Il contratto di comodato d'uso
|
Il comodato d'uso in generale
Uno dei contratti più in uso nella nostra pratica quotidiana è il comodato.
Vediamone insieme gli aspetti salienti.
Innanzitutto premettiamo che il contratto di comodato è definito dall'art. 1803 CC come il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.
Il contratto di comodato dunque può riguardare tanto beni mobili quanto immobili; ed è evidente che l'applicazione pratica che di gran lunga desta maggiore interesse è quella riguardante i contratti di comodato per i beni immobili.
Le parti prendono rispettivamente il nome di comodante (chi consegna il bene) e comodatario (chi ne usufruisce).
L'esistenza del contratto di comodato è soggetta all'obbligo di comunicazione all'amministratore del condominio in relazione alla tenuta del così detto registro di anagrafe condominiale.
Il contratto di comodato dev'essere registrato e tale operazione comporta il pagamento di un'imposta pari a € 200,00 (v. d.p.r. n. 131/86).
Contratto di comodato e detenzione
Un elemento fondamentale del contratto è dunque la consegna di un bene, cui segue la detenzione dello stesso bene da parte di chi lo riceve.
Detenzione, si badi, e non possesso.
Da un punto di vista giuridico i due termini sono ben diversi: è infatti possesso "il potere sulla cosa che si manifesta in un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale" (v. art. 1140 CC); mentre, la detenzione permette di godere di un bene altrui nella consapevolezza dell'altruità di tale bene.
Una conseguenza pratica di tale distinzione è che la detenzione non può portare all'acquisto di un bene per ususcapione, cosa che si verifica invece solo quando vi è un possesso.
Ed infatti, quanto al comodato, in particolare, la Cassazione ha avuto modo di specificare che il "comodatario, quale detentore della cosa comodata, non può acquistare il possesso ad usucapionem senza aver dimostrato la sussistenza di una interversio possessionis, dovuta a provvedimento di un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore" (Cass. n. 24222/2009).
Gratuità del comodato
Come sancito dal secondo comma dell'art. 1803 CC, il comodato è essenzialmente gratuito; non è possibile che esista un comodato oneroso; sarebbe un'altra cosa, sarebbe una locazione, definita appunto dall'art. 1571 CC come "il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo."
Il comodato è infatti un contratto molto simile a quello di locazione e, come ci ricorda la Cassazione, "la distinzione tra le figure del comodato e della locazione poggia fondamentalmente sul carattere di essenziale gratuità del comodato laddove si realizzano gli estremi costitutivi del contratto di locazione quando per il godimento di un bene sia pattuita una controprestazione, in qualsiasi misura e sotto qualsiasi forma" (Cass. n. 18660/2013).
L'espressione gratuità non equivale ad assenza totale di pagamenti di somme: è stato ad esempio stabilito che il requisito detta gratuità permane anche in caso di pagamenti, purchè questi, per la consistenza, non equivalgano al corrispettivo per il godimento della cosa, ma ad es. a rimborso spese (v. tra tante Cass. n. 4976/1997).
Durata nel comodato
Che funzione svolge il fattore tempo nel contratto di comodato?
Con il contratto di comodato una parte viene immessa nella detenzione di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo (così detto comodato tipico) o a tempo indeterminato (così detto comodato precario).
La durata dunque può anche non essere pattuita.
In tal caso però la legge consente al comodante di richiedere indietro la cosa in qualsiasi momento; precisamente, è previsto che Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (art. 1810 CC); mentre in caso di comodato a tempo il comodante può richiedere la restituzione prima del termine o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa solo in caso di urgente e impreveduto bisogno (v. art. 1809 CC).
Si pensi alla concessione in comodato di un locale commerciale da adibire a comitato elettorale.
È chiaro che in mancanza di determinazione della durata, la stessa dovrà intendersi coincidente con tutto il periodo elettorale e non per più tempo.
In assenza di pattuizioni espresse o di utili riferimenti, invece, il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento.
Succede poi spesso che le parti pattuiscano che il contratto di comodato durerà per tutta la vita del comodatario: ciò significa dare al contratto una determinazione di tempo ben precisa anche se incerta: per dirla fuori dal linguaggio giuridico, siccome tutti dobbiamo morire, ma non sappiamo quando, questo basta per affermare che il contratto ha una durata predeterminata.
A confermare questa presa di posizione è stata la Cassazione, la quale ad es. con la sentenza n. 6203, resa il 18 marzo 2014 ha specificato che la concessione in comodato di un immobile per tutta la vita del comodatario... costituisce un contratto a termine, di cui è certo l'an ed è incerto il quando (in questo senso Cass. n. 8548 del 2008).
Diritti e doveri delle parti nel comodato
Quali sono i diritti e i doveri delle parti nel comodato?
Il codice civile non disciplina direttamente gli obblighi di chi concede la cosa in comodato.
Quanto a chi riceve la cosa in comodato, l'art. 1804 CC specifica che: "Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.
Egli non può servirsene che per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.
Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno."
Per fare un esempio: Tizio riceve in comodato da Caio un'unità immobiliare al fine di destinarla esclusivamente a studio professionale.
Il comodatario, passato un certo periodo di tempo, così come anche immediatamente, decide di usarla quale abitazione per sé e la propria famiglia.
In tal caso Caio avrebbe il diritto di chiedere l'immediata restituzione del bene.
Infine, il comodatario deve restituire il bene alla scadneza del termine pattuito oppure, in mancancìza deltermine pattuito, quando ha cessato di servirsene secondo quanto pattuito a contratto (ciò, fatti salvi i casi di restituizone anticipata di cui sopra) (art. 1809 CC).
Comodato e responsabilità
Il comodatario risponde anche del perimento della cosa per caso fortuito, se a tale caso poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria (v. art. 1805, co.1, CC).
Inoltre, ai sensi del co.2, dell'art. 1805, CC "il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l'avesse impiegata per l'uso diverso o l'avesse restituita a tempo debito."
Il comodatario può rispondere anche per il perimento della cosa dovuto all'uso, se tale uso non è quello per cui la cosa è stata consegnata, oppure per sua colpa (v. art. 1807 CC).
E, comunque, il comodatario risponde anche del perimento dovuto a causa non a lui imputabile se a contratto è stata fatta la stima del bene (v. art. 1806 CC).
A sua volta il comodatario può pretendere il risarcimento dei danni prodotti dai vizi della cosa, se il comodante, pur sapendo della presenza di tali vizi, non ne abbia avvertito il comodatario (v. art. 1812 CC).
Comodato, spese e riparazioni
Il contratto di comodato, è essenzialmente gratuito, ma non esonera il comodatario dal pagamento di alcune spese.
In correlazione con gli obblighi di custodia, conservazione, di uso concordato di cui all'art. 1804 c.c., l'art. 1808 c.c. prevede che il comodatario deve anche sostenere le spese necessarie per servirsi della cosa, mentre ha diritto al rimborso delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti.
Tra le spese sostenute per servirsi della cosa troviamo ad es. i costi per l'erogazioni dell'acqua, della luce e del gas, o le spese condominiali ordinarie.
Mentre, le spese per la conservazione sono quelle necessarie a mantenere il bene nel suo stato di fatto e quindi necessarie a salvaguardarne integrità e valore.
Di conseguenza non sono da ritenersi spese di conservazione rimborsabili quelle sostenute dal comodatario per migliorare il bene concessogli (cfr. in tal senso Trib. Modena 6 luglio 2012).
È evidente che le spese straordinarie ma non urgenti sono da porsi in capo al proprietario, ma se il comodatario le anticipa non avrà diritto al rimborso.
Spese e responsabilità nel comodato
La presenza di un comodatario, infine, non elimina le responsabilità del proprietario in relazione ai danni prodotti dalla cosa.
In tal senso s'è espressa la Suprema Corte di Cassazione, la quale ad esempio ha affermato, proprio di recente, che "La custodia può essere esercitata sia da una persona sola, sia da più persone, anche in virtù di titoli diversi: e si parla in tal caso di cocustodia.
Una ipotesi di cocustodia si verifica nel caso giustappunto di locazione o comodato, quando il danno sia derivato da parti della cosa rispetto alle quali non possa dirsi che il locatore od il comodatario si siano completamente spogliati di ogni potere di vigilanza e controllo." (Cass. n. 13363/2015).
Insomma: se il comodatario è responsabile in quanto detentore del bene, il proprietario resta pur sempre custode dello stesso e la misura della sua responsabilità andrà individuata caso per caso.
Scioglimento del contratto di comodato
Infine, nel caso di comodato con determinazione di durata, il comodante ed i suoi eredi possono recedere dal contratto, ma solamente se:
a) il comodatario non custodisce e conserva la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia facendone l'uso determinato dal contratto o dalla natura del bene stesso; o se cil comodatatrio concede a terzi il bene senza il consenso del comodante (v. art. 1804 c.c.);
b) per bisogno urgente del comodante medesimo (v. art. 1809 c.c.);
c) per morte del comodatario (v. art. 1811 c.c.).
In questo contesto, a proposito del comodato fissato per tutta la vita, secondo la citata sentenza della Cassazione n. 6203, "con l'inserimento di un elemento accidentale quale l'individuazione di una precisa durata (in questo caso, la massima durata possibile, coincidente con la vita della beneficiaria), il comodante sceglie liberamente, d'accordo con il comodatario, di inserire nel contratto un elemento accidentale — il termine appunto - che limita la sua possibilità di recuperare quando lo ritiene opportuno la disponibilità materiale dell'immobile e al contempo rafforza la posizione del comodatario, garantendogli il godimento di quell'immobile per tutto il tempo individuato con la fissazione del termine, e sottraendolo al rischio di subire il recesso ad nutum."
Dunque la restituzione potrà essere richiesta prima della morte del comodatario solo nei casi previsti per il comodato a termine, suindicati.
|
||||
|
 |
Se mio padre mi fa un contratto di comodato d'uso gratuito i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico di chi?Inoltre, se io volessi usufruire del bonus... |
 |
Salve, ho un appartamento da ristrutturare internamente con il 50% di detrazione.Ho due figli che lavorano e vorrei che fossero loro a pagare la ristrutturazione e avere la... |
|
|
Buongiorno, oltre alla mia prima abitazione ho un'appartamento da ristrutturare con detrazione al 50%. Siccome non ho sufficente credito IRPEF vorrei fare un contratto registrato... |
 |
Buongiorno, mi sto addentrando nella "giungla" delle agevolazioni e vorrei dei chiarimenti. Sono comodataria di un immobile (contratto regolarmente registrato), in cui risiedo e... |
 |
Salve, sull'atto di comodato che ho registrato presso l'agenzia delle entrare, il CAF ha indicato come residenza l'immobile in oggetto che è in fase di ristrutturazione (ma... |
