Frazionare un immobile per investire

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Acquistare un immobile grande da frazionare in due unità, può rappresentare un ottimo investimento economico: vediamo quali aspetti valutare prima di procedere.
24 Maggio 2013 ore 13:32
Arch. Carmen Granata

Acquistare un immobile da frazionare


Nonostante la crisi economica segni, ormai da qualche anno, un calo anche nel mercato immobiliare, si registra in questo settore un segmento dall'andamento positivo, quello dell'acquisto di immobili di grandi dimensioni, per investire frazionandoli.

Frazionare un immobile per investire: esempio di immobile da frazionareInfatti, grandi appartamenti, con determinate caratteristiche, possono essere acquistati, ristrutturati e divisi in due unità immobiliari, per poi essere rivenduti o affittati, ottenendo così un ricavo economico.

Il trend è registrato da una inchiesta che dimostra come, a fronte di un calo complessivo delle compravendite, il segmento interessato da tale tipo di interventi sia invece addirittura in aumento.
Ciò è dovuto al fatto che gli appartamenti di grande metratura, rispetto a quelli più piccoli, collocati anche nello stesso immobile, risultano avere un prezzo mediamente inferiore.

Acquistare per frazionare, quindi può rappresentare un ottimo investimento per due motivi:
- due appartamenti più piccoli possono essere affittati ad un prezzo che risulterà, complessivamente, superiore a quello che si può ottenere affittando un unico, grande appartamento;
- si può decidere di abitare in uno dei due appartamenti ed affittare l'altro, rientrando, così, con il canone di locazione, delle spese affrontate per la ristrutturazione.

Ovviamente l'acquirente deve poter essere in grado di sostenere un certo investimento iniziale, costituito dall'acquisto di un appartamento di grandi dimensioni e dalle spese necessarie per il suo frazionamento.

Vediamo quindi, quali sono gli aspetti da valutare se si vuole effettuare un investimento di questo tipo.


Scegliere l'immobile da frazionare


Dal punto di vista progettuale è importante valutare preventivamente la possibilità di dividere l'immobile in due unità distinte, per cui è necessario osservarne attentamente la conformazione e la sua pianta.
A tal proposito vi illustriamo, nell'esempio, il caso di un immobile di 140 mq circa che, con pochi interventi edilizi, è possibile dividere in due appartamenti indipendenti.

Frazionare un immobile per investire: esempio di immobile frazionatoCiascun appartamento dovrà avere innanzitutto un ingresso distinto, oltre ad un bagno indipendente, e sicuramente sarà necessario realizzare una nuova cucina in una delle due unità che ne risulterà sprovvista.

Nel caso di un immobile in condominio, quindi, per realizzare la seconda entrata bisognerà richiedere il consenso dell'amministrazione condominiale, mentre per il bagno e la cucina bisognerà controllare attentamente la posizione degli scarichi.

Nell'esempio illustrato, si dispone di un ampio pianerottolo, su cui poter aprire il secondo ingresso, i bagni sono già due, posizionati in maniera tale da ricadere ciascuno in uno dei due appartamenti, mentre sarà necessario realizzare una nuova cucina.



Frazionamento immobile e condomino


Prima di acquistare un immobile da frazionare ricadente in un condominio, è indispensabile verificare che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.

Una volta accertata questa possibilità, si potrà procedere a realizzare l'intervento avendo cura di non apportare alcuna modifica alle parti comuni e non ledere i diritti dei terzi.

Di fronte alla necessità di realizzare un secondo ingresso, senza interferire sul pianerottolo comune, ad esempio, una scelta progettuale frequentemente praticata è quella di collocare le due porte all'interno del vecchio appartamento, creando un'anticamera che non incide sugli spazi comuni.

Dopo la divisione, inoltre, sarà necessario provvedere a una modifica delle tabelle millesimali.


