Il condominio è responsabile dei gravi difetti dell'immobile

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Il condominio, intesa come la compagine composta da tutti i proprietari di unità immobiliari presenti nell'edificio, è responsabile dei gravi difetti dell'immobile.
24 Ottobre 2012 ore 15:11

Condominio responsabile dei difetti dell'immobileIl condominio, vale a dire la compagine composta da tutti i proprietari di unità immobiliari presenti nell'edificio, è responsabile dei gravi difetti dell'immobile.

Ciò anche se tali difetti siano imputabili alla cattiva esecuzione delle opere da parte del costruttore.
No, non si tratta di quel fenomeno comunissimo meglio conosciuto come scaricabarile.

Il costruttore, infatti, una volta costituito il condominio non la fa franca; semplicemente si amplia lo spettro dei soggetti responsabili per i danni provenienti dalle parti comuni dell'immobile.

Il perché di questa presa di posizione, che potrebbe sembrare ingiusta, lo spiega chiaramente la Suprema Corte di Cassazione con una sentenza dello scorso 10 ottobre.

Si legge nella pronuncia testé citata che la Corte d'appello di cui s'è contestata la decisione si è correttamente attenuta al consolidato principio affermato da questa corte secondo cui qualora il fenomeno dannoso lamentato dal singolo condomino sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa realizzazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie precaria situazione della muratura perimetrale adiacente il giardino condominiale e dei pozzetti), nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.civ., il Condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (cfr. Cass. 12 luglio 2011 n. 15291; Cass. 15 aprile 1999 n. 3753; Cass. 21 giugno 1993 n. 6856; Cass. 25 marzo 1991 n. 3209; Cass. 9 maggio 1988 n.3405).

Non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il Condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art. 1669 c.civ.), bensì di autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.civ. (cfr. Cass. 6856/93, cit.)
(Cass. 10 ottobre 2012, n. 17268).

Insomma l'elemento chiave per comprendere la responsabilità del condominio è il così detto danno da cose in custodia.

Condominio responsabile dei difetti dell'immobileLa norma di riferimento è l'art. 2051 c.c. che recita:
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La giurisprudenza, nel corso degli anni, è giunta ad affermare che, quella prevista dall'articolo appena citato, è un'ipotesi di responsabilità obiettiva.

In sostanza il custode del bene dal quale proviene il danno è sempre responsabile dell'evento dannoso a meno che non sia in grado di dimostrare che lo stesso proviene da un caso fortuito che può essere rappresentato anche dal fatto di un terzo, ivi compreso il danneggiato.

Ad ogni buon conto se il condominio è responsabile, sussistendo i presupposti, potrebbe comunque decidere di agire contro il costruttore rivalendosi su di esso.

riproduzione riservata
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