Gravi difetti di costruzione: diritti dei proprietari, tempistica e prescrizione dell'azione

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I gravi difetti di costruzione sono una responsabilità dell'appaltatore verso il committente. Analizziamo i diritti dei proprietari, tempistica e prescrizione.
Gravi difetti di costruzione

Nozione di gravi difetti


Gravi difettiLa costruzione di un immobile, è cosa nota, comporta per l'appaltatore una serie di responsabilità di varia natura.

Responsabilità verso i propri dipendenti in materia di sicurezza sul lavoro, responsabilità per l'esecuzione dell'opera in conformità alle disposizioni delle norme urbanistiche, responsabilità civile verso il committente e gli acquirenti delle unità immobiliari, ecc.

Tra queste ultime, risalta quella prevista dall'art. 1669 c.c. che recita:

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Di che tipo di responsabilità si tratta?

In che modo e da chi può essere fatta valere?

In ipotesi di rovina o difetti dell'opera, la responsabilità che ne deriva, data la sua natura extracontrattuale, trova applicazione anche a carico di coloro che abbiano collaborato nella direzione dell'esecuzione dell'opera appaltata, qualora detta rovina o detti difetti siano ricollegabili a fatto loro imputabile (Cass. 30 maggio 2003, n. 8311).

Questa la risposta al primo quesito fornita dalla giurisprudenza maggioritaria.

Ciò, ad esempio, ha portato ad affermare che al pari del committente anche l'acquirente è legittimato ad agire in via extra contrattuale per i vizi e difetti delle cose immobili.

D'altronde è lo stesso art. 1669 c.c. parlando degli aventi causa del committente a prevedere tale possibilità.

Sui motivi che possono spingere un soggetto all'azione ex art. 1669 c.c. la stessa norma è chiara:

a) rovina, in tutto o in parte dell'opera o pericolo di rovina della stessa;

b) gravi difetti dell'immobile.

Quanto a questi ultimi la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare che i gravi difetti di costruzione, che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell'edificio, ma possono consistere in tutte le alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima (sent. n. 2977/1998 e, proprio con riferimento ad infiltrazioni di acqua e di umidità per difetto di copertura, n. 10218/1994, n. 13112/1992) (Cass. 4 novembre 2005 n. 21351).


Forma e funzione della denuncia


Poiché la legge non dice nulla in merito è utile guardare, anche in questo caso, alle indicazioni fornite dalla giurisprudenza.

Secondo la Cassazione non è necessaria una denuncia specifica e analitica delle difformità e dei vizi dell'opera, che consenta di individuare ogni anomalia di questa, essendo sufficiente a impedire la decadenza del committente dalla garanzia cui è tenuto l'appaltatore una indicazione sia pure sintetica, ben suscettibile di conservare l'azione di garanzia anche per quei difetti che sia possibile accertare nella loro reale sussistenza solo in un momento successivo (cfr., in tal senso, Cass. Sez. I civ., sent. n. 1549 del 17.VI.1964, id. Sez. II civ., sent. n. 360 del 10.11.1972, id., sent. n. 6479 del 7.XII.1981: valendo la pena di evidenziare soltanto che tale orientamento giurisprudenziale trova conforto nella più autorevole, e condivisibile, dottrina, per la quale integra denuncia valida ai fini di cui trattasi qualunque semplice comunicazione generica di vizi non meglio identificati) (Cass. 23 gennaio 1999 n. 644).

Per parte dottrina e giurisprudenza è sufficiente anche una comunicazione orale dei difetti sebbene, ad avviso di chi scrive, la comunicazione con raccomandata a.r. sia di gran lunga prevedibile per ovvi motivi.

Quanto alla sua funzione, sempre gli ermellini, hanno avuto modo di chiarire, laddove vi fossero dei dubbi, che la denunzia ha lo scopo, non diversamente da quella prevista dal precedente art. 1667, di porre il destinatario (appaltatore o soggetti concorrenti, quali il progettista ed il direttore dei lavori), nella condizione di compiere le opportune verifiche al fine di accertare e dimostrare che il pericolo di rovina non deriva da sua colpa (Cass. 15 novembre 2012 n 20004).


Tempi della denuncia e decadenza dall'azione


Tempi denuncia gravi dfettiL'art. 1669 c.c. parla di specifici tempi per la presentazione della denuncia, concludendo che diversamente il committente deve considerarsi decaduto dal diritto d'agire ai sensi dell'art. 1669 c.c.

La Corte di Cassazione, sempre con la sentenza citata per ultima, ha avuto modo di ribadire tale concetto specificando che per il proprietario dell'opera l'onere di denunzia scatta nel momento in cui egli acquista un ragionevole grado di grado di conoscenza dell'entità del vizio costruttivo e della sua riferibilità causale, elementi che, ai fini della configurabilità della denunzia, deve rappresentare al destinatario (Cass. n. 4622 del 2002; Cass. n. 1993 del 1999), restando poi alla valutazione del giudice di merito, non censurabile in sede di legittimità, scrutinare se tale informativa era sufficiente a portare a conoscenza dell'altra parte la sussistenza dei difetti lamentati.

La denunzia, in relazione al suo scopo, si perfeziona in virtù della comunicazione al soggetto responsabile dei gravi difetti che si sono manifestati nella costruzione, senza necessità che in essa vengano indicate le sue cause specifiche, il cui addebito implicito alla controparte risiede nella stessa natura di obbligazione di risultato che questi ha assunto, e il cui accertamento tecnico in termini di certezza risulta incompatibile con la stessa esigenza perseguita dalla legge attraverso gli istituti della decadenza e della prescrizione, di consentire all'appaltatore di compiere gli accertamenti necessari per verificare l'esistenza effettiva dei difetti lamentati e la loro imputabilità (Cass. 15 novembre 2012 n 20004).

L'interessato dovrà denunciare il difetto all'appaltatore entro un anno dalla scoperta al fine di vedersi risarcito del danno o eventualmente di ottenere il risanamento dell'immobile.

Trascorso un anno dalla denunzia, il diritto di agire giudizialmente per ottenere quanto di proprio diritto si prescrive.

Chi può proporre l’azione di responsabilità per gravi difetti?

Legittimato ad agire è, come si è detto, il committente, l'acquirente e nel caso di gravi difetti o pericolo di rovina di beni condominiali anche l'amministratore di condominio.

In tal senso è parere dominante in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza che costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96) (Cass. 1 agosto 2006 n. 17484, in senso conf. Cass. 8 novembre 2010 n. 22656 contra, nel senso della necessità di una deliberazione autorizzativa a stare in giudizio Cass. 9 aprile 1987 n. 3500).

Si tratta di un'azione conservativa ai sensi dell'art. 1130, primo comma n. 4, c.c.


Immobile in condominio e responsabilità per i gravi difetti


Il condominio, vale a dire la compagine composta da tutti i proprietari di unità immobiliari presenti nell'edificio, è responsabile dei gravi difetti dell'immobile.

Ciò anche se tali difetti siano imputabili alla cattiva esecuzione delle opere da parte del costruttore.

No, non si tratta di quel fenomeno comunissimo meglio conosciuto come scaricabarile.

Il costruttore, infatti, una volta costituito il condominio non la fa franca; semplicemente si amplia lo spettro dei soggetti responsabili per i danni provenienti dalle parti comuni dell'immobile.

Il perché di questa presa di posizione, che potrebbe sembrare ingiusta, lo spiega chiaramente la Suprema Corte di Cassazione con una sentenza del 10 ottobre 2012.