Permessi per il frazionamento di un immobile


Frazionare un immobile per investire: progettoChi intende frazionare un immobile, deve richiedere il relativo permesso al Comune. Per questo è necessario controllare la normativa locale, e in particolare il P.R.G. e il Regolamento Edilizio.
Infatti, realizzare due unità immobiliari al posto di una aumenta il carico urbanistico dell'immobile e non tutte le normative locali lo permettono. In caso affermativo, sarà necessario pagare i relativi oneri concessori e diritti.

È quindi utile, prima dell'acquisto, affidarsi ad un architetto che verifichi la fattibilità dell'intervento.
Una volta accertata questa, egli potrà procedere alla definizione del progetto e a presentare il titolo abilitativo richiesto: sarà necessaria una S.C.I.A. o una vecchia D.I.A., come richiesto ancora in molti comuni.

Una volta terminati i lavori, e prima di presentare allo Sportello Unico dell'Edilizia del comune il necessario documento di fine lavori, bisognerà procedere all'aggiornamento catastale.
Trattandosi di un frazionamento, bisognerà procedere alla soppressione del subalterno che identifica la vecchia unità immobiliare e costituire due nuovi subalterni.

Successivamente bisognerà procedere alla richiesta del certificato di agibilità per i due nuovi appartamenti.


Frazionamento immobile e mutuo


Se l'immobile è stato acquistato attraverso un mutuo e si intende vendere uno dei due nuovi appartamenti ricavati, bisognerà informare la banca, che dovrà procedere al ricalcolo delle relative ipoteche e, parallelamente, bisognerà stipulare un atto notarile, che certifichi la modifica del mutuo.

riproduzione riservata
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Frazionare un immobile per investire: Commenti e opinioni


