Ottenere un alloggio in duplex accorpando due appartamenti sovrapposti

Un appartamento in duplex mediante accorpamento di due alloggi

Spesso le famiglie si allargano acquisendo nuovi componenti, ad esempio in seguito alla nascita di un figlio o al trasferimento di un anziano genitore, magari vedovo e non più in salute.
Un'altra possibile esigenza è invece quella di un libero professionista che necessita di una stanza in cui lavorare e ricevere i clienti senza intralciare le attività degli altri familiari.

In questo caso un'ottima soluzione, alternativa a un trasferimento con trasloco, prevede l'acquisto di un appartamento adiacente o sovrapposto a quello di partenza con successivo accorpamento.


Quest'ultima alternativa è anzi molto vantaggiosa e presenta alcuni pregi:

• il mantenimento di due accessi separati, che salvaguardano la privacy di tutti gli abitanti;
  
  
• la scelta tra mantenere i due alloggi completi, cioè dotati entrambi di cucina funzionante, per garantire la completa autonomia di un parente anziano o di un giovane figlio adulto;
  
  
• oppure viceversa di adibire un piano a zona giorno e uno a zona notte;
  
  
• la possibilità di sfruttare uno spazio in precedenza non utilizzato come un sottotetto.
  
  
  

Problemi tecnici per l'accorpamento di due alloggi su piani sovrapposti

In generale gli schemi planimetrici di queste soluzioni sono molto vari e dipendono strettamente dalla superficie disponibile a ogni piano.


Senza considerare le trasformazioni nella pianta interna o altri lavori come il rifacimento di bagni e cucine, generalmente l'accorpamento di due alloggi sovrapposti non risulta molto costoso ma deve superare alcuni problemi tecnici, burocratici e normativi.

Quale scala scegliere?

Naturalmente, l'elemento principale è la scala interna, in quanto unico spazio di collegamento tra i due piani.


Deve quindi rispettare alcuni requisiti:

• avere un ingombro contenuto per non sprecare spazio inutilmente;
  
  
• essere comoda e fruibile, con un'alzata bassa e possibilmente ampi pianerottoli senza pie' d'oca;
  
  
• consentire il facile trasporto di oggetti voluminosi come mobili o valige;
  
  
• avere un aspetto estetico piacevole e curato per inserirsi armoniosamente nello spazio e diventare un elemento caratterizzante della casa.
  
  

Le tipologie di scala più comuni sono cinque:

• a chiocciola;
  
  
• a una o due rampe in linea retta;
  
  
• a due rampe con sviluppo a L;
  
  
• a due o tre rampe con sviluppo a U;
  
  
• curvilinea ad arco di cerchio o ellisse.
  
  

Ciascuna di esse presenta alcuni pregi e difetti.

Le scale a chiocciola hanno un ingombro in pianta generalmente contenuto ma risultano strette e disagevoli, soprattutto se percorse numerose volte al giorno oppure trasportando oggetti fragili o voluminosi.


Le scale a una o due rampe in linea retta sono invece comode, ma richiedono più spazio.
La soluzione più razionale consiste nell'addossarle alla parete del soggiorno o di un corridoio, che tuttavia dev'essere abbastanza lunga e priva di porte o finestre.
Una scelta alternativa è la scala ad L, che necessita di meno spazio e può sfruttare i punti morti di una stanza.

Anche le scale a due o tre rampe con sviluppo ad U sono agevoli ma necessitano di una superficie ampia: la loro collocazione naturale è perciò un ingresso o disimpegno con dimensioni sufficienti o come elemento di separazione tra l'ingresso e il soggiorno.

Le scale curvilinee sono infine particolarmente scenografiche ma poco pratiche in un comune appartamento: sono dunque l'opzione migliore per alloggi molto grandi come i loft ricavati in un capannone o edificio industriale ormai dismesso.


Nel caso dell'accorpamento di due appartamenti sovrapposti è consigliabile installare una scala a giorno, che presenta numerosi pregi:

• ne esistono modelli di qualunque stile, classico o moderno, vintage o minimalista, in grado di inserirsi armoniosamente in qualsiasi stanza caratterizzandone lo spazio;
  
  
• la loro installazione non richiede grosse opere murarie perché, avendo la struttura a vista ed essendo completamente prefabbricate, il montaggio avviene a secco in poco tempo;
  
  
• hanno un costo minore rispetto a una scala con struttura di cemento armato.
  
  
  

L'esecuzione del foro nel solaio

L'esecuzione del foro nel solaio interpiano è sicuramente l'opera edilizia più costosa, complessa e delicata nell'accorpamento di due alloggi sovrapposti, ma è ovviamente indispensabile per il passaggio della scala interna di collegamento.
Va ovviamente svolta con la consulenza di un tecnico abilitato alla progettazione strutturale (architetto o ingegnere), a cui affidare la stesura del progetto e la direzione dei lavori.


Il procedimento da seguire dipende strettamente dalla tipologia di scala, dal materiale e soprattutto dalla direzione dell'orditura del solaio: realizzare un foro parallelo ai travetti dell'orditura secondaria è infatti molto più agevole rispetto a un foro perpendicolare ad essa, che richiede il taglio dei travetti e la realizzazione di cavalletti, cordoli e travi ausiliarie per la corretta ripartizione dei carichi.

Il caso più semplice è forse quello di un solaio in legno a orditura semplice: è infatti sufficiente smontare uno o più travetti per ottenere il foro desiderato.
Se invece l'orditura è doppia occorre un'accortezza supplementare, consistente nel non disporre la scala in corrispondenza della trave maestra.


Le scale a chiocciola pongono invece maggiori difficoltà, perché, necessitando di un foro quadrato, richiedono il taglio dei travetti e la realizzazione di un cavalletto o trave ausiliaria in legno a cui, per maggiore sicurezza, è opportuno abbinare il raddoppio dei travetti di bordo.
Si tratta tuttavia di una soluzione costruttiva molto comune anche in passato ad esempio per consentire il passaggio delle grandi canne fumarie dei caminetti dei palazzi gentilizi.

Anche un comune solaio in laterocemento pone relativamente pochi problemi, anche se l'esecuzione materiale del lavoro risulta più complessa per la maggior durezza del calcestruzzo e la necessità di tagliare l'armatura in ferro.

Se però il foro risulta perpendicolare ai travetti occorre una progettazione particolarmente accorta, che preveda la puntellatura del solaio durante l'intero ciclo di lavorazione per evitare crolli o lesioni e soprattutto la realizzazione di un cordolo perimetrale o una trave a spessore adeguatamente dimensionata e ben ammorsata alla struttura originaria (travi, pilastri e solai) per ripartire i carichi.


La situazione più complessa si presenta tuttavia nel caso di un soffitto a volta strutturale, situazione abbastanza comune al piano terra degli edifici storici.

Nel caso di una volta a botte si può disporre la scala perpendicolarmente alla direttrice della volta, ricavando il foro semplicemente smontandone una porzione e costruendo un arco di bordo (dalla funzione statica simile a quella di un cordolo di ripartizione) adeguatamente ammorsato alla muratura.

Per le volte a vela, a padiglione o a crociera il problema è invece molto più complesso e richiede accurate indagini preliminari per verificare la fattibilità dell'intervento, non scontata e strettamente correlata ai materiali, alla tessitura e allo stato di conservazione della volta.

Iter burocratico per l'accorpamento di due alloggi sovrapposti

Generalmente, l'accorpamento di due alloggi su due piani sovrapposti richiede la presentazione di una pratica edilizia (di solito una SCIA), di una pratica sismica e della variazione catastale.
Se inoltre l'edificio risulta vincolato ai sensi del Dlgs 42/2004 occorre anche il nulla osta della Soprintendenza.

La prima operazione da compiere è però una verifica di fattibilità a livello edilizio e urbanistico.

Dal punto di vista normativo l'intervento può ricadere nella manutenzione straordinaria, se non è previsto l'aumento di Superficie Utile, o nella ristrutturazione edilizia se invece si recupera uno spazio in precedenza non abitabile (ad esempio un sottotetto), con trasformazione di Superficie Accessoria in superficie Utile.

Nel primo caso l'intervento è generalmente a carattere non oneroso, mentre nel secondo è normalmente richiesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per la sola porzione di Superficie Utile aggiuntiva.


Occorre inoltre esaminare il rispetto degli altri standard urbanistici e in particolare delle dotazioni di parcheggi pertinenziali, parcheggi pubblici e verde pubblico: tuttavia, poiché l'intervento non comporta aumento di carico urbanistico, questi requisiti sono rispettati quasi sempre.

Si passa quindi alla verifica della normativa in materia di prevenzione del rischio sismico: in base alla struttura portante dell'edificio e soprattutto alle dimensioni del foro nel solaio potrebbe essere infatti necessaria la verifica sismica dell'intero edificio, prima e dopo l'intervento, con adozione di opportuni accorgimenti per non alterare l'equilibrio e le rigidezze preesistenti.


Una volta verificata la fattibilità tecnica e normativa dell'intervento si possono predisporre e depositare le varie pratiche richieste:

• titolo abilitativo edilizio, generalmente una SCIA;
  
  
• pratica sismica, di solito consistente nel deposito al Genio Civile del progetto esecutivo e della relazione di calcolo, tuttavia non sempre necessaria: in Emilia Romagna ad esempio se il foro a una superficie minore di 1 metro quadrato il deposito non è richiesto;
  
  
• variazione catastale, da presentare dopo la fine dei lavori, ed eventuale modifica dell'agibilità.