Responsabilità del conduttore in caso di incendio

Obbligo di custodia e incendio

Nel contratto di locazione rientra tra gli obblighi del conduttore quello di custodire la cosa locata; ai sensi dell'art. 1587 c.c. egli deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene e ai sensi dell'art. 1590 c.c. egli dovrà restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

In generale, poi, l'art. 1177 c.c. statuisce che l'obbligazione di consegnare una cosa determinata include quella di custodirla fino alla consegna.

Come conseguenza di tale obbligazione è prevista espressamente dalla legge (v. art. 1588 c.c.) la responsabilità del conduttore per il caso in cui la cosa locata perisca o si deteriori nel corso della locazione; la legge specifica che ciò vale anche quando tali eventi siano conseguenza di un incendio, a meno che non sia fornita la prova che la causa di tali eventi non sia imputabile al conduttore.

Dunque, si tratta di una responsabilità presunta, superabile solo fornendo la prova cosiddetta liberatoria.

Recentissimamente la sentenza della Corte di Cassazione n. 15721 del 27 luglio 2015 ha infatti ribadito che risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell' incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.

La prova liberatoria

Normalmente spetta a chi dichiara di avere subito un torto darne prova ai sensi dell'art. 2697 c.c. (per il quale chi vuol fare valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento); senza tale prova non vi è infatti alcun responsabile.

In alcuni casi specifici ed espressamente indicati dalla legge, viceversa, il responsabile è individuato direttamente dalla legge e, mediante una tecnica detta di inversione dell'onere della prova, sarà questi a dover fornire la prova che potrà appunto liberarlo dalla responsabilità.

Le espressioni utilizzate in questi casi dalla legge (caso fortuito, causa non imputabile etc.) sono talmente vaghe da complicare le cose, invece che semplificarle.

Va da sè che il contenzioso che deriva intorno al contenuto da attribuire a dette espressioni al fine di individuare nel caso concreto il responsabile è cospicuo; anche perché i danni prodotti sono spesso ingenti e pesanti le spese che ne derivano.

È dunque la giurisprudenza a delineare i contenuti di tali concetti.

La causa non imputabile nell'incendio della cosa locata

Quale può essere la causa non imputabile al conduttore?

Ad esempio, l'agire di un terzo (o, comunque una causa esterna): se si dà prova che terzi hanno causato l'incendio sicuramente aumentano le chances di esclusione dalla responsabilità.

Ciò però non basta; oltre all'intervento del terzo il conduttore deve comunque dare prova di avere osservato le norme di diligenza: infatti l'azione del terzo potrebbe essere stato favorita, ad esempio, dall'assenza di controlli.

Anzi, premesso l'accertamento del rispetto delle norme di diligenza, la responsabilità potrà essere esclusa con la prova che l'incendio è stato causato da terzi o comunque da una causa esterna.

Sarà il giudice ad accertare se lo standard di misure custodiali adottate sia, con valutazione ex ante, idoneo alla qualità e alle caratteristiche del bene locato ed a tutti gli elementi di contesto, secondo la comune coscienza sociale di cui il giudice è interprete.

In altri termini che non vi sia stato un comportamento, quanto meno colposo, da parte del conduttore che si sia tradotto in una anche involontaria cooperazione nella produzione dell'evento, in violazione dell'obbligazione accessoria della custodia (v. da ultimo Cass. n. 15721/2015).

La prova liberatoria della responsabilità del conduttore - si è detto - passa attraverso la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè mediante l'individuazione e l'accertamento del fatto esterno, ed estraneo alla sfera di controllo del conduttore, che abbia causato l'incendio (Cass. n. 15721/2015).

Non è dunque sufficiente l'esclusione di responsabilità in sede penale, dove i criteri di imputazione resteranno quelli ordinari: infatti, in assenza di prove in sede penale sarà possibile l'assoluzione mentre, invece, in sede civile - dove per l'esclusione della responsabilità sarà necessario individuare la causa non imputabile al conduttore – vi potrà ben essere la condanna: per l'esclusione della responsabilità occorre infatti che la causa esterna sia nota e non addebitabile al conduttore (v. da ultimo Cass. n. 15721/2015).

A tali fini non è però necessario identificare i responsabili; così ha stabilito sempre la citata sentenza n. 15721/2015 - cassando la decisione che in appello aveva addebitato la responsabilità del conduttore – perché, pur essendo provato che l'incendio era stato dolosamente provocato da terzi, non era però provato chi fossero detti terzi.

La reponsabilità verso i terzi

Nel caso di incendio troveranno applicazione gli artt. 2051 c.c., 2053 c.c. e 1588 c.c. indicati: dei tre il primo è applicabile a chiunque abbia in custodia il bene - e ne abbia quindi la disponibilità materiale e giuridica - mentre il secondo è applicabile solo al proprietario e il terzo al conduttore.

Mentre i primi due riguardano la responsabilità per i danni causati a terzi dalla rovina del bene, l'ultimo riguarda le responsabilità per i danni causati allo stesso bene locato.

La recente e già citata sentenza n. 15721/2015 precisa infatti che Nella struttura dell'art. 2051 c.c., infatti, il danno è procurato dalla cosa ad altro e non a se stessa, mentre con riferimento all'art. 1588 c.c. afferma che La responsabilità per custodia in ambito contrattuale, invece, sorge in virtù del rapporto, contrattuale appunto, che si instaura tra chi in virtù del contratto acquista la disponibilità materiale della cosa altrui per un certo periodo di tempo e il suo proprietario che gliela affida, e comprendono gli obblighi risarcitori che sorgono in capo al conduttore (o a chi acquisti la disponibilità materiale della cosa in base ad altro rapporto contrattuale) qualora, nel periodo in cui egli ha la disponibilità e quindi il controllo materiale della cosa, la stessa subisca dei danni.

Ad esempio, in applicazione dell'art. 2051 c.c., in caso di danni a terzi anche il proprietario può essere a sua volta ritenuto responsabile quando nè lui nè il conduttore siano riusciti a liberarsi fornendo la prova che l'altro ha omesso di rispettare le norme di diligenza (v. Cass. n. 23945/2009).

Se poi l'evento colpisce quelle parti dell'immobile della cui custodia resta sempre e comunque responsabile il proprietario, sarà questi a essere ritenuto responsabile; ciò varrà, ad esempio, nel caso di danni derivati dalle strutture murarie dell'immobile o dagli impianti in esse inseriti; esempio frequente può essere l'incendio scaturito da guasto all'impianto elettrico.

In tal caso, la responsabilità è stata infatti addossata al proprietario (v. Cass. n. 14745/2007).

Ciò, salvo rivalsa verso il conduttore, se questi non lo ha avvertito della necessità di riparazioni che non erano a suo carico (v. art. 1577, co.1, c.c.).

Incendio della cosa assicurata

Infine, per completezza, si segnala che ai sensi dell'art. 1589 c.c. se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.

Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall'assicuratore.

Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore.