Il caposcala in condominio, figura, compiti e responsabilità

NEWS DI Assemblea di condominio
Il caposcala è una figura presente in molti condomini. Le sue responsabilità, aiutante dell'amministratore, controllore e rappresentante dei suoi vicini e altro.
14 Novembre 2012 ore 16:24

Il caposcala: compiti e responsabilità


Spesso soprattutto nei condomini con molti partecipanti è presenta la figura del così detto caposcala.
Il caposcala in condominioChi è?
Quali sono i suoi compiti?
Quali le sue responsabilità?

Il codice civile non fa cenno a questo ruolo; la legge, lo ripetiamo continuamente, conosce solamente la figura dell'assemblea e dell' amministratore .

Proprio da quest'ultimo vale la pena prendere le mosse per dare soluzione ai quesiti che abbiamo posto.

L'amministratore raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).



Insomma chi viene nominato amministratore, con le maggioranze indicate dall'art. 1136 c.c., diviene legale rappresentante dei comproprietari verso l'esterno e nei rapporti tra i condomini con riferimento alla gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio.

Egli può agire da solo, come un qualunque delegato d'un insieme di persone, oppure può farsi coadiuvare.

Si badi non stiamo facendo riferimento alla segreteria dell'ufficio dell'amministratore ma ad un vero e proprio braccio destro in uno specifico condominio .

La figura dell'aiutante, in gergo tecnico giuridico prende il nome di sostituto del mandatario.
A regolare tale figura è l'art. 1717 c.c. che recita:
Il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita.
Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta.
Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto.
Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

In primo luogo, quindi, si può dire che il caposcala è un sostituto dell'amministratore (o mandatario) che, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea (il mandante), ha il compito di eseguire determinati compiti.

Si pensi al pagamento delle bollette, a determinati rapporti con i terzi (es. dare le chiavi del terrazzo al tecnico tv, ecc.).Il caposcala in condominioIl soggetto che opera la scelta del caposcala risponde delle responsabilità che possono derivare dall'azione di questo.

Lo stesso caposcala, tuttavia, può essere anche una figura scelta dall'assemblea o prevista dal regolamento al fine di controllare e coadiuvare l'amministratore nell'espletamento del proprio incarico.

Si tratterebbe, in tal caso, di una figura molto simile a quella del consiglio dei condomini.

Le sue responsabilità, in tal caso, sarebbero limitate all'oggetto specifico dei compiti assegnatigli dall'assemblea o dal regolamento.
Il caposcala, infine, può essere più semplicemente una figura di raccordo tra i condomini e l'amministratore: in sostanza quel soggetto cui si delega informalmente il compito di recarsi presso l'ufficio del mandatario per esporre i problemi relativi alle parti comuni che il vivere quotidiano fa sorgere.

riproduzione riservata
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  • Ettore
    Ettore
    Mercoledì 18 Maggio 2016, alle ore 14:46
    Può svolgere il ruolo di caposcala una persona che non è condomino, ma nominato dall'assemblea ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ettore
      Giovedì 19 Maggio 2016, alle ore 18:24
      No, per il semplice fatto che non sarebbe più un "caposcala" ma un rappresentante esterno dei condòmini verso l'amministratore.
      rispondi al commento
  • Mariella
    Mariella
    Sabato 27 Luglio 2013, alle ore 04:55
    Ci sono incompatibilità fra il ruolo di caposcala e chi viene incaricato a svolgere lavori : chi fa le pulizie nelle parti comuni, non può essere caposcala, chi esercita una funzione di controllo non può svolgere attività soggetta a controlloè questo il caso del mio condominio. bisogna fare l'antipatico ruolo di controllori dei controllori, avete suggerimenti?
    rispondi al commento
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