Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale

News di Normative
Il tema della responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni d'acqua ha dato origine, negli anni, a una vasta e consolidata giurisprudenza in materia.
Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale
Ing. Mariano Guida

Le infiltrazioni d'acqua sono, in genere, conseguenza di danni alle opere murarie, alle condutture o agli impianti di proprietà condominiale o di singoli condomini, nonchè di altre cause, non legate necessariamente alla presenza di danni specifici, quali umidità di risalita o condensa.

Al fine di stabilire di chi sia la responsabilità dei danni conseguenti a un problema di infiltrazione d'acqua, è necessario, in prima analisi, stabilire quali siano i beni di proprietà comune e quali quelli di proprietà esclusiva.

Generalmente, l'elenco delle aree comuni condominiali è riportato in ogni regolamento di condominio, tuttavia, laddove non si disponga di una copia del suddetto regolamento, è possibile consultare il codice civile che, all'art.1117 definisce quali sono le parti comuni di un edificio.


I motivi di contrasto più frequenti nascono a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti da tubazioni o opere murarie condominiali danneggiate (condotti dell'acqua o del riscaldamento, lastrici solari, aree sovrastanti locali interrati, ecc.) che recano danno, in maniera più o meno grave, agli immobili di proprietà individuale.

Nel caso di danni alle tubature bisogna distinguere tra quelle di adduzione, di proprietà condominiale sino al contatore privato del singolo condomino, e quelle di scarico di proprietà del condominio sino al collegamento con il tubo del singolo appartamento.

Se la perdita avviene all'interno di tali limiti, gli eventuali danni sono a carico totale del singolo proprietario, altrimenti la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.


Nel caso, invece, di infiltrazioni attraverso il lastrico solare, laddove questo sia di completa proprietà condominiale, il danno va risarcito dal condominio, viceversa, qualora esso sia di pertinenza o di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ed assolve funzione di copertura del fabbricato, corre l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione nella misura di un terzo della spesa tra i condomini aventi uso esclusivo dello stesso e di due terzi tra tutti gli altri condomini, come stabilito dall'art. 1126 del c.c., sempre che il danno non sia dovuto esclusivamente a fatti imputabili ad una cattiva condotta del condomino proprietario.

Nel momento in cui si intenda richiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale e l'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione di dette cause, il proprietario dell'appartamento danneggiato deve, in ogni caso, presentare la domanda di risarcimento all'amministratore del condominio, anche se l'infiltrazione provenga da un lastrico solare non di uso condominiale ma di uso esclusivo.
Il proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, in tal caso, può essere citato in giudizio soltanto qualora causi impedimento all'esecuzione dei lavori di ripristino deliberati dall'assemblea condominiale.

Diversamente, laddove il danno da infiltrazione d'acqua ad un lastrico solare sia derivato da fatto illecito, come stabilito dal codice civile all'art. 2043, il proprietario dell'appartamento danneggiato deve richiedere il risarcimento dei danni direttamente al proprietario esclusivo della terrazza sovrastante e non può rivolgersi al condominio che resta estraneo anche ad un'eventuale contesa giudiziaria tra le due parti.

Nel caso, infine, di infiltrazioni attraverso soffiti o solai, compresi i balconi, intesi come prolungamento del solaio stesso, il proprietario del piano inferiore è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti configurandosi per tali strutture, come stabilito dall'art. 1225 c.c., un compossesso da parte dei suddetti proprietari.

In ogni caso, qualora ci si trovi ad affrontare un problema di infiltrazioni d'acqua, è sempre buona norma rivolgersi a tecnici competenti per individuare e bloccare prontamente la causa del fenomeno e valutare la consistenza del danno e, successivamente, richiedere l'assistenza di un legale per intraprendere la richiesta di risarcimento dei danni nelle sedi opportune.

