Servitù di veduta mediante costruzione di un balcone, è lecito?

NEWS DI Leggi e Normative Tecniche
Non sempre è possibile la costruzione di un balcone per l'esercizio di una servitù di veduta, astrattamente possibile se si tratta solo di apertura di finestra.
12 Novembre 2015 ore 09:00

Servitù di veduta


La servitù di vedutaSe due parti si mettono d'accordo sulla possibilità, per il proprietario di un fondo, di esercitare una servitù di veduta sul predio confinante, ciò vuol dire che per l'esercizio di tale diritto può costruirsi un balcone?

Che cosa significa servitù di veduta?

Essa può essere definita come il diritto del proprietario di un fondo di affacciarsi e guardare sul predio vicino.

La servitù, è utile ricordarlo, è un diritto reale di godimento su cosa altrui.
Il titolare della servitù lo è in quanto proprietario del fondo che se ne avvantaggia, così come il proprietario del fondo servente è gravato dalla servitù in ragione della titolarità di tale predio. Conseguenza di questa affermazione è che il diritto di servitù circola assieme al fondo cui è connesso.
Tizio che è il proprietario del fondo Alfa che ha servitù di veduta sul fondo Beta è titolare della servitù fintanto che è titolare del suddetto fondo. Se il fondo viene ceduto a Caio, è Caio a divenire titolare di questo diritto. Lo stesso discorso vale anche per il fondo servente; ma torniamo al diritto di veduta.

Poiché è evidente che la veduta limita la riservatezza di un fondo, il codice civile ha previsto ben precise norme in materia di distanze delle vedute dirette e dei balconi dal predio vicino.

Il tal senso la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 905 c.c., che recita:

Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi e la distanza di un metro e mezzo.

Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.

Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Si tratta di una norma derogabile dall'accordo tra le parti.


Balconi


I balconi e il condominioIl balcone, ossia il prolungamento dell'unità immobiliare che consente l'affaccio, non ha solamente la funzione di consentire la veduta ma anche quella di aumentare la superficie utilizzabile dell'unità immobiliare.

Esso, poi, se di tipo aggettante (ossia che fuoriesce rispetto ai muri perimetrali) occupa anche la proiezione verticale del fondo sottostante, che, per legge (art. 840 c.c.) è di proprietà del titolare del predio.

Rispetto a quest’ultima ipotesi è bene specificare che il proprietario del fondo sul quale si affaccia il balcone deve dare l’autorizzazione alla sua costruzione, salvo il caso in cui essa avvenga ad altezza tale da non avere interesse ad escluderla.

È bene, inoltre, ricordare la costruzione di un balcone necessita delle autorizzazioni amministrative e nello specifico per provvedervi è necessario il permesso di costruire; la concessione di tale autorizzazione non è di per sé sufficiente a poter agire in tal senso.

I provvedimenti autorizzatori, infatti, sono sempre rilasciati facendo salvi i diritti dei terzi; il caso di cui ci stiamo occupando, come vedremo qui di seguito, rappresenta una di quelle ipotesi in cui tali diritti possono essere opposti al titolare del permesso.


Balconi e diritto di veduta possono essere cose diverse


Svolte queste necessarie premesse di carattere preliminare, torniamo alla domanda posta in principio. La risposta al quesito è negativa, a meno che questa modalità di esercizio della servitù non venga specificamente pattuita; in sostanza, non sempre al riconoscimento dell'esercizio del diritto di veduta corrisponde la facoltà di costruire un balcone.

La Cassazione, in tal senso, ha specificato che la servitù di veduta e quella esercitata mediante un balcone aggettante sul fondo gravato soddisfano interessi e determinano pesi differenti, di guisa che la prima non include totalmente la seconda.

Infatti, la veduta esaurisce la propria utilitas nella maggiore amenità arrecata al fondo dominante (cfr. Cass. n. 4042/79), lì dove il balcone aggettante associa a tale vantaggio quello ulteriore costituito dall'incremento di superficie dell'unità immobiliare cui accede, e della quale costituisce un prolungamento (cfr. su tale ultima notazione, Cass. nn. 6624/12, 15913/07 e 14576/04).

In questo contesto, specificano i giudici di piazza Cavour, il peso gravante sul fondo servente nel caso di costituzione di servitù di veduta, è differente a seconda del suo esercizio tramite apertura di una finestra o di costruzione di un balcone.
Nella prima ipotesi, infatti, il proprietario del fondo servente subisca solamente uno svantaggio in termini di privatezza; nel secondo caso egli è costretto a sopportare anche la diminuzione del suo diritto a sfruttare il proprio fondo per tutta la sua altezza.

