Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale

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Il tema della responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni d'acqua ha dato origine, negli anni, a una vasta e consolidata giurisprudenza in materia.
Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale

Le infiltrazioni d'acqua sono, in genere, conseguenza di danni alle opere murarie, alle condutture o agli impianti di proprietà condominiale o di singoli condomini, nonchè di altre cause, non legate necessariamente alla presenza di danni specifici, quali umidità di risalita o condensa.

Al fine di stabilire di chi sia la responsabilità dei danni conseguenti a un problema di infiltrazione d'acqua, è necessario, in prima analisi, stabilire quali siano i beni di proprietà comune e quali quelli di proprietà esclusiva.

Generalmente, l'elenco delle aree comuni condominiali è riportato in ogni regolamento di condominio, tuttavia, laddove non si disponga di una copia del suddetto regolamento, è possibile consultare il codice civile che, all'art.1117 definisce quali sono le parti comuni di un edificio.


I motivi di contrasto più frequenti nascono a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti da tubazioni o opere murarie condominiali danneggiate (condotti dell'acqua o del riscaldamento, lastrici solari, aree sovrastanti locali interrati, ecc.) che recano danno, in maniera più o meno grave, agli immobili di proprietà individuale.

Nel caso di danni alle tubature bisogna distinguere tra quelle di adduzione, di proprietà condominiale sino al contatore privato del singolo condomino, e quelle di scarico di proprietà del condominio sino al collegamento con il tubo del singolo appartamento.

Se la perdita avviene all'interno di tali limiti, gli eventuali danni sono a carico totale del singolo proprietario, altrimenti la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.


Nel caso, invece, di infiltrazioni attraverso il lastrico solare, laddove questo sia di completa proprietà condominiale, il danno va risarcito dal condominio, viceversa, qualora esso sia di pertinenza o di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ed assolve funzione di copertura del fabbricato, corre l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione nella misura di un terzo della spesa tra i condomini aventi uso esclusivo dello stesso e di due terzi tra tutti gli altri condomini, come stabilito dall'art. 1126 del c.c., sempre che il danno non sia dovuto esclusivamente a fatti imputabili ad una cattiva condotta del condomino proprietario.

Nel momento in cui si intenda richiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale e l'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione di dette cause, il proprietario dell'appartamento danneggiato deve, in ogni caso, presentare la domanda di risarcimento all'amministratore del condominio, anche se l'infiltrazione provenga da un lastrico solare non di uso condominiale ma di uso esclusivo.
Il proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, in tal caso, può essere citato in giudizio soltanto qualora causi impedimento all'esecuzione dei lavori di ripristino deliberati dall'assemblea condominiale.

Diversamente, laddove il danno da infiltrazione d'acqua ad un lastrico solare sia derivato da fatto illecito, come stabilito dal codice civile all'art. 2043, il proprietario dell'appartamento danneggiato deve richiedere il risarcimento dei danni direttamente al proprietario esclusivo della terrazza sovrastante e non può rivolgersi al condominio che resta estraneo anche ad un'eventuale contesa giudiziaria tra le due parti.

Nel caso, infine, di infiltrazioni attraverso soffiti o solai, compresi i balconi, intesi come prolungamento del solaio stesso, il proprietario del piano inferiore è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti configurandosi per tali strutture, come stabilito dall'art. 1225 c.c., un compossesso da parte dei suddetti proprietari.

In ogni caso, qualora ci si trovi ad affrontare un problema di infiltrazioni d'acqua, è sempre buona norma rivolgersi a tecnici competenti per individuare e bloccare prontamente la causa del fenomeno e valutare la consistenza del danno e, successivamente, richiedere l'assistenza di un legale per intraprendere la richiesta di risarcimento dei danni nelle sedi opportune.

www.aduc.it
www.confabitare.it

Articolo: Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Guendalina
    Guendalina
    6 giorni fa
    Abito al secondo piano di un condominio, avevo notato che da qualche mese arrivavano bollette dell'acqua esagerate, anche perche a casa non ci sto mai, quindi sembrava strano.

    Comunque ho scorperto che anche chiudendo l'acqua del mio appartamento l'interruttore dell'acqua girava uguale.

    Premetto che io in casa mia non ho nessuna perdita ma si è scoperto che forse un tubo che si trova nel tombino della casa al piano terra sotto di me, perde un po di acqua.

