Quando e come utilizzare denaro nei pagamenti condominiali

Conto corrente condominiale, denaro contante e amministratore

Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio non c'erano dubbi sul fatto che, entro determinate soglie, l'amministratore potesse utilizzare del denaro contante per il pagamento dei servizi condominiali.

Ciò che risultava dubbia era l'obbligatorietà per l'amministratore di apertura di un conto corrente condominiale specificamente destinato a ogni singolo condominio amministrato.

La legge n. 220/2012 (la riforma del condominio), novellando l'art. 1129 c.c., ha risolto alla radice il problema.

L'attuale art. 1129, settimo comma, c.c. recita:

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.

Obbligo di apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale, ossia vincolo di far transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo (quindi anche per il proprio compenso) dai condomini o da terzi (si pensi a un indennizzo assicurativo) sul conto condominiale.

Non solo: l'obbligo di agire in questo modo spetta anche per le somme erogate per conto della compagine amministrata?

Uso del conto corrente, denaro contante e problematiche pratiche

Entro quanto tempo l'amministratore deve versare sul conto corrente condominiale le somme ricevute?

La legge non dice nulla in merito: si tratta, quindi, di adempimento che può essere liberamente disciplinato dall'assemblea con una delibera o con l'inserimento di apposita clausola nel regolamento condominiale.

In mancanza di ogni genere d'indicazione, ad avviso di chi scrive, bisogna fare riferimento a quanto previsto per la tenuta del registro di contabilità.

Rispetto a tale adempimento, l'art. 1130 n. 7 c.c. specifica che l'amministratore deve annotare nel registro di contabilità i singoli movimenti in entrata e in uscita:

a) in ordine cronologico;

b) entro trenta giorni da quello dell'effettuazione.

Ergo: se ne desume che le somme incassate dall'amministratore debbano essere versate sul conto corrente in concomitanza con la loro annotazione nel registro, in modo tale da consentire una sempre facile tracciabilità delle movimentazioni della liquidità condominiale.

Fin qui, verrebbe da dire, nulla di strano! Eppure leggendo con attenzione la norma, le conseguenze pratiche non sono di poco conto.

Un esempio, sicuramente più d'ogni altra spiegazione, aiuterà a chiarire quest'affermazione.

Si supponga che l'amministratore di condominio riceva da un condomino una somma X. Egli dovrà annotare l'operazione sul registro di contabilità e versarla sul conto corrente condominiale.

Si supponga che lo stesso giorno l'amministratore riceva nel proprio studio professionale l'impresa che effettua il servizio di pulizia dell'edificio di quello stesso condomino e che la stessa reclami il pagamento di fatture proprio per la medesima somma.

L'amministratore può girarla alla ditta senza lasciare traccia sul conto corrente condominiale del movimento in entrata edin uscita, posto che la legge gli impone di far transitare da quel conto tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio?

In buona sostanza: la riforma del condominio ha imposto una sostanziale impossibilità di uso del contante da parte dell'amministratore, a meno che non si voglia pensare che lo stesso vada a versare le somme per poi immediatamente prelevarle.

Uso del contante in condominio e la (non) soluzione del Ministero delle Finanze

Il fatto che abbiamo appena esposto non è passato inosservato, tant'è che è stato oggetto di un'interrogazione parlamentare.

A dire il vero, leggendo l'interrogazione posta da alcuni deputati, si comprende immediatamente che gli stessi non hanno ben centrato il problema, così come riportato nell'esempio, ma hanno semplicemente dimostrato preoccupazione per eventuali aggiramenti del dettato normativo.

Il Ministero dell'economia ha risposto limitandosi a specificare che alle somme d'interesse condominiale si applica quanto previsto per i pagamenti di canoni di locazione inferiori a 1.000,00 euro: possibilità di pagamento in contante purché debitamente tracciato e documentato.

Rispetto alla soglia di utilizzazione del denaro contante, è bene specificare che secondo le anticipazioni del Presidente del Consiglio, Matteo Renzi, il limite verrà innalzato da € 1.000,00 ad € 3.000,00 con la prossima legge di Stabilità.
Quella del Premier, è utile eviedenziarlo, è un'anticipazione che non ha valore di legge e che potrà essere tale solamente quando questa proposta verrà votata e approvata dal Parlamento, quindi, potrebbe essere tale entro la fine dell'anno 2015.