Ne consegue che il titolo negoziale costitutivo di una servitù di veduta ed affaccio non implica di per sè - assenti specifiche indicazioni di segno diverso e tenuto conto che la nozione di affaccio è comune tanto alle vedute dirette, quanto ai balconi - la facoltà del proprietario del fondo dominante di esercitare la veduta tramite un balcone aggettante, la cui realizzazione viola, pertanto, l'art. 840 c.c. (in senso conforme, v. Cass. n. 1955/89, che ha ricollegato la violazione di detta norma all'arbitraria veduta realizzata mediante la realizzazione di un balcone invasivo dello spazio aereo sovrastante il suolo altrui) (Cass. 24 agosto 2012 n. 14620).

In definitiva: chi ha ottenuto il riconoscimento del diritto di veduta può costruire un balcone per esercitarlo solamente se tale manufatto è espressamente contemplato: diversamente dovrà accontentarsi di una finestra.

riproduzione riservata
Articolo: I balconi e la servitù di veduta
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I balconi e la servitù di veduta: Commenti e opinioni


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  • Michelescaraggi
    Michelescaraggi
    Sabato 29 Aprile 2017, alle ore 15:55
    Il lastrico solare del mio edificio e' recintato da parapetti di muratura e, mediante parapetti di simile manifattura, e' suddiviso in quattro aree quadrangolari (disposte in fila). Tali aree sono di proprieta' di 4 condomini (tra cui me), i quali accedono alle stesse mediante scale esterne private. Avrei intenzione di posizionare, sul parapetto divisorio con l'unico lastrico solare vicinante, una ringhiera, al fine di ostacolare le intrusioni di estranei sul mio lastrico solare (gia' avvenute in passato, estranei che transitano attraverso il lastrico solare vicinante). Mi chiedo se l'apposizione di tale ringhiera sul parapetto divisorio vada a gravare su diritto di servitu' di veduta, e nel caso anche di veduta panoramica.Ringrazio in anticipo l'avvocato per il suo utilissimo consiglio.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Michelescaraggi
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 09:44
      Se gli impedisce di affacciarsi con faceva fino ad allora sì. Fai conto che in risposta a queste domande non si forniscono consulenze, ma chiariamenti rispetti ai contenuti degli articoli.Per una risposta più approfondita e dettagliata puoi utilizzare il servizio di consulenza a pagamento presente sul sito: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Martedì 4 Aprile 2017, alle ore 14:34
    Sono abbastanza ignorante in legge e chiedo cortesemente un parere prima di rivolgermi all'avvocato di fiducia.

    La nostra terrazza con parapetto si affaccia da un lato sulle tegole del tetto del vicino, a pochi centimetri da me, da un altro lato si affaccia lateralmente e a una distanza di più di due metri su un altro terrazzino dello stesso vicino.
    Abbiamo da poco ristrutturato e tolto la vetrata che era collocata sul parapetto per godere finalmente della vista e soprattutto perché i vecchi ferri cementati nel muro hanno fatto si che l'acqua entrasse in casa.
    Adesso il vicino pretende che io rimetta i vetri per tutelare la sua privacy. 
    Ha ragione? devo rifar costruire tutto a spese mie?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Roberto
      Giovedì 6 Aprile 2017, alle ore 17:47
      Potrebbe avere ragione, ma la consulenza dell'avvocato di fiducia mi pare che non possa essere sostituita da una risposta a commento di un articolo. Se il cambio di parapetto ha fatto sì che sia aumentata la servitùù di veduta rispetto a quella preesistente, il vicino potrebbe avere ragione.
      rispondi al commento
  • Pietro Pigliacelli
    Pietro Pigliacelli
    Domenica 2 Aprile 2017, alle ore 11:32
    Ho sostituito un parapetto in muratura con una ringhiera in ferro sul terrazzo a livello della mia abitazione, stesse dimensini e conforme allo stile del fabbricato.
    La veduta sul terrazzo sottostante era col parapetto in muratura del 100% (totale).
    Può, il lavoro effettuato essere considerato accrescimento di veduta dato che visualizzo sempre il 100%?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Pietro Pigliacelli
      Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 16:58
      Non credo proprio, dato che la possiiblità di sporgersi resta la stessa.
      rispondi al commento
  • Sanicka
    Sanicka
    Martedì 29 Novembre 2016, alle ore 17:28
    Abbiamo una casa indipendente, adesso il nostro vicino, senza chiederci ha iniziato costruire un terazzo con barbecue e con bella veduta sull nostro giardino, dove abbiamo piscina.
    Noi prima abbiamo messo una rete verde per avere privacy, che ormai non serve piu.hanno anche un cane grosso che adesso si affacia quasi tutto e non solo mi da fastidio che tutti devono quardare cosa facciamo in giardino ma anche ho paura del cane.
    Mio marito dice che non salta ma visto che e un cane che non esce mai, non si sa.
    Per favore c'è qualche codice civile che puo aiutarmi di avere privacy e non vedere il cane?
    Oppure devo aspettare che succede qualcosa e continuare di avere paura di uscire nel mio giardino?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Sanicka
      Mercoledì 30 Novembre 2016, alle ore 18:24
      Penso che convenga recarsi da un legale, affinché anche a seguito di un sopralluogo valutiate se è possibile esperire azioni legali a tutela dalla vostra proprietà.
      rispondi al commento
  • Carlo
    Carlo
    Domenica 21 Agosto 2016, alle ore 12:05
    Salve avvocato, le faccio una domanda forse banale:

    mio padre era proprietario di un fondo in zona artigianale.
    Originariamente il fondo era stato ceduto interamente a me; pertanto su metà dello stesso ho costruito un locale artigianale con sopra casa custode che ha un balcone con parapetto su muro di confine che si affaccia sull'altra metà del fondo,successivamente ceduto a mia sorella.

    Ora mia sorella ha venduto il terreno cedutole.

    Volevo chiederle: il fatto che il balcone che si affaccia sul terreno confinante era stato autorizzato quando il terreno (ora del vicino) era interamente di mia proprietà mi mette al riparo da potenziali azioni da parte del vicino?

    All'origine non c'è stata alcuna violazione di distanze legali essendo il terreno confinante anche mio. In questo caso c'è servitù di veduta?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Carlo
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:39
      Sì, dovrebbe essere tutto in regola, potendosi al massimo dimostrare l'esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Pietrobortolaso
    Pietrobortolaso
    Lunedì 8 Agosto 2016, alle ore 21:11
    Salve devo trasformare una finestra al primo piano in porta finestra con relativa realizzazione di un nuovo balcone, il balcone andrebbe ad insistere come sagoma sulla mia proprietà, ma si andrebbe ad ottenere un aggravio di veduta sulla proprietà del vicino, pur non arrivando al confine del terreno, in questo caso sarebbe bene di redarre un accordo tra le parti, o non è necessario, e nel caso basterebbe un accordo in carta semplice firmato da entrambi o andrebbe legittimato da un avvocato o da un notaio, grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Pietrobortolaso
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:38
      Visto che si andrebbe a istituire una servitù, sarebbe bene redigerla con tutti i necessari "crismi" (atto pubblico, ecc.) per non incorrere in problemi futuri e contestazioni di sorta.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Tatiana
    Tatiana
    Sabato 10 Agosto 2013, alle ore 14:15
    Buongiorno ho camprato un appartamento con balcone e su di esso si affaccia la finestra del bagno della vicina..continuano ad esserci delle liti fra me e lei perchè lei non vuole che io metta nulla SOTTO la sua finestra...ma il balcone è mio ed io posso fare quello che voglio o sbaglio?
    Ho saputo anche che ha scavalcato la sua finestra del bagno andando sul mio balcone..posso denunciarla?
    Chiedo un aiuto..Grazie mille
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Tatiana
      Martedì 27 Agosto 2013, alle ore 10:09
      Per Tatiana: si, lei può usare il suo balcone, badando solamente ad evitare che ciò che poggia sotto la finestra sia novico per la salute o la sicurezza della sua vicina che non può entrare sul balcone medesimo senza il suo consenso e che in caso contrario potrebbe essere denunciata per violazione di dominiclio.
      rispondi al commento
      • Fabio
        Fabio Legale
        Mercoledì 10 Agosto 2016, alle ore 09:53
        Sono in una situazione simile a Tatiana.
        L'apertura della imposte del vicino invade il mio balcone e mi rende difficile il passaggio.
        La servitù passiva non è indicata in alcun atto.
        Posso impedire il vicino di aprire le imposte?
        rispondi al commento
  • Frenkiefi
    Frenkiefi
    Giovedì 27 Giugno 2013, alle ore 17:19
    Egregio avvocato, il mio vicino che ha un giardino sotto la mia veranda ha posizionato una rete con la scusa che la ringhiera è troppo bassa per cui si sente minacciato da "invasori";
    preciso che i paletti sono stati cementati nel mio muro e che la ringhiera è li da 50 anni.
    Posso toglere la rete o devo fare causa?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Frenkiefi
      Venerdì 28 Giugno 2013, alle ore 16:30
      Per Angelo Antonio Spallino: non mi è chiara la descrizione dello stato dei luoghi. Ad ogni buon conto se per fare ciò il suo vicino si è appoggiato a cose di sua proprietà può senz'altro contestare le opere.
      rispondi al commento
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