I contratti di locazione non registrati sono nulli?

Rispondere alla domanda che abbiamo posto con il titolo di questo articolo non è facile.

Il motivo: il luogo comune che, spesso, vede nelle leggi italiane dei capolavori d'incertezza, per usare un eufemismo, nella questione dei contratti di locazione non registrati tocca uno dei suoi massimi punti.

Incertezza teorica che porta con sè pesanti ricadute pratiche in un settore, quello delle locazioni, dove il ricorso al così detto nero è cosa, si dice, molto usale.

Certo è che un conto è la lotta all'evasione fiscale in qualsiasi sua forma, altro la confusione che si può creare minando alle basi un rapporto giuridico attraverso la sanzione più grave: quella della sua inesistenza.
Calma e gesso, come si suole dire, e cerchiamo di comprendere lo stato dell'arte.

Locazione e registrazione del contratto

Sul fatto che un contratto di locazione, per periodi di tempo maggiori di trenta giorni, debba essere registrato, ossia depositato presso l'agenzia delle entrate, non sorgono dubbi.

Norme di riferimento sono il d.p.r. n. 131/86, per l'obbligo in sé e da una Circolare del Ministero delle Finanze (Circolare ministero delle finanze 207/E) in relazione ai tempi.

Mancata registrazione e nullità

Nell'ottica di una sempre più aspra lotta all'evasione fiscale anche nel settore immobiliare, lo Stato, era la fine del 2004, ha imposto una stretta sui così detti contratti in nero.

Più nello specifico all' art. 1, comma 346 della legge n. 311/04, meglio nota come Legge finanziaria per il 2005 è stato stabilito che i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

Nullità in caso di mancata registrazione, che vuol dire?

Significa che se il proprietario e/o il conduttore non adempiono a quanto prescritto dalla legge, quel contratto è come se non esistesse e quindi ad esempio, il conduttore non avrebbe diritto ad occupare l'unità immobiliare così come il proprietario non avrebbe diritto al canone.

Usiamo il condizionale perché nonostante la legge non pare ammettere molte altre interpretazioni (verrebbe da dire I contratti non registrati sono nulli! Punto!), la dottrina e la giurisprudenza non sono affatto pacifiche.

Registrazione, nullità e registrazione tardiva

Non nullità intesa nel senso tecnico giuridico del termine ma semplice inefficacia sanata dalla registrazione del contratto.

In buona sostanza il contratto di locazione non registrato non produce effetti (giuridicamente parlando) fino alla sua registrazione ma al momento in cui si sana questo vizio esso inizia a produrli con efficacia ex tunc, vale a dire come se fosse stato registrato fin da quando ve n'era l'obbligo (ossia entro trenta giorni dalla sua conclusione).

Questa la tesi che è stata sposata dal Tribunale di Messina nello scorso mese di maggio.

Registrazione tardiva e efficacia sanante

Nella sentenza citata si dà atto che alla stregua di un primo indirizzo, la disposizione avrebbe elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa la cui inosservanza determina nullità del contratto ai sensi dell'art. 1418, comma 1 c.c. (App. Brescia 28 maggio 2012, n. 682, in Archivio delle locazioni e del condominio 2013, 1, 71) (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

Tuttavia, afferma il giudice siciliano, la tesi che appare preferibile sul piano sistematico, elaborata da autorevole dottrina ed espressa anche da giudici di merito (Trib. Bergamo 7 febbraio 2012, in Archivio delle locazioni e del condominio 2012, 4, 434; Trib. Catanzaro 22 luglio 2010, in Giurisprudenza di merito 2011, 661; Trib. Modena ord. 12 giugno 2006, in Foro italiano, 2007, 2926), la registrazione opera ab extrinseco come condicio iuris di efficacia, con la conseguenza che l'omessa registrazione determina conseguentemente non la nullità del contratto, ma soltanto la sua inefficacia (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

Valenza tributaria della registrazione

In buona sostanza secondo il Tribunale di Messina l'omessa registrazione non può portare a far considerare il contratto nullo per una serie di motivi.

Tra di essi v'è l'art. 10, comma 3 dello statuto del Contribuente (legge n. 212/00), nel quale è stabilito che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto.

Vi sono, inoltre, sempre secondo il giudice messinese, ragioni inerenti la formulazione letterale della norma (si legge in sentenza che la legge finanziaria per il 2005 qualifica come Nulli i contratti di locazione non registrati e non già quelli che lo siano tardivamente (cfr Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

A ciò si aggiunga che, è sempre il Tribunale di Messina a parlare, non sempre, l'uso del termine nullità è stato considerato decisivo ai fini dell'identificazione del tipo di patologia contrattuale del caso: sebbene l'art. 22 della legge n. 281/85 dica che sono inefficaci le clausole degli atti costitutivi di società per azioni, le quali subordinano gli effetti del trasferimento delle azioni al mero gradimento di organi sociali, la Suprema Corte ha affermato che la norma non intende sanzionare tali clausole di una inefficacia relativa, bensì di una vera e propria nullità, attesa la loro radicale ed assoluta inidoneità a produrre effetti (Cass. n. 8048/96); mentre le clausole vessatorie non specificamente sottoscritte dall'aderente sono qualificate come inefficaci dall'art. 1341 c.c., nella giurisprudenza si parla di nullità (relativa) delle stesse (Cass. n. 14570/12) (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077).

In definitiva, afferma il giudice adito, l'analisi può concludersi con questo principio: l'art. 1, comma 346 della legge n. 311 del 2004, assegna alla registrazione il valore di una condicio juris da cui dipende l'efficacia e non la validità del contratto di locazione, con la conseguenza che anche se la stessa interviene tardivamente, rispetto al termine stabilito in generale dalla legge tributaria, il contratto produce effetti fin dal momento della sua conclusione (Trib. Messina 23 maggio 2013 n. 1077, contra tra le ultime Trib. Roma 30 settembre 2010 n. 20529).

Siamo certi che, vista l'importanza della materia e l'alto tasso di litigiosità in materia locatizia, non tarderanno ad arrivare altre sentenze sull'argomento.

Vista l'incertezza, sarebbe comunque auspicabile un intervento risolutivo del Legislatore.