Impugnazione delibera condominiale e prova della sua tempestività

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Nel caso di impugnazione di una delibera condominiale annullabile, il condomino deve agire entro trenta giorni e deve provare di aver rispettato questo termine.
Impugnazione della delibera condominiale

Contestazione della delibera condominiale


ImpugnazioneLe deliberazioni condominiali, a dirlo è l’art. 1137 c.c., sono obbligatorie per tutti i condòmini, compresi gli assenti e i presenti astenuti e dissenzienti: in condominio, infatti, la decisione della maggioranza vincola tutti i comproprietari.

Chiaramente chi ritiene che le decisioni dell’assemblea siano state assunte in modo illegittimo può sempre contestarle con un’azione giudiziaria, preceduta da un tentativo di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.); tale azione è comunemente conosciuta come impugnazione della delibera condominiale.

L’art. 1137, secondo comma, c.c. specifica che contro le delibere contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio è possibile proporre azione davanti all’Autorità Giudiziaria, ossia al Tribunale o al Giudice di Pace del circondario in cui è ubicato l’edificio (art. 23 c.p.c.).

L’azione può essere proposta dai presenti (astenuti e dissenzienti) e dagli assenti entro trenta giorni che decorrono:

a) per i presenti astenuti e dissenzienti dalla data di deliberazione;

b) per gli assenti dalla data di comunicazione del verbale.

Quanto al significato da attribuire al termine comunicazione, è utile ricordare che il verbale (nonché dell’avviso di convocazione) è un atto recettizio; ciò fa sì che la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all'indirizzo del destinatario opera per il solo fatto oggettivo dell'arrivo dell'atto nel luogo indicato dalla norma, salvo la prova da parte del destinatario medesimo, dell'impossibilità di acquisire in concreto detta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà; il mittente non è tenuto a provare tale conoscenza essendo sufficiente che dimostri l'avvenuto recapito della dichiarazione all'indirizzo del destinatario (Cass. 29 aprile 1999 n. 4352).

Impugnazione deliberaCome dire: il termine dei trenta giorni per gli assenti decorre anche solamente dal momento dell’inserimento dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale e non solamente da quello di materiale ritiro della suddetta comunicazione.

Chi impugna fuori dai predetti termini dev’essere considerato decaduto dal diritto di opporsi a quella deliberazione e la sua azione dev’essere dichiarata inammissibile.

Nel caso di deliberazioni nulle, l’impugnazione può essere proposta senza limiti di tempo (anche mesi o anni dopo) e anche a opera dei condòmini che abbiano votato favorevolmente (cfr. Cass. n. 6714/10).

La classificazione dei vizi delle delibere condominiali è stata in parte operata dalla giurisprudenza con il famoso pronunciamento n. 4806 reso dalle Sezioni Unite nel 2005, in parte a opera della riforma del condominio che da un lato ha richiamato quei principi (cfr. art. 66 disp. att. c.c.) e per altri versi ha innovato la materia (cfr. artt. 1117-ter c.c. e 1129, quattordicesimo comma, c.c.).


Prova del rispetto dei termini e inammissibilità dell’azione


In una causa avente a oggetto la contestazione di una delibera condominiale, risolta dal Tribunale di Napoli con sentenza depositata in cancelleria il 26 febbraio 2015, un condomino contestava l’omessa indicazione dei quorum deliberativi sul verbale assembleare.

Il condominio, nel costituirsi in giudizio, lamentava la tardività del ricorso: secondo la compagine la delibera poteva, al più, essere considerata annullabile, ma il ricorrente doveva ritenersi decaduto dal diritto di contestazione della delibera essendo trascorsi più di trenta giorni dalla comunicazione del verbale (si trattava di condomino assente).

Il Tribunale di Napoli ha dato ragione alla compagine. In primis, si legge in sentenza, la delibera che non contiene la corretta indicazione dei quorum deliberativi (es. riportando la laconica dizione la maggioranza approva) è affetta da annullabilità e non da nullità, poiché tale vizio dev’essere considerato formale, ossia riguardante l’errata compilazione del verbale assembleare.

In questo contesto, afferma il Tribunale partenopeo, la parte ricorrente (ove eccepito) deve dimostrare di aver impugnato nei termini di legge. A tal fine, specificano i giudici, per ritenersi assolto l’onere probatorio è necessario documentare tale circostanza.

Come dire: non basta, com’è avvenuto nel caso di specie, affermare che il verbale è stato comunicato in una determinata data, ma è necessario anche poterne offrire indiscutibile dimostrazione.

La decisione del Tribunale di Napoli del 26 febbraio 2015, sul punto, può essere così riassunta: è annullabile la decisione dell’assemblea che non contiene la corretta indicazione del quorum deliberativo, e come tale può essere contestata entro trenta giorni dalla sua adozione (per i presenti dissenzienti/astenuti) / comunicazione (per gli assenti) con onere della prova, nel caso di contestazioni in merito, a carico dell’impugnante.

Insomma: prima di iniziare una causa del genere è sempre bene controllare attentamente le date di ricezione del verbale.

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Impugnazione della delibera condominiale: Commenti e opinioni


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