Il costo del sollecito di pagamento

Ogni condomino, in ragione della titolarità dell'unità immobiliare ubicata nell'edificio, ha il dovere di corrispondere le somme necessarie alla gestione e conservazione delle cose comuni.Si tratta delle così dette obbligationes propter rem.La Suprema Corte di Cassazione, al pari della dottrina, hanno avuto modo di specificare che questo genere di obbligazione sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo.La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda) (così Cass. n. 6323 del 2003).Nel caso del condominio la misura dell'obbligo contributivo è determinata in ragione dei valori millesimali dell'unità immobiliare utilizzati per ripartire le spese approvate nelle rendicontazioni di spesa preventive e consuntive.Entrando nello specifico delle spese di gestione, soffermiamo la nostra attenzione su uno specifico costo che ricorre frequentemente: il riferimento è al sollecito di pagamento inviato ai condomini morosi.Chi deve pagarlo?Il condomino interessato o la compagine condominiale?Al riguardo è bene riaffermare un concetto.Il condomino, in quanto tale, ha l'obbligo di pagare le spese condominiali, alle scadenze pattuite, senza necessità di avvisi.L'amministratore, in questo contesto, ha il preciso obbligo di riscuotere i contributi eventualmente anche tramite azione giudiziaria (art. 63 disp. att. c.c.).È prassi che il mandatario, prima di passare la pratica al legale, prenda carta e penna e solleciti personalmente il moroso.Questo sollecito è un'attività extra rispetto a quella sua ordinaria che dovrebbe limitarsi, al massimo, a ricordare le scadenze.In questo contesto, quindi, il sollecito di pagamento potrebbe essere inteso come comunicazione personale al condomino il cui costo è addebitabile al medesimo.In effetti, molti preventivi di spesa, approvati dall'assemblea, risolvono la vicenda in tal modo.Ciò non toglie, però, che il sollecito dell'amministratore abbia lo stesso ed identico valore legale della lettera di messa in mora inviata dall'avvocato.Da qui la conclusione: salvo diversa indicazione del regolamento di condominio di origine contrattuale o di decisione assembleare adottata con il consenso di tutti i condomini oppure a maggioranza ma mai impugnata, la spesa per il sollecito dovrà essere ripartita tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c. quale spesa necessaria per la gestione delle parti comuni.