Decoro architettonico del condominio

NEWS DI Manutenzione condominiale
Il decoro architettonico di un edificio in condominio è l'insieme delle linee e degli ornamenti che caratterizzano l'estetica dell'edificio, anche se molto semplici.
16 Gennaio 2015 ore 12:10

Nozione di decoro architettonico


Decoro architettonicoChe cos'è il decoro architettonico?

Quali sono le norme che lo disciplinano?

La normativa vigente, anche successivamente all'approvazione della così detta riforma del condominio, non fornisce un concetto di decoro architettonico .

Il codice civile disciplina la tutela generale imponendo dei divieti ben precisi (art. 1120-1122-1122-bis c.c.) e per il resto, demanda al regolamento di condominio la disciplina particolare relativa al decoro dello stabile (art. 1138 c.c.).

Prima di ogni cosa, quindi, pare utile dare una definizione di decoro architettonico.

Pur non essendo menzionato tra quelli elencati dall'art. 1117 c.c. è possibile affermare, senza timore di smetita, che il decoro architettonico è un bene comune (cfr. Cass. 30 agosto 2004 n. 17398 e Cass. 4 aprile, 2008 n. 8830).

La Corte di Cassazione, accogliendo la definizione comunemente adottata dalla dottrina, ha affermato che per decoro architettonico deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (così Cass. 16 gennaio 2007, n. 851).

Non è necessario che lo stabile sia di particolare pregio per individuare il decoro architettonico, essendo sufficiente una linea armonica, sia pur semplice, che ne caratterizzi la fisionomia (Cass. 4 aprile 2008 n. 8830).

Più nello specifico, quindi, il decoro architettonico è un bene comune immateriale in quanto può essere percepito a livello intellettuale mancando del requisito della materialità. Come abbiamo detto all'inizio, le norme di legge che disciplinano il decoro architettonico sono ben poche e non forniscono la definizione nè specificano il concetto di alterazione.


Tutela e alterazione del decoro


L'art. 1120 c.c. precisa che sono vietate le innovazioni che pregiudichino il decoro dello stabile; si pensi alla deliberazione assembleare che, decidendo sull'effettuazione dei lavori di manutenzione della facciata, stabilisca la rimozione degli stucchi decorativi presenti sul prospetto principale. In questo caso è evidente che si tratta di un'innovazione che va a modificare la conformazione materiale dello stabile e più nello specifico l'aspetto estetico dello stesso.

Trattandosi di un bene comune, tuttavia, qualora la decisione sia presa con l'unanimità dei consensi di tutti i condomini e non semplicemente a maggioranza, sarà possibile ritenere lecita l'alterazione del decoro dello stabile. Proprio questa precisazione ci permette di specificare un aspetto da non sottovalutare nel caso di impugnazione della delibera per lesione del decoro architettonico.

Il summenzionato art. 1120 c.c. disciplina l'ipotesi in cui è l'assemblea dei condomini a deliberare un'innovazione vietata in quanto lesiva del decoro architettonico.

CondominioChe cosa succede, invece, se è il singolo condomino, in assoluta autonomia, a ledere il decoro dello stabile?

Si pensi all'art. 1122 c.c. il quale vieta l'esecuzione di opere su parti di proprietà esclusiva che rechino pregiudizio al decoro o all'art. 1122-bis c.c., che disciplina l'ipotesi di installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili o di antenne per la ricezione del segnale radio-Tv a favore di unità immobiliari di proprietà esclusiva e su parti comuni .

Fatta salva la presenza di precise disposizioni del regolamento di condominio, non esistono situazioni che la legge ritiene astrattamente lesive del decoro, sicché tale valutazione è rimessa alla discrezionalità del giudice chiamato a pronunciarsi sulla causa.

Ciò significa che qualora la decisione sia adeguatamente motivata, anche in relazione al complesso delle prove emerse nel corso dell'attività istruttoria, essa è insindacabile in Cassazione (Cass. 19 giugno 2009, n. 14455).

In ogni caso è sempre bene ricordare che l'alterazione dell'estetica di un edificio deve sostanziarsi in un intervento in grado di provocare un danno economicamente apprezzabile, ossia un pregiudizio al valore dell'edificio e/o delle unità immobiliari che lo compongono (cfr. su tutte Cass. n. 1286/2010).

Per esemplificare si pensi alle ricorrenti contestazioni, per la lesione del decoro architettonico dello stabile, relative all'installazione di condizionatori d'aria. La lamentela comune si ha quando l'unità esterna viene sistemata sul prospetto principale, indipendentemente dal fatto che ci sia o meno un balcone, laddove sia visibile dalla pubblica via.

Se il regolamento di condominio di natura contrattuale non vieta a priori questa soluzione, la questione dovrà essere risolta dal giudice che godrà della più ampia discrezionalità nella valutazione della lesione del decoro.

La giurisprudenza di merito, chiamata a pronunciarsi sull'argomento, ha stabilito che le unità esterne dei condizionatori possono non essere considerate causa di alterazione del decoro, in quanto considerate comunemente elementi presenti nel contesto urbanistico attuale (cfr. GdP Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038). In ogni caso bisogna valutare l'alterazione del decoro anche in relazione alla presenza di altri interventi precedenti.

Sia nel caso di alterazione derivante da innovazione deliberata dall'assemblea, sia nel caso di violazione imputabile all'iniziativa del singolo, in assenza di una soluzione bonaria, l'azione giudiziaria, preceduta dal tentativo di conciliazione, è l'unico rimedio esperibile al fine o d'impedire l'esecuzione della deliberazione o per il ripristinare dello status quo ante.

Nel caso azione d'impugnazione della delibera vale la pena, per prudenza, rispettare i termini di cui all'art. 1137 c.c.; nei casi di inosservanza delle norme da parte del singolo condomino il giudizio potrà essere instaurato con un'ordinaria azione civile.


Decoro architettonico e regolamento condominiale


In ogni caso è sempre importante, se presente, consultare le norme del regolamento di condominio che sulla base di quanto previsto dall'art. 1138 c.c. devono disciplinare la tutela del decoro dell'edificio.

In tal senso un regolamento di condominio di natura assembleare può prevedere misure e forme di targhe, insegne, ecc. Si tratta sempre di clausole che vanno ad operare in relazione alle parti comuni dello stabile; ciò significa che i limiti e i divieti imposti ai singoli condomini in relazione alle loro unità immobiliari possono essere contenute solamente in un regolamento di origine contrattuale in quanto limitative della proprietà esclusiva (cfr. Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121).

In questo contesto è lecito, ad esempio, che il regolamento vieti l'installazione di tende da sole, zanzariere e simili sulla facciata dell'appartamento posta sul prospetto principale.

riproduzione riservata
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