www.aduc.it
www.confabitare.it

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  • Effeemme
    Domenica 29 Marzo 2015, alle ore 19:59
    Il proprietario del piano sottostante a seguito di una piccola infiltrazione per un mio tubo mi ha inviato una raccomandata in cui richiede un risarcimento di XXX euro a fronte di un preventivo fatto a voce da una ditta di sua fiducia. A parte che il preventivo mi deve essere presentato in forma scritta, è mio diritto far chiedere un preventivo anche ad una ditta di mia fiducia? Se i 2 preventivi differiscono sostanzialmente come si procede?
    rispondi al commento
  • Roxana02
    Sabato 21 Febbraio 2015, alle ore 18:28
    Salve, io ho avuto dei danni a miei mobili, sono in affitto,e l'assicurazione del condominio non paga per i miei danni.sono da due mesi circa che abito a piano terra e lo scarico della cucina si e intasato .ma quello comune non mio .quindi tutti che aprivano rubinetto , tutta l'acqua arrivava da me .cosa posso fare per chiedere i danni ? L'agenzia che mi affittato l'appartamento e l'amministrazione dicono che non mi risarciscono .
    rispondi al commento
  • Acki
    Lunedì 4 Agosto 2014, alle ore 20:17
    Salve a tutti, ho da tre giorni acquistato una casa e solo adesso mi sono accorto di una perdita nell'impianto di irrigazione, che prende acqua da un pozzo condominiale. Il dramma è che non so dove possa essere e temo che mi toccherà scavare in giardino e forse rimuovere la pavimentazione esterna della casa... tutto ciò mi comporterà un considerevole esborso di soldi, adesso il dubbio è, posso rivalermi con il venditore?
    rispondi al commento
  • Dpapanice
    Sabato 31 Maggio 2014, alle ore 16:11
    Salve, ho subito un danno da infiltrazioni per una perdita nell'appartamento sopra il mio. La perdita ha rovinato un soffitto trattato con una spugnatura particolare (a mano) effetto cielo.L'amministratore ha coinvolto un perito che dopo il sopralluogo ha definito il danno da liquidarmi in ? 150,00, il preventivo che ho per ripristinarlo è più del triplo.Per la differenza posso rivalermi sul proprietario dell'appartamento ?Oppure su chi ?
    rispondi al commento
  • 9careca
    Martedì 25 Marzo 2014, alle ore 12:05
    O nel caso come posso agire per risolvere il problema? l'umidità rende la casa non abitabile ed inoltre vorrei risolvere il problema in maniera permanente evitando spiacevoli scontri col vicinato.
    rispondi al commento
  • 9careca
    Martedì 25 Marzo 2014, alle ore 12:04
    Salve,ho acquistato da poco una soluzione indipendente che poggia su un muro di un vicino, quest'ultimo ha delle perdite che hanno causato nel tempo un'infiltrazione d'acqua lungo la parte alta della parete.Ho contattato un amico muratore che mi ha suggerito di sigillare la parete con una malta bicomponente.Il problema è che il vicino ha proibibito l'accesso al suo suolo.posso far lavorare il mio amico senza accedere al suolo del vicino?
    rispondi al commento
    • Pasquale 9careca
      Giovedì 27 Marzo 2014, alle ore 17:41
      Una premessa è d'obbligo: prima di affrontare l'intervento andrebbe eliminata la causa che lo genera, perchè qualsiati lavoro non ha una buona riuscita. Certo si può lavorare anche da un solo lato con le limitazioni oggettive che il caso pone. Il consiglio è di chiarire con il vicino il tipo di intervento con l'ausilio del Suo amico, magari si convince e fa un buon lavoro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • 9careca Pasquale
        Giovedì 27 Marzo 2014, alle ore 18:01
        Il problema è proprio questo, l'infiltrazione d'acqua proviene proprio dal muro del vicino, e quest'ultimo si è rifiutato categoricamente di collaborare per il ripristino, giustificando che era in cattivi rapporti col proprietario precedente e che il problema non è suo, dal momento che la perdita fa più danni all'interno di un appartamento che in un cortile adiacente un giardino.al momento mi son rivolto ad un legale,speravo si potesse risolv.p
        rispondi al commento
  • Gianlucaesara
    Sabato 8 Febbraio 2014, alle ore 20:46
    Salve,abbiamo appena scoperto che nel muro dietro l'armadio della camera da letto, e per la precisione un muro esterno ci sono delle perdite di umidità, anzi se non si possa dire addirittura di acqua.ora ci troviamo con una puzza di muffa assurda in camera, la muffa ovviamente, e il pavimento sotto l'armadio con un dito di acqua con relativo danno all'armadio. siamo in affitto, a chi ci dobbiamo rivolgere proprietario o condominio?grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale Gianlucaesara
      Mercoledì 12 Febbraio 2014, alle ore 09:34
      Sicuramente al proprietario, che se la causa è di natura condominiale ne farà richiesta al Condominio. Da come, però, ha descritto il problema sebrerebbe "condensa" dovuta ad un pessimo isolamento termico della casa da Lei locata, che Le rendono precarie le condizioni di vivibilità degli ambienti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Lunedì 6 Gennaio 2014, alle ore 15:17
    Salve, sono proprietario di un terrazzo che copre l'abitazione di un altro condominio.
    Negli anni mi è stato fatto notare che il terrazzo perdeva e sono ogni volta prontamente intervenuto per risolvere il problema anche se dette infiltrazioni, a detta del perito, non erano causate dal mio terrazzo ma bensì da quello adiacente, logoro e completamente spaccato.
    In che modo si ripartiscono i danni all'abitazione sottostante?
    rispondi al commento
  • De Santana Rosangela
    Sabato 21 Dicembre 2013, alle ore 09:59
    Buongiorno, nel 2010 è stato rifatto il pavimento del balcone al piano soprastante il mio appartamento di proprietà.
    Dopo 2 anni sono cominciate infiltrazioni massicce d'acqua piovana che hanno causato umidità e la parete ha cominciato a scrostarsi.
    L'amministratore dice che dobbiamo dividere a metà le spese con il proprietario dell'appartamento soprastante in quanto il suo balcone funge da tetto alla nostra parete.
    Le cose stanno davvero così?
    rispondi al commento
    • Legale De Santana Rosangela
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 16:08
      Se il balcone è del tipo incassato, si.
      Diversamente (balcone aggettante) la spesa è solamente a carico del proprietario del balcone.
      rispondi al commento
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