È stupefacente come alle volte la politica che scrive le leggi, non solo non faccia nulla quando si accorge che le stesse siano scritte male, ma che addirittura non riesca a individuare con chiarezza il nocciolo della vicenda.

L'amministratore può usare i contanti ma per farlo deve prima depositarlo sul conto corrente? A questa domanda né i deputati si sono periziati di cercare risposta, né tanto meno il ministero l'ha fornita.

Ad avviso di chi scrive, ferma restando la possibilità di utilizzare i contanti sotto soglia 1.000,00 euro, è sempre bene che l'amministratore li prelevi dal conto corrente senza conservarli personalmente fino al momento del bisogno.

E la ditta passata in studio dopo il condomino che ha versato la somma X che è pari pari il compenso della prima?

Spiacenti, deve passare un'altra volta!

Pagamenti in contanti da parte dei condòmini

Che cosa succede se l'amministratore, proprio per ovviare queste problematiche, decida di risolvere il problema a monte, ossia rifiutando il versamento di denaro contante da parte dei condòmini?

Alla domanda, in sostanza, ha risposto il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con un decreto reso – attraverso deposito in cancelleria – in data 28 maggio 2015, al termine di un procedimento per la revoca giudiziale dell'amministratore condominiale.

In breve i fatti: un condomino promuoveva azione di revoca giudiziale dell'amministratore condominiale per avere lo stesso rifiutato il pagamento in denaro contante delle quote condominiali da questo dovute.

L'amministratore si difendeva spiegando, tra le varie cose, di avere agito in questo modo anche perché era stata l'assemblea ad avvallare questa modalità operativa.

In sostanza, per il condominio rappresentava grave irregolarità di gestione aver impedito il pagamento delle quote attraverso denaro contante, mentre per l'amministratore era tutto regolare.

Il Tribunale campano, dopo una disamina dell'istituto della revoca giudiziale per gravi irregolarità nella gestione – disamina con comparazione rispetto alla disciplina vigente prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio – ha escluso che il comportamento dell'amministratore potesse configurarsi come grave irregolarità.

Si badi: il Collegio adito ha ribadito che fino alla soglia normativa prevista (€ 1.000,00) non si può negare al condomino di pagare le quote condominiali utilizzando denaro contante.

Al contempo, afferma il Tribunale, dal complesso dei fatti emersi nel corso del procedimento era evidente che la condotta dell'amministratore non potesse essere considerata alla stregua di una grave irregolarità, poiché si trattava d'una prassi esistente da tempo e riguardante la maggioranza dei condòmini, che l'aveva financo approvata in sede assembleare senza che tale decisione fosse oggetto di contestazione da parte del condominio che richiedeva la revoca (cfr. sul punto Trib. Santa Maria Capua Vetere 28 maggio 2015).

Come dire: l'amministratore non può rifiutare il pagamento in contanti, ma se lo rifiuta perché l'assemblea ha deciso sul metodo di pagamento e tale decisione non ha subìto contestazioni formali, allora quel rifiuto non può essere considerato grave irregolarità nella gestione comportante la revoca giudiziale.

Letto al contrario, il decreto parrebbe voler affermare che in assenza di questi presupposti specifici del caso, il rifiuto dei contanti potrebbe essere considerato grave irregolarità nella gestione, ove accompagnato da una formale messa in mora del creditore in ragione del possibile pregiudizio che potrebbe derivare al condominio dalla mancanza dei fondi necessari a far fronte alle spese ordinarie, mancanza derivante da un comportamento illegittimo dell'amministratore.

Si tratta di una conclusione dello scrivente e non di un ragionamento del giudice.

Certo è che la delibera assembleare che stabilisce su questi argomenti dev'essere considerata invalida in quanto incidente su materia sottratta alla propria competenza, qual è appunto quella delle modalità di pagamento delle quote da parte dei condòmini.