acqua dall'appartamento di sopra e ogni volta il proprietario mi fa aspettare molto prima di riparare il danno, perchè prova a scaricare la responsabilità all'inquilino che vi abita; in realtà dipende sempre da un guasto al bagno.
    Non intervenendo subito, il danno che ricevo aumenta.
    Essendo sola e con gravi problemi di salute, cosa mi consiglia?
    A chi posso rivolgermi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mena
      Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 12:01
      Se l'abitazione si trova in condominio, va allertato l'amministratore. Se la cosa persiste va inviata una lettera raccomandata con avviso di ricevimento al proprietario del piano soprastante intimandogli l'esecuzione ad horas dei lavori entro e non oltre i 5 gg. e la richiesta di risarcimento dei danni subìti. Oltre deve incaricare un legale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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