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  • Claudio
    Claudio
    Giovedì 18 Maggio 2017, alle ore 23:20
    Sono interessato all'acquisto di una porzione di appartamento il cui proprietario ha appena presentato la pratica per frazionamento.
    Posso subentrare nella pratica effettuando anche la ristrutturazione e ottenere le agevolazioni fiscali? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Claudio
      Venerdì 19 Maggio 2017, alle ore 11:39
      Sì, anche nella qualità di promissario acquirente, ha la facoltà di accedere alle agevolazioni fiscali.  In questo caso, però, le consiglio di registrare il compromesso. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigi
    Luigi
    Mercoledì 15 Marzo 2017, alle ore 16:54
    Sono intenzionato a comprare una villetta su due piani,quindi dopo l aquisto con agevolazione prima casa,vorrei frazionare.
    A questo punto dovro fare un atto notarile nuovo,e il futuro secondo appartamento posso locarlo?
    Qualcuno mi può aiutare? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigi
      Sabato 18 Marzo 2017, alle ore 19:56
      Il rogito non è tenuto a farlo. Il documento più importante è la richiesta del permesso al frazionamento in due unità abitative che deve redigere un tecnico e presentare al Suo comune. A lavori ultimati va redatta la variazione catastale che attesta l'avvenuta operazione.  Riguardo alla possibilità di locarlo lo può fare. La legge prevede i benefici fiscali anche per l’acquisto dell'abitazione principale per una casa affittata o da affittare dopo l’acquisto. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Marcellamuzzioli
    Marcellamuzzioli
    Mercoledì 1 Marzo 2017, alle ore 14:06
    Buongiorno , ho acquistato una casa indipendente , e avrei la neccessità di frazionarla per ricavarne 2 appartamenti , mi hanno detto però che ciò non è possibile, perchè essendo prima casa dovrei aspettare 5 anni . Ciò è veritiero? non esiste nessuna soluzione?neanche intestando parte della casa a un altra persona ? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marcellamuzzioli
      Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 10:23
      Il frazionamento di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa non comporta il decadimento dai benefici fiscali, purchè le due unità derivate rimangano in possesso del proprietario per almeno cinque anni. La Risoluzione 219/E del 30 maggio 2008, stabilisce che "anche in caso di vendita di una o di entrambe le unità stesso sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di vendita di entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Marcella
        Marcella Pasquale
        Giovedì 2 Marzo 2017, alle ore 13:37
        Sig. Pasquale grazie per la cortese rispostama se le 2 unità rimangono, si in possesso dello stesso proprietario, si può comunque procedere con un affitto del secondo alloggio?
        Perchè ci hanno detto che essendo prima casa non è possibile poi procedere con l'affitto
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Marcella
          Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 08:46
          Nel Suo caso, non intervenendo la vendita ma la semplice locazione di una delle due unità immobiliari scaturite dal frazionamento, prima dei canonici cinque anni dall’acquisto dell’unica abitazione, i benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto non decadono.  D'aldronde la legge prevede i benefici fiscali anche per l’acquisto dell'abitazione principale per una casa affittata o da affittare dopo l’acquisto. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Marcella
            Marcella Pasquale
            Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 12:45
            Purtroppo notaio e commercialista ci hanno risposto in tutt'altro modo, che non possiamo fare nulla per 5 anni...
            Ora la confusione aumenta, anche se in effetti mi sembrava troppo strano. 
            rispondi al commento
            • Pasquale
              Pasquale Marcella
              Lunedì 6 Marzo 2017, alle ore 23:12
              Se lo ritiene opportuno può chiedere un interpello all'AdE e Le scioglierà tutti i Suoi dubbi. Cordiali saluti.
              rispondi al commento
              • Marcella
                Marcella Pasquale
                Martedì 7 Marzo 2017, alle ore 08:50
                Cos'è l' AdE ??
                rispondi al commento
                • Pasquale
                  Pasquale Marcella
                  Mercoledì 8 Marzo 2017, alle ore 15:55
                  La sigla sta per Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti.
                  rispondi al commento
  • Eleonoradaguanno
    Eleonoradaguanno
    Domenica 28 Febbraio 2016, alle ore 20:26
    "Esclusa" dal nuovo accatastamento. Come devo muovermi? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Eleonoradaguanno
      Lunedì 29 Febbraio 2016, alle ore 09:38
      Se rimane in piedi la seconda ipotesi, va rettificato l'atto di acquisto. Cordialità.
      rispondi al commento
  • Eleonoradaguanno
    Eleonoradaguanno
    Domenica 28 Febbraio 2016, alle ore 20:25
    Ho comprato un appartamento già frazionato:l'ingresso su .pianerottolo condominiale è unico,poi si accede ad un ingresso comune su cui si affacciano i due appartamenti.Ora sto vendendo il mio e un potenziale acquirente mi chiede specifiche sull'ingresso comune,cioè un documento in cui si accerti che sia tale.Sul rogito né sul compromesso è specificato niente e questa particella risulta "esclusa" d
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Eleonoradaguanno
      Lunedì 29 Febbraio 2016, alle ore 09:36
      Gent.ma Eleonora, quando le parti comuni non sono ben specificate nel rogito, ci si rimette alla planimetria catstale. Nello specifico, l'ingresso in comunione tra Lei ed il vicino, deve essere riportato su entrambe le piantine depositate in Catasto con l'indicazione dei due ingressi. Diversamento, ma non credo, è rimasto di proprietà del venditore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Jackrovella
    Jackrovella
    Martedì 14 Ottobre 2014, alle ore 00:07
    DOMANDA: HO ACQUISTATO CASA CON MIO COGNATO, ABBIAMO CHIESTO AL COMUNE E TRAMITE SCIA ABBIAMO PROVVEDUTO A FRAZIONARE LA CASA, LAVORI QUASI ULTIMATI E NUOVO ACCATASTAMENTO GIA FATTO. DOBBIAMO FARE UN ALTRO ATTO NOTARILE PER LA PROPRIETA'? CIOE' AI FINI FISCALI SIAMO PROPRIETARI OGNUNO DI UNA CASA O TUTTI E 2 DI 2 CASE? QUINDI UNA PRIMA ED UNA SECONDA CASA? POI, CHI LO DEVE COMUNICARE AL COMUNE? GRAZIE
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Jackrovella
      Martedì 14 Ottobre 2014, alle ore 09:56
      E' esattamente così: siete entrambi proprietari al 50% dei due immobili. Dovete quindi fare un nuovo atto dal notaio e successiva voltura. Non bisogna comunicare niente al comune.
      rispondi al commento
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