    Visto che non ci abito più e che la perdita non è in casa ma in questo tombino, quindi di un'altro proprietario, il danno lo devo riparare io anche non sapendo se è stato il proprietario della casa sottostante?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Guendalina
      5 giorni fa
      Da quanto descritto, deduco che nel condominio è presente un unico contatore generale e tanti (sottolettori) o misuratori del consumo di acqua quante sono le unità immobiliari. Se non ci sono norme interne che regolano diversamente la ripartizione delle spese, Lei non è tenuta alla riparazione del tubo di un altro condomino. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Domenico
    Domenico
    Martedì 13 Settembre 2016, alle ore 13:52
    Ho stipulato un contratto di affitto (temporaneo) per 6 mesi, in quanto devo ristrutturare il mio immobile.

    Ho già versato in anticipo tutte le rate mensili, dopo qualche settimana, il proprietario dell'appartamento sottostante mi chiama e mi fa notare che sul soffitto della cucina ci sono delle perdite di acqua.

    Dopo aver appurato cher dipende dalle tubature di scarico interne al muro, ho avvisato il proprietario del mio appartamento il quale è anche venuto a verificare presso l'abitazione sottostante l'entità del danno.

    Dopo qualche giorno mil proprietario dell'appartamento sottostante mi richiama dicendo che la chiazza di acqua si è allargata, dicendomi di avvisare di nuovo il proprietario, io l'ho chiamato più volte ma quest'ultimo non risponde.

    Come devo comportarmi?
    Possono in qualche modo chiedermi i danni?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Domenico
      Mercoledì 14 Settembre 2016, alle ore 08:23
      Sì, ha tutte le ragioni per rescindere dal contratto con risoluzione in danno. E' necessario inviare una raccomandata con avviso di ricevimento al Suo proprietario, lamentanto i problemi di infiltrazioni esistenti e la precarietà dell'uso dell'abitazione oggetto di locazione. Inoltre vanno intimati 5gg. dalla data di ricezione della missiva per la risoluzione dei problemi insorti, pena la decadenza e la risoluzione del contratto con la richiesta dei danni subìti e subendi. Credo che si adopererà velocemente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Aleaandro
    Aleaandro
    Lunedì 22 Agosto 2016, alle ore 18:06
    Mi chiamo Alessandro e per la 5° volta e non sono poche mi trovo il mio appartamento allagato , causa inquilino del piano di sopra quando bagna le sue fioriere si dimentica spesso l'acqua aperta e causando al mio appartamento infiltrazioni dalla soletta.

    L'acqua schende dalle plafoniere come se piovesse rovinandomi tutti i soffitti i muri e quest'anno anche il parque.

    Quest'anno sono tornato dalle ferie e mi sono trovato 2 dita d'acqua in casa e per dirla tutta pioveva anche dall'appartamento sotto il mio.

    Come posso fare e a chi posso interpellare per far si che questo non accada più ?grazie Alessandro
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Aleaandro
      Martedì 23 Agosto 2016, alle ore 08:38
      Se tutte le strade percorse non hanno dato risultati sperati, non Le rimane di inviare una lettera di messa in mora con la richiesta di risarcimento danni ed affidarsi ad un legale di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Venerdì 19 Agosto 2016, alle ore 14:46
    Subisco con frequenza macchie di umidità nel mio soffitto sia di cucina che di bagno per perdite dell'appartamento del piano superiore (frequenza annuale).

    Il proprietario tutte le volte si limita a far riparare il danno, ma non intende cambiare le tubature di cucina e bagno (a detta degli idraulici ormai putride!).

    E' tenuto a cio' in vista del fatto che tutti gli anni ci sono perdite e danni per me?

    Grazie mille! Maria
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria
      Martedì 23 Agosto 2016, alle ore 07:58
      Il proprietario del piano sovrastante, oltre alla normale manutenzione dell'impianto di carico e scarico, è tenuto anche alla prevenzione. Vista la frequenza delle rotture e quindi delle infiltrazioni, Lei non l'ha mai inviato una lettera di messa in mora con la richiesta di risarcimento danni? Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco Siino
    Marco Siino
    Sabato 6 Agosto 2016, alle ore 22:52
    Ho avuto un problema di umidità sul tetto del mio appartamento causato dallo scarico della condensa del condizionatore del condomino del piano superiore al mio.
    In pratica il tubo di scarico era all'interno di un piccolo solaio mansardato (dove per altro si trova anche l'unità esterna del condizionatore) lasciato lì per terra senza alcun recipiente che potesse contenere l'acqua di scarico.
    In queste giornate estive molto calde la condensa che si crea tenendo il condizionatore acceso è tanta e si è creata un laghetto che si è pian piano infiltrato creando una grossa macchia di umidità sul mio tetto.
    Il proprietario dell'appartamento non sembra molto propenso a risarcirmi o comunque farmi ripristinare il tetto perché si ostina a sostenere che non è un problema creato da lui.
    Come posso intervenire?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco Siino
      Martedì 9 Agosto 2016, alle ore 19:03
      Accertato che al di sopra del solaio di copertura della Sua unità immobiliare non vi siano altre tubazioni che possano mettere in discussione la tesi sostenuta, deve inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno dove lamenta il danno subito e intima il condomino all'eliminazione della causa ed al risarcimento del danno arrecato entro e non oltre i 5gg dalla data del ricevimento della missiva. Credo che con questa messa in mora qualcosa accadrà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Antonio
    Antonio
    Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 17:12
    Il condomino al piano di sopra, mi sta danneggiando il soffitto del bagno per infiltrazioni dal suo, dopo svariati solleciti diretti e all'amministratore.
    Si rifiuta al ripristino.
    Appartamento acquistato con mutuo bancario.
    Lo devo segnalare alla banca anche in quanto proprietario fino a scadenza mutuo?
    E cosa fare in quanto si rifiuta di ripristinare il suo bagno per non continuare a danneggiare il mio?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Antonio
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 10:45
      Se il condomino del piano di sopra si ostina a non eseguire i lavori di riparazione dell'impianto di carico e scarico, l'unica strada è l'azione di citazione in giudizio (ex art. 700 del cpc), con la richiesta di risarcimento danni materiali e morali, oltre al rimborso delle spese legali. Priama di ciò, è fondamentale inviare una lettera raccomandata A/R, intimando al condomino, l'esecuzione dei lavori entro 5gg. dalla notifica. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Piero
    Piero
    Martedì 26 Luglio 2016, alle ore 11:31
    A chi spetta nominare i tecnici qualificati?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Piero
      Mercoledì 27 Luglio 2016, alle ore 07:55
      In sede di contenzioso giudiziario è il magistrato che nomina il perito tra una lista di iscritti. Nelle liti condominiali il tecnico viene nominato dall'amministratore su proposta di uno o più condomini. Nelle cause ordinarie è la parte stessa ad incaricare un proprio tecnico di fiducia oppure, a volte, attraverso l'avvocato che segue il giudizio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele
    Daniele
    Sabato 25 Giugno 2016, alle ore 10:16
    Ho avuto un danno da umidità proveniente dal bagno del condomino che abita sopra di me.

    Per il ripristino del danno il condomino è tenuto a risarcire solo una "toppa" oppure deve risarcire l'intera tinteggiatura del soffitto del bagno ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daniele
      Domenica 26 Giugno 2016, alle ore 20:21
      Per uniformità va ritinteggiata l'intera soffitta. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Angelo
    Angelo
    Martedì 21 Giugno 2016, alle ore 16:07
    Mentre facevo dei lavori ti tinteggiatura, ho notato umidità sulla la parete dietro l'armadio della camera da letto.

    L'intonaco si era gonfiato e sgretolato, il direttore dei lavori ha sostenuto da prima che l'umidità era causata dalla condensa , poi gli ho detto che e nell'appartamento confinante vi è un bagno, ed in seguito ad un sopralluogo abbiamo visto che sulla parete in comune vi è un lavandino attraverso cui passano i tubi dell'acqua.

    Secondo il tecnico potrebbe essere una perdita d'acqua ma non visibile perché il bagno è piastrellato ed il proprietario non intende far fare un sopralluogo da un suo tecnico di fiducia.

    Come posso fare per trovare la causa effettiva dell'umidità e a chi spetta pagare i lavori ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Angelo
      Martedì 21 Giugno 2016, alle ore 20:17
      Il proprietario confinante non può ostacolare l'accertamento delle infiltrazioni, nè l'esecuzione delle opere di riparazione. Le consiglio di esporre il problema all'Amministratore ed in caso contrario inviare una raccomandata A/R con la denunzia dei fatti e danni arrecati con l'invito a provvedere entro 5gg. Il passo successivo è un atto di citazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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