Si legge nella pronuncia testé citata che la Corte d'appello di cui s'è contestata la decisione si è correttamente attenuta al consolidato principio affermato da questa corte secondo cui qualora il fenomeno dannoso lamentato dal singolo condomino sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa realizzazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie precaria situazione della muratura perimetrale adiacente il giardino condominiale e dei pozzetti), nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.civ., il Condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (cfr. Cass. 12 luglio 2011 n. 15291; Cass. 15 aprile 1999 n. 3753; Cass. 21 giugno 1993 n. 6856; Cass. 25 marzo 1991 n. 3209; Cass. 9 maggio 1988 n.3405).

Non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il Condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art. 1669 c.civ.), bensì di autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.civ. (cfr. Cass. 6856/93, cit.) (Cass. 10 ottobre 2012, n. 17268).

Gravi difetti costruzioneInsomma l'elemento chiave per comprendere la responsabilità del condominio è il così detto danno da cose in custodia.

La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c. che recita:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La giurisprudenza, nel corso degli anni, è giunta ad affermare che, quella prevista dall'articolo appena citato, è un'ipotesi di responsabilità obiettiva.

In sostanza il custode del bene dal quale proviene il danno è sempre responsabile dell'evento dannoso a meno che non sia in grado di dimostrare che lo stesso proviene da un caso fortuito che può essere rappresentato anche dal fatto di un terzo, ivi compreso il danneggiato.

Ad ogni buon conto se il condominio è responsabile, sussistendo i presupposti, potrebbe comunque decidere di agire contro il costruttore rivalendosi su di esso.


Esempi di gravi difetti


Non è semplice in linea generale esprimere un giudizio in merito alla gravità di un difetto: per fare ciò, infatti, non si può prescindere oltre che dalla gravità del vizio anche dalla sia incidenza sull’immobile che ne è oggetto.

Insomma una fessurazione può avere dimensioni e conseguenze tali da poter essere considerata, o meno, un grave difetto dell’immobile e come tale essere o meno emendabile con l’azione di responsabilità decennale dell’appaltatore; ciò nonostante non sono mancate sentenze volte a classificare come grave difetto un determinato vizio. Nel riportiamo un’elencazione esemplificativa qui di seguito, tenendo sempre presente quanto appena detto.

La giurisprudenza di merito e di legittimità ha riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c.:

a) nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857);

b) nell’ipotesi di distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301);

c) nel caso di manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351).

Il cattivo funzionamento dell'impianto videocitofonico può essere considerato alla stregua di un grave difetto ai sensi dell'art. 1669 c.c.?

Per il Tribunale di Lucca no. Si legge in una sentenza del gennaio 2014 che in nessun caso, vale a dire neppure con l'interpretazione più elastica possibile dell'art. 1669 c.c., è possibile ricondurre questi difetti (che si riducono, lo si ripete, ad un malfunzionamento dell'impianto dei citofoni e dei videocitofoni) all'ambito di quelli strutturali contemplati dalla norma. Infatti, per costante e condivisibile giurisprudenza di legittimità, rientrano nella previsione normativa solo quei vizi che siano tali da compromettere la funzionalità e l'abitabilità del fabbricato al quale ineriscono, e non è questo il caso di specie (Trib. Lucca 17 gennaio 2014 n. 80).


Gravi difetti di costruzione e di manutenzione


Allo stato attuale, infine, non v’è unità di vedute in giurisprudenza nemmeno in merito all’ambito applicativo della norma.

Secondo un filone giurisprudenziale, infatti, l’art. 1669 c.c. trova applicazione solamente nell’ipotesi di difetti originari dell’edificio (cfr. Cass. 22 maggio 2015 n. 10658), mentre per altro orientamento i gravi difetti possono essere fatti valere anche nell’ipotesi di opere di manutenzione dell’edificio (si veda Cass. 4 novembre 2015 n. 22553).

La questione, che com’è intuibile non è di poco conto, può essere affrontata, per il caso di opere manutentive, prevedendo contrattualmente una garanzia decennale per i gravi difetti inerenti tali interventi.

Al di là di ciò sarebbe comunque auspicabile un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

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