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Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale

News di Normative
Il tema della responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni d'acqua ha dato origine, negli anni, a una vasta e consolidata giurisprudenza in materia.
Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale
Ing. Mariano Guida

Le infiltrazioni d'acqua sono, in genere, conseguenza di danni alle opere murarie, alle condutture o agli impianti di proprietà condominiale o di singoli condomini, nonchè di altre cause, non legate necessariamente alla presenza di danni specifici, quali umidità di risalita o condensa.

 

Al fine di stabilire di chi sia la responsabilità dei danni conseguenti a un problema di infiltrazione d’acqua, è necessario, in prima analisi, stabilire quali siano i beni di proprietà comune e quali quelli di proprietà esclusiva. Generalmente, l’elenco delle aree comuni condominiali è riportato in ogni regolamento di condominio, tuttavia, laddove non si disponga di una copia del suddetto regolamento, è possibile consultare il codice civile che, all’art.1117 definisce quali sono le parti comuni di un edificio.

 

I motivi di contrasto più frequenti nascono a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti da tubazioni o opere murarie condominiali danneggiate (condotti dell’acqua o del riscaldamento, lastrici solari, aree sovrastanti locali interrati, ecc.) che recano danno, in maniera più o meno grave, agli immobili di proprietà individuale.

 

Nel caso di danni alle tubature bisogna distinguere tra quelle di adduzione, di proprietà condominiale sino al contatore privato del singolo condomino, e quelle di scarico di proprietà del condominio sino al collegamento con il tubo del singolo appartamento. Se la perdita avviene all’interno di tali limiti, gli eventuali danni sono a carico totale del singolo proprietario, altrimenti la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

Nel caso, invece, di infiltrazioni attraverso il lastrico solare, laddove questo sia di completa proprietà condominiale, il danno va risarcito dal condominio, viceversa, qualora esso sia di pertinenza o di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ed assolve funzione di copertura del fabbricato, corre l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione nella misura di un terzo della spesa tra i condomini aventi uso esclusivo dello stesso e di due terzi tra tutti gli altri condomini, come stabilito dall’art. 1126 del c.c., sempre che il danno non sia dovuto esclusivamente a fatti imputabili ad una cattiva condotta del condomino proprietario.

 

Nel momento in cui si intenda richiedere il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni per difetto di manutenzione dal lastrico solare di un edificio condominiale e l’esecuzione dei lavori necessari all’eliminazione di dette cause, il proprietario dell’appartamento danneggiato deve, in ogni caso, presentare la domanda di risarcimento all’amministratore del condominio, anche se l’infiltrazione provenga da un lastrico solare non di uso condominiale ma di uso esclusivo. Il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, in tal caso, può essere citato in giudizio soltanto qualora causi impedimento all’esecuzione dei lavori di ripristino deliberati dall’assemblea condominiale.

 

Diversamente, laddove il danno da infiltrazione d’acqua ad un lastrico solare sia derivato da fatto illecito, come stabilito dal codice civile all’art. 2043, il proprietario dell’appartamento danneggiato deve richiedere il risarcimento dei danni direttamente al proprietario esclusivo della terrazza sovrastante e non può rivolgersi al condominio che resta estraneo anche ad un’eventuale contesa giudiziaria tra le due parti.

 

Nel caso, infine, di infiltrazioni attraverso soffiti o solai, compresi i balconi, intesi come prolungamento del solaio stesso, il proprietario del piano inferiore è legittimato ad agire nei confronti del proprietario del piano superiore, per il risarcimento dei danni subiti configurandosi per tali strutture, come stabilito dall’art. 1225 c.c., un compossesso da parte dei suddetti proprietari.

 

In ogni caso, qualora ci si trovi ad affrontare un problema di infiltrazioni d’acqua, è sempre buona norma rivolgersi a tecnici competenti per individuare e bloccare prontamente la causa del fenomeno e valutare la consistenza del danno e, successivamente, richiedere l’assistenza di un legale per intraprendere la richiesta di risarcimento dei danni nelle sedi opportune.

 

Riferimenti:

www.condominio.it

www.aduc.it

www.confabitare.it

 


ing. Mariano Guida

Articolo: Infiltrazioni d'acqua: responsabilità legale
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  • Acki
    Lunedì 4 Agosto 2014, alle ore 20:17
    Salve a tutti, ho da tre giorni acquistato una casa e solo adesso mi sono accorto di una perdita nell'impianto di irrigazione, che prende acqua da un pozzo condominiale. Il dramma è che non so dove possa essere e temo che mi toccherà scavare in giardino e forse rimuovere la pavimentazione esterna della casa... tutto ciò mi comporterà un considerevole esborso di soldi, adesso il dubbio è, posso rivalermi con il venditore?
    rispondi al commento
  • Dpapanice
    Sabato 31 Maggio 2014, alle ore 16:11
    Salve, ho subito un danno da infiltrazioni per una perdita nell'appartamento sopra il mio. La perdita ha rovinato un soffitto trattato con una spugnatura particolare (a mano) effetto cielo.L'amministratore ha coinvolto un perito che dopo il sopralluogo ha definito il danno da liquidarmi in ? 150,00, il preventivo che ho per ripristinarlo è più del triplo.Per la differenza posso rivalermi sul proprietario dell'appartamento ?Oppure su chi ?
    rispondi al commento
  • 9careca
    Martedì 25 Marzo 2014, alle ore 12:05
    O nel caso come posso agire per risolvere il problema? l'umidità rende la casa non abitabile ed inoltre vorrei risolvere il problema in maniera permanente evitando spiacevoli scontri col vicinato.
    rispondi al commento
  • 9careca
    Martedì 25 Marzo 2014, alle ore 12:04
    Salve,ho acquistato da poco una soluzione indipendente che poggia su un muro di un vicino, quest'ultimo ha delle perdite che hanno causato nel tempo un'infiltrazione d'acqua lungo la parte alta della parete.Ho contattato un amico muratore che mi ha suggerito di sigillare la parete con una malta bicomponente.Il problema è che il vicino ha proibibito l'accesso al suo suolo.posso far lavorare il mio amico senza accedere al suolo del vicino?
    rispondi al commento
    • Pasquale 9careca
      Giovedì 27 Marzo 2014, alle ore 17:41
      Una premessa è d'obbligo: prima di affrontare l'intervento andrebbe eliminata la causa che lo genera, perchè qualsiati lavoro non ha una buona riuscita. Certo si può lavorare anche da un solo lato con le limitazioni oggettive che il caso pone. Il consiglio è di chiarire con il vicino il tipo di intervento con l'ausilio del Suo amico, magari si convince e fa un buon lavoro. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • 9careca Pasquale
        Giovedì 27 Marzo 2014, alle ore 18:01
        Il problema è proprio questo, l'infiltrazione d'acqua proviene proprio dal muro del vicino, e quest'ultimo si è rifiutato categoricamente di collaborare per il ripristino, giustificando che era in cattivi rapporti col proprietario precedente e che il problema non è suo, dal momento che la perdita fa più danni all'interno di un appartamento che in un cortile adiacente un giardino.al momento mi son rivolto ad un legale,speravo si potesse risolv.p
        rispondi al commento
  • Gianlucaesara
    Sabato 8 Febbraio 2014, alle ore 20:46
    Salve,abbiamo appena scoperto che nel muro dietro l'armadio della camera da letto, e per la precisione un muro esterno ci sono delle perdite di umidità, anzi se non si possa dire addirittura di acqua.ora ci troviamo con una puzza di muffa assurda in camera, la muffa ovviamente, e il pavimento sotto l'armadio con un dito di acqua con relativo danno all'armadio. siamo in affitto, a chi ci dobbiamo rivolgere proprietario o condominio?grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale Gianlucaesara
      Mercoledì 12 Febbraio 2014, alle ore 09:34
      Sicuramente al proprietario, che se la causa è di natura condominiale ne farà richiesta al Condominio. Da come, però, ha descritto il problema sebrerebbe "condensa" dovuta ad un pessimo isolamento termico della casa da Lei locata, che Le rendono precarie le condizioni di vivibilità degli ambienti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 16:17
    Lei può ottenere il risarcimento del danno e basta.
    In termini concreti, se dal risarcimento (rivestimento con nuova carta per tutta la stanza) deriva un beneificio maggiore, deve partecipare alla spesa.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 16:08
    Se il balcone è del tipo incassato, si.
    Diversamente (balcone aggettante) la spesa è solamente a carico del proprietario del balcone.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 15:58
    Per quanto ci scrive, visto la resistenza del suo vicino, varebbe la pena rivolgersi ad un legale per chiedere il giusto dovuto eventualmente anche per via giudiziaria.
    rispondi al commento
  • Legale
    Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 12:50
    Potrebbe essere una spesa condominiale come solamente a carico suo, dipende dalla conformazione del palazzo.
    Il terrazzo copre solo un appartamento?
    Spesa a carico suo.
    I terrazzo copre tutto l'edificio e lei ne ha l'uso esclusivo?
    Potrebbe essere applicabile l'art. 1126 c.c.
    rispondi al commento
  • Legale
    Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 11:57
    Se può dimostrare che la rottura esisteva già prima della vendita si.
    Altimenti no.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 5 Dicembre 2013, alle ore 17:27
    Il responsabile deve sempre pagare il danno ma il comportamento del danneggiato fa si che il risarcimento sia ridotto (Art. 1227 c.c.)
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 5 Dicembre 2013, alle ore 17:21
    Si, avete diritto al ripristino ed al risarcimento dei danni.
    Se non v'è accordo bonario, bisogna agire per via legale.
    rispondi al commento
  • Legale
    Mercoledì 4 Dicembre 2013, alle ore 13:18
    Se la causa del danno proviene da una parte comune deve agire contro il condominio.
    Per veloccizare deve mettere in mora il resposnabile chiedendo ripristino e danni.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 08:40
    Gli mandi una lettera di messa in mora per chiedere formalmente la definitiva risoluzione del problema ed in caso di assenza di soluzione, si rivolga ad un legale per valutare la migliore azione.
    rispondi al commento
  • Legale
    Mercoledì 20 Novembre 2013, alle ore 10:00
    Mandare una lettera di messa in mora ed eventualmente iniziare un'azione legale.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 18 Novembre 2013, alle ore 09:11
    I lavori devono essere pagati dal proprietario del marciapiede e se è il condominio in base ai millesimi di proprietà.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 18 Novembre 2013, alle ore 09:07
    Se c'è un accordo scritto di riconoscimento del danno il proprietario del bene deve pagare.
    In ogni caso l'azione di prescive in cinque anni che se c'è l'accordo dovrebbero essere fatti decorrere da questa data.
    Uso il condizionale perché rispondo in linea teorica senza esame della documentazione.
    rispondi al commento
  • Biagiom
    Sabato 16 Novembre 2013, alle ore 13:33
    Salve, ho un problema con umidità sul pavimento in camera soprastante ai garage condominiale aperti.
    Come mi devo muovere per risolvere il problema?
    Dato che in interno posso nuotare sul pavimento e chi deve pagare per creare un cappotto al soffitto garage?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale Biagiom
      Mercoledì 20 Novembre 2013, alle ore 09:22
      Se la causa proviene sicuramente dai garage il probolema dev'essere risolto dal condominio.
      rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 18:43
    Invii una raccomandata specificando di verificare con urgenza la situazione e riservandosi ogni azione utile alla tutela dei suoi diritti.
    rispondi al commento
  • Legale
    Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 17:36
    In linea di principio potrebbero essere responsabili in solido.
    Ad ogni buon conto lei deve agire contro il proprietario perché il danno viene da casa sua, starà a lui, se vuole, rivalersi sull'idraulico.
    rispondi al commento
  • Legale
    Martedì 5 Novembre 2013, alle ore 18:08
    Deve intervenire il proprietario dell'appartamento dal quale provengono le infiltrazioni o l'amministratore se provengono da parti comuni.
    rispondi al commento
  • Legale
    Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 15:15
    Se è previsto dalla polizza il dovere si ferma al risarcimento del danno.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 21 Ottobre 2013, alle ore 12:15
    Il condominio ha l'obbligo di risarcirle tutti i danni che ha subito e sta subendo a causa dell'infiltrazione
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 17 Ottobre 2013, alle ore 20:33
    Sta al vicino scegliere il rimedio.
    rispondi al commento
  • Legale
    Mercoledì 16 Ottobre 2013, alle ore 12:55
    Bisogna capire da dove provine l'infiltrazione per addebitare la relativa responsabilità.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 17:22
    Si, può condannarlo al risarcimento ed alla riparazione.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 10 Ottobre 2013, alle ore 12:15
    Se si tratta di tubature al padrone di casa.
    rispondi al commento
  • Legale
    Venerdì 4 Ottobre 2013, alle ore 17:46
    Se la questione non si risolve bonariamente deve fargli causa.
    rispondi al commento
  • Legale
    Martedì 1 Ottobre 2013, alle ore 16:13
    Facendo causa e chiedendo anche il risarcimento del danno.
    rispondi al commento
  • Legale
    Martedì 1 Ottobre 2013, alle ore 09:49
    Se i danni dipendono dal suo contatore, paga lei.
    Altrimenti chi l'ha causato.
    rispondi al commento
  • Legale
    Martedì 1 Ottobre 2013, alle ore 09:45
    Deve inviare una lettera di messa in mora al condominio, chiedendo la riparazione ed il risarcimento ed agendo per vie legali se non li ottiene.
    rispondi al commento
  • Legale
    Mercoledì 25 Settembre 2013, alle ore 11:33
    Quanto all'assicurazione bisognerebbe leggere le condizioni di polizza ma ciò non toglie che il condominioi sia obbligato a riparare e risarcire il danno.
    rispondi al commento
  • Arch.oliva
    Lunedì 2 Settembre 2013, alle ore 10:17
    Per Marica: Prima di intervenire a caso in maniera traumatica all'interno della sua abitazione, le consiglio di far effettuare un indagine della perdita mediante termocamera a raggi infrarossi.
    In seguito a tale indagine sarà possibile individuare con precisione la fonte della perdita e quindi intervenire con precisione.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 28 Febbraio 2013, alle ore 15:13
    Per Luca: vista la specificità del caso le conviene risolvere questi dubbi con il suo legale che ha tutta la vicenda sottocontrollo.
    rispondi al commento
  • Legale
    Lunedì 11 Febbraio 2013, alle ore 17:27
    Per Francesco Di Conza: deve inviare al Comune competente una richiesta di risarcimento intimando il pagamento del medesimo e l'eliminazione della causa del danno.

    Per Daniele Chiappetta: si, è solo il proprietario (l'inquilino può agire solamente per le cose di sua proprietà).
    Se non c'è volontà di risarcire l'unica strada è quella dell'azione giudiziaria.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 31 Gennaio 2013, alle ore 13:14
    Per Da Pozzo Claudia: vi conviene chiedere al condominio un risarcimento del danno e l'immediata riparazione delle parti comuni con avvertenza che in caso contrario agirete per le vie legali.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 24 Gennaio 2013, alle ore 09:53
    Per Laura: il pavimento dev'essere sistemato dal condominio perché la rottura dello stesso è causato da una cosa di proprietà comune.
    rispondi al commento
  • Legale
    Giovedì 10 Gennaio 2013, alle ore 12:01
    Per Cristina: il condomino deve paghare e se si riufiuta si deve iniziare una pratica legale per il recupero del credito.
    rispondi